목동 '2만6000세대' 좌우할 규제 완화 "단순 민심 달래기 그치면 안 돼"

816 대책 '안전진단 완화 예고' 신시가지 재건축 '술렁' 서울시 지구단위계획도 관건

목동 신시가지 6단지. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] '2만6000여세대 대단지' 목동 신시가지 아파트(이하 목동 신시가지) 재건축 사업이 꿈틀대고 있다. 특히 최근 윤석열 정부가 8·16 부동산 대책을 통해 그간 발목을 잡던 '안전진단 규제 완화'를 제시하면서 일대 변화 흐름이 감지되고 있다.

서울 양천구(당시 강서구) 목동과 신정동 지역에 위치한 '목동 신시가지(1985~1988년 준공)'는 14개 단지 392개동 2만6629세대로 이뤄진 그야말로 대규모 단지다. 

하지만 이런 목동 신시가지는 준공 이후 30년 이상이라는 세월로 인해 노후도 역시 가속화되고 있는 상황이다. 물론 주거 환경 개선을 꾀하면서 14개 단지 모두가 재건축 사업을 위해 노력하고 있지만, 좀처럼 대부분 안전진단 문턱을 넘지 못하면서 사업이 계류되고 있다.

이처럼 재건축 사업 정체가 불가피했던 목동 신시가지가 이번 8·16 대책 발표로 새로운 국면을 맞이할 전망이다. 재건축 안전진단에 있어 구조안전성 비중(현행 50%)을 30~40%까지 낮추는 동시에 적정성 검토 폐지 등도 고려하고 있기 때문이다. 

다만 일각에서는 이번 발표에 대해 적지 않은 아쉬움을 토로하고 있다. 규제 완화에 대한 구체적인 시행 시점이 결정되지 않은 '반쪽짜리' 대책인 만큼 향후 상황을 면밀히 지켜봐야 한다는 지적이다.  

이에 본지는 목동 신시가지 일대를 방문해 현재 분위기와 상황을 살펴봤다.

◆본격 재건축 기대감 '증폭' NO.1 입지와 시너지 기대

"지난 1985년부터 순차적으로 모습을 드러낸 목동 신시가지는 '신시가지 개발 계획'에 의해 건설된 대규모 아파트 단지다. 계획 단지인 만큼 교통이나 교육 등 주요 인프라가 인접한 '서남권 핵심 주거지'로 자리매김하고 있다. 이처럼 우수한 입지를 토대로 높은 재건축 사업성이 기대되는 만큼 높은 미래 가치가 예상되고 있다." - 인근 공인중개사 A씨(43세, 남)

목동 신시가지는 체계적 계획 아래 형성된 단지로, 서울 내 어느 지역과 비교해도 뒤처지지 않는 우수한 인프라를 자랑한다. 

우선 현대백화점을 포함해 CGV 및 킴스클럽 등 목동 생활 인프라가 멀지 않은 곳에 자리 잡고 있으며, 지하철을 통한 △CBD(광화문·종로·을지로) △YBD(여의도) △GBD(강남) 등 핵심 업무지구로의 접근성도 뛰어나다. 

단지별로는 신목동역(9호선)과 가까운 1~6단지의 경우 여의도나 마곡, 반포로의 접근성이 우수하며 △7단지 5호선(목동역·오목교역) △8~10단지 5호선(오목교역·목동역) 2호선(신정네거리역·양천구청역) △11~14단지 2호선(양천구청역) 등을 이용해 서울 전역 이동이 용이하다. 

목동 신시가지 지도. ⓒ 네이버지도

이런 뛰어난 교통 인프라와 함께 현재 목동 신시가지 가치를 견인하는 요인이 바로 '학군'이다. 

단지가 위치한 목동은 △대치동 △중계동과 함께 '서울 3대 학군'으로 꼽힌다. 기본적으로 초·중·고가 도보권 내에 있으며, 일명 '명문 학교'로 알려진 △목운중 △월촌중 △양정중·고 △강서고 △목동고 △한가람고 등으로의 배정도 가능하다. 

다만 준공 30년 이상 구축 단지라는 점에서 재건축 사업 필요성이 시급한 상태다. 실제 뛰어난 입지와 어울리지 않는 주거 환경은 겉으로만 봐도 노후화가 상당히 진행된 모습이다. 

