[아하!] 쏟아지는 공공주택 공급대책에 가려진 명암(明暗)은

부동산 안정화 목적…신뢰성 확보 관건 "결국 현실성 떨어져"

송영길 더불어민주당 대표가 지난 6월1일 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 멈출 줄 모르는 집값 상승으로 서민들의 시름이 깊어지는 모습입니다. 특히 최근 부동산 규제 강화로 중도금대출마저 묶일 처지에 몰린 무주택 서민들은 그야말로 절망에 가까운 상황인데요. 이런 가운데 정치권이 대안으로 제시한 새로운 공공주택 패러다임에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 

이런 대표 정책으로 △인천도시공사(이하 iH) 누구나집 △경기주택도시공사(이하 GH) 기본주택 △서울주택도시공사(이하 SH) 장기전세주택을 꼽을 수 있죠. 

가장 먼저 사업에 착수한 건 오세훈 서울시장 부동산 정책 핵심인 'SH 장기전세주택'으로, 지난달 27일 입주자모집을 공고하는 등 속도를 높이고 있습니다. 

현재까지 약 3만3000호가 공급된 장기전세주택은 2007년 '시프트(Shift)' 명칭으로 서울시와 서울도시주택공사(이하 SH) 주체 전세 주택입니다. 

무주택 서민을 겨냥해 보증금이 시세보다 80% 이하 저렴한 동시에 최장 20년까지 거주 가능하다는 게 장점이죠. 또 준공 단지에 계약을 하는 만큼 입주 시기가 짧고, 니즈에 맞춘 전용 84㎡ 이상 중대형 평형이 공급된다는 점도 눈에 띕니다.

 

서울시는 해당 장기전세주택을 오는 2026년까지 7만가구 공급을 목표로 추진하고 있는데요. 우선 배정 물량인 1900가구로는 △2022년 3월 입주자 583가구(고덕 강일 13단지·동작 트인시아 등) △2022년 하반기 1317가구(고덕 강일·마곡 등)로 구성했습니다.

오세훈 서울시장이 지난 5월26일 서울시청에서 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표하고 있다. ⓒ 연합뉴스

나아가 서울시는 보다 효율적 공급을 위해 △민간 토지와 공공 재원을 결합한 '상생주택 제도' △계약 종료 시점 바탕으로 공가 발생 가능성을 예측해 예비입주자를 선정하는 '예비입주자' 제도 등도 도입한다는 방침입니다. 

다만 장기전세주택은 거주기간을 채우더라도 분양이 불가합니다. 소득 제한 기준도 까다로워 거주 중 소득이 늘어나면(초과 비율 50% 이상) 퇴거해야 한다는 점도 잊지 말아야 합니다.

'유력 대권 후보' 이재명 경기도지사가 제시한 기본주택 역시 빼놓을 수 없는데요. 

이 지사 대표 공약으로 꼽히는 '기본 시리즈(기본소득·기본대출·기본주택)' 일환으로 추진되는 기본주택은 토지공개념을 기반으로, 주택을 공공재처럼 임대 공급하는 방식입니다. 무주택자 누구라도 도심 역세권에서 30년 이상 주거 안정 권리를 누릴 수 있는 장기 임대형 주택 사업이죠.

기존 공공주택 정책 패러다임인 '취약계층을 위한 주거복지'를 '보편적 주거권 보장'으로 전환해 까다로운 입주 조건 없이 무주택자 누구나 입주할 수 있다는 게 가장 큰 특징입니다. 

물론 '장기 임대'를 바탕으로 두고 있는 만큼 임대료가 중요 요소로 작용합니다. 토지까지 분양하는 일반 주택 분양가 80% 수준으로, 기존 임대대비 다소 부담스럽지만 높은 상품성까지 감안하면 나름 괜찮은 정책이라는 게 업계 분석입니다. 

전매제한의 경우 10년 이내이긴 하지만, 투기 수요 방지 차원에서 매매시 반드시 분양기관에 환매해야 한다는 게 기본주택의 가장 큰 단점으로 꼽히죠. 

지난 2월25일 수원컨벤션센터에서 이재명 경기도지사가 '경기도 기본주택 컨퍼런스' 개막식에서 인사말을 하고 있다. ⓒ 경기도청

한편 송영길 더불어민주당 대표가 제시한 iH '누구나집'은 목돈 마련이 버거운 무주택자나 청년, 신혼부부 등을 위한 정책입니다. 분양가 10% 수준을 납부한 이후 10년간 시세 80~85% 수준의 임대료만으로 거주가 가능하죠. 

누구나집 정책의 가장 큰 매력은 분양가를 임대기간 만료 후 감정평가액으로 결정하는 기존과 달리 입주 당시 책정된 가격으로 우선 분양받을 수 있다는 점이죠. 또 분양 전환가를 사전에 확정하는 만큼 분쟁 소지가 상대적으로 덜하다는 게 업계 평가입니다.

또 사업자와의 공유가 필수적이긴 하지만 차후 시세 차익도 기대할 수 있습니다. 나아가 분양받지 않더라도 주택 가치 향상에 기여했다는 점을 고려해 인센티브 공유도 검토하고 있습니다. 

현재 △화성 능동(899호) △의왕 초평(951호) △인천 검단(4225호) 지역에서 사업자 공모에 돌입할 정도로 추진력을 얻고 있습니다. 

일련의 공공주택 정책들 모두 '공급 극대화'라는 강점을 지녔지만, 일각에서는 현실성 없는 정책이라는 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 더불어 시세보다 저렴한 공공주택이라도 현재 집값 상승세가 지속된다면 서민 입주는 사실상 불가능하다는 지적도 나오고 있습니다. 

이렇듯 현재 쏟아지는 공급정책에 대한 우려가 제기되는 상황 속, 체계적인 계획 수립으로 서민들의 신뢰감을 얻는 것이 가장 중요합니다. 과연 해당 정책들이 성공적인 사업으로 자리매김해 부동산 안정화에 기여하게 될지 주목됩니다.