[아하! 용어사전] 둔촌주공 유치권 행사?

둔촌주공 시공사업단은 지난 15일 '유치권 행사 중' 현수막을 내걸고 전면 공사 중단에 돌입했다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '아하! 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 민법에 해당하는 '유치권' 대해 알아보도록 하겠습니다.

유치권 : 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리(민법 320~328조 중 320조 제1항) 

길을 걷다 보면 가끔 건물에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 내걸린 것을 볼 수 있는데요. 다만 법률로 명시된 만큼 복잡한 이론으로 자세한 내용을 이해하긴 쉽지 않죠.

그럼 본격적으로 '민법 320~328조'에 해당하는 유치권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

유치권을 쉽게 설명하자면 타인에게 대출을 해준 후 물건을 담보로 잡았는데, 채무자가 대출금을 갚지 않을시 담보 권리를 옮기는 것입니다. 즉 채권자는 물건에 대한 채권이 생긴 만큼 대출금 상환 때까지 채무자가 해당 물건을 사용하지 못하는 것이죠. 

세탁소로 예를 들어보겠습니다. 동네 세탁소에 세탁물을 맡긴 A씨는 금액을 지불해야 합니다. 하지만 A씨가 금액을 지불하지 않으면 세탁소 주인은 세탁물을 돌려주지 않고 보관하죠. 이런 권리를 바로 유치권이라고 합니다. 

유치권은 부동산 시장에서도 유효합니다. 건설사가 계약에 따라 공사를 진행했지만 대금을 받지 못할시 건축한 건물을 점유하는 경우입니다. 즉 공사대금을 못 받으면 건물을 넘겨줄 수 없다는 것이죠. 

다만 모든 상황에 적용되진 않습니다. 유치권 성립 요건으로는 △목적물이 타인 물건 혹은 유가증권일 것 △적법한 점유 △채권과 목적물 사이 관련·관계(견련성) △채권 변제기 △유치권 배제 특약이 없어야 할 것 총 5가지 요건을 충족해야 하죠. 

공사가 중단된 둔촌주공 현장. ⓒ 프라임경제

최근 이런 유치권 행사 사례가 '단군 이래 최대 재건축'이라고 불리는 둔촌주공에서 발생해 세간의 관심을 받고 있죠. '공사비 증액'을 두고 조합과 갈등이 심화된 시공사업단이 공사 중단과 동시에 유치권을 행사한 것입니다. 

물론 조합 집행부도 이에 맞서 지난 16일 공사비 증액 계약 취소 안건을 의결, 맞불을 놨습니다. 나아가 10일 이상 공사 중단시 '시공사 계약 해지'도 불사한다는 입장입니다.

업계에서는 소송전으로 확대될 경우 사업 지연은 물론, 최악의 경우 '유치권에 의한 경매' 가능성도 제기되고 있죠. 결국 이번 사태로 인한 최대 피해자는 '일반 조합원'이라는 우려의 목소리도 만만치 않습니다.

 

이처럼 현재 둔촌주공 재건축은 유치권 행사로 '공사 중단'이라는 최악의 상황에 직면했습니다. 

향후 시공사업단과 조합의 원활한 합의로 공사가 재개될지, 아니면 유치권에 의한 경매 절차로 사업이 장기간 표류할지 관련 업계 이목이 쏠리고 있습니다.