"이곳은 생활 및 교통 인프라, 학군 등 부족한 점이 없어 실거주에 최적의 조건을 갖췄다. 다만 오래된 건축물로 인해 구축 특유 애로사항을 감수해야 한다. 정부가 재건축 규제 완화를 통한 주택 공급을 주요 맹점으로 내세우고 있는 만큼 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대하고 있다." - 6단지 입주민 B씨(57세, 남)

인근 공인중개사에 따르면, 현재 주거 환경 개선을 위해 14개 구역 모두 재건축 사업을 추진하고 있다. 특히 정부가 8·16 대책을 통해 그간 계류 요인으로 작용한 '안전진단' 완화를 시사한 만큼 사업 본격화에 대한 기대감이 점차 증폭되고 있다. 

현재 목동 신시가지 단지 중 유일하게 안전진단 절차를 모두 통과(2020년)한 곳은 6단지에 불과하다. 9·11단지의 경우 2차 정밀안전진단 '적정성 검토'에서 탈락했으며, 이외 단지는 안전진단 탈락을 우려해 적정성 검토 단계를 연기하고 있다. 

인근 공인중개사 관계자는 "문재인 정부의 높은 안전진단 규제로 그동안 사업 자체가 멈췄다"라며 "하지만 이번 8·16 대책을 통해 안전진단이 완화될 경우 재건축 시계는 한층 빨라질 것"이라고 기대했다.

그는 이어 "토지거래허가구역으로 묶인 만큼 매매는 거의 없는 상황이지만, 재건축 기대감에 가치는 지속 상승할 것"이라며 "더군다나 사업성은 낮은 용적률로 더욱 확대되며, 입지와의 시너지 효과를 통해 향후 최고급 타운으로 거듭날 것으로 보인다"라고 덧붙였다.

◆"재건축 사업 키 포인트, 안전진단 완화 시행 여부" 

다만 일각에서는 '이번 8·16 대책이 목동 신시가지 재건축 사업과 무관하다'라는 의견도 만만치 않다. 

"이곳은 안전진단 규제 완화 발표로 재건축 기대감이 점차 증가하고 있지만, 상황을 보다 신중하게 바라볼 필요가 있다. 구체적 완화 시행 시점이 밝혀지지 않았다. 정부는 공급 확대를 주장하고 있는 만큼 민심 달래기 발표가 아닌 사업이 더 이상 지체되지 않도록 확실한 답변을 내놓아야 할 것." - 7단지 입주민 C씨(47세, 여) 

현재 정부는 조속히 안전진단 개선안을 마련한다는 입장이다. 다만 시행 시점에 있어 별도 언급은 없었다. 즉 '공식 규제 완화 시행' 여부가 결정되지 않은 상황에서 섣부른 기대감만 생길 수 있다는 지적이다. 

목동 신시가지 7단지 일대. ⓒ 프라임경제

뿐만 아니라 서울시의 '목동 지구단위 계획'도 해결해야 할 과제다. 

시(서울)는 목동 신시가지 재건축 사업과 관련해 안전진단을 통과한 6단지를 포함, 모든 단지가 적정성 검토를 통과한 이후 지구단위계획을 상정해 재건축 사업을 추진할 수 있다는 입장이다. 즉 안전진단을 모두 통과하지 못할 경우 사실상 재건축이 불가능하다는 의미다. 

결국 안전진단을 통과했음에도 사업 추진을 못하고 있는 6단지 주민 불만이 불거지는 등 단지간 갈등이 불가피한 상황이다. 

6단지 한 입주민은 "2020년 안전진단 통과 이후 2년째 첫 발도 떼지 못하고 노후화만 가중되고 있다"라며 "안전진단 규제 완화가 아직 불확실한 만큼 타 단지 통과 여부는 알 수 없다"라고 토로했다. 

그는 이어 "시(서울)는 이런 상황을 감안해 안전진단 통과 단지에 대해 우선적으로 재건축을 할 수 있도록 힘써 달라"라고 토로했다.

이처럼 목동 신시가지는 현재 만만치 않은 기대와 우려가 공존하고 있는 모습이다. 과연 그간 정체됐던 재건축을 추진할 수 있을지, 아니면 별다른 효과 없이 사업이 재차 계류하게 될지 주목된다.