[현장 르포] 성수1가 지역주택조합사업지에 무슨 일이

시공사 잘못만난 죄? 성수동 사업 좌초 위기 내몰려 - 上

[프라임경제]서울시 성동구 성수1가 지역주택조합사업이 끊임없는 난항을 겪고 있다. 한강변 첫 초고층 아파트 건립사업으로 서울시가 ‘한강르네상스의 핵심 사업지’로 꼽은 지역이지만 최근에는 시공사와 조합간의 법정소송까지 벌어지며 ‘사업이 물거품이 되는 것 아니냐’는 전망까지 나오고 있는 상태다.

해당 사업의 당초 계획에 따르면, 이 지역에는 시공사인 두산중공업이 50층 높이의 아파트 4개동 총 546가구를 건설해 이중 326가구를 조합원에게 분양할 예정이었다. 그러나 토지매입에 어려움을 겪으며 사업은 수년째 제자리를 맴돌고 있다. 물론 지난해 말 구청을 통해 사업승인신청이 이뤄진 상태지만 주민들이 직접 땅을 사들여 개발을 진행하는 사업임에도 불구하고 토지매입에 관한 문제가 불거지면서 시공사가 어느새 사업을 끌고 가는 주체가 된 것이다.

◆‘좌초위기’ 한강변 첫 초고층 아파트, 어쩌다…

지난 2001년 10월 원 시행사인 N개발은 재개발 구역에 대한 공동주택 참여 동의서를 시작으로 사업에 들어갔다. 특히 2003년에는 조합인가에 이어 해당 지역이 3종 주거지역으로 변경되면서 사업은 본 궤도에 오르는듯 했다.

그러나 문제는 2005년 시공사가 동부건설에서 두산중공업으로 바뀌면서 발생했다. 두산중공업의 적극적인 참여 의지로 시공계약을 체결하면서 토지매입, 대금지불이 개시되고 두산중공업이 토지매입금 2400억에 대한 채무인수보증을 섰지만, 시공사와 시행사간에 계약 조건 등으로 인한 다툼이 벌어지면서 사업이 흔들리기 시작했다.

<사진= 해당 사업지는 현재 철거가 완료되지 않아 지역민들의 고통이 현재까지 이어지고 있다>

이후 시공사는 약속과는 달리 최초계약 후 2년 반이 지난 시점에서 갑자기 제소전화해조서 날인을 요구하면서 시행사의 토지매입자금 인출거부와 P/F자금 기한연장 거부로 인해 은행의 채무금 상환요구로 이어 지면서 결국 시행사가 토지에 대한 채권을 상환하지 못하는 결과를 초래했다.

이런 상황 속에서 시공사인 두산중공업과 성수1가 지역주택조합은 새로운 국면을 맞이하게 됐다. 바로 시공사 두산중공업이 사업지에 대한 소위 ‘굳히기’ 계획이 본격적으로 시작된 것.

두산 측의 요구로 2009년 2월경부터 조합원들이 시행사에 돈을 빌려준 기업은행 앞에서 대출금 차주를 남경에서 조합으로 바꾸어 달라는 요구와 함께 시위를 하게 됐다. 은행 측은 결국 기한이익상실 선언과 함께 시행사는 사업의 존폐위기에 놓였다.

이와 관련 조합 측은 “당시 은행 측에서 시행사의 회생노력을 기대하고 사업을 정상적으로 추진할 수 있도록 은행에서 모든 사업비를 보장해주는 P/F워크아웃제도를 통한 회생방안 자구책을 제안하는 등 조치를 취했으나, 두산중공업과 성수1지역주택조합은 똑같은 목소리로 이를 반대하는 바람에 은행의 시행사 회생방안이 무산돼 그나마 마지막 희망을 무너뜨려 버렸다”고 밝혔다.

이 관계자는 “은행의 디폴트 선언 전에 두산중공업은 조합원이 은행에가서 차주를 조합으로 변경토록 해달라는 무리한 요구로 무력시위를 통해 시행사의 신뢰를 무너뜨리도록 지시했다”고 주장했다.

조합 관계자는 “대신 시행사의 기한이익 상실 및 디폴트 선언이 될 경우, 시공사인 두산중공업이 조합에 보증을 해 시행사를 제외하고 조합에서 사업 토지를 인수 받을 수 있도록 해주겠다고 약속, 조합은 시공사의 말을 믿고 이를 계획적으로 실행에 옮기게 됐다”고 전했다.

◆ 사태 원인 핵심은 ‘두산중공업’

당시 사태 흐름을 보면 성수1가 주택조합지가 사실상 두산의 잘 짜여진각본이라는 것이 조합 관계자들의 전언이다. 

시공사의 계획에 조합원의 호응이 없자 일부 조합원과 일당 받고 시위를 할 수 있는 시위자 수명을 모집, 기업은행 앞에서 무력시위를 하게 됐고 결국 두산중공업의 의도대로 은행의 디폴트 선언과 두산중공업에게 계약에 의거한 채무인수를 이행 요구가 빗발쳤다.

불과 석 달 전만 해도 디폴트 선언하면 채무인수 하겠다고 큰소리 친 시공사가 막상 디폴트 선언 후 갑가지 돌변, 두산중공업은 능력이 부족해 채무인수를 할 수 없다고 선언해 버리는 사태가 벌어졌다.

이러한 배경에는 두산중공업과 성수1지역주택조합장사이에 여러 시나리오에 대한 대책이 이미 마련된 것으로 밖에 볼 수 없는 상황.

기업은행은 절차에 따라 채무금액 회수 위한 공매를 진행했고 능력이 없다고 밝힌 두산중공업의 보증으로 조합에 토지가 넘어가면서 성수1지역주택조합지는 사실상 표류하게된 것이다.

결국 이러한 과정을 거치는 동안 두산중공업은 그 사이에 늘어난 3,600억원의 채무보증을 섰고 조합원들은 토지를 받아 KB부동산신탁에 넘겼지만 조합이 토지를 받기 위해 대출받은 3,600억원의 만기가 돌아오면서조합의 사업권마저 흔들리기 시작했다.

<사진= 성수동의 변화는 서울시 한강르네상스 계획 중 가장 손꼽히는 미래 주거환경으로 각광받았다>

◆ 두산重 “답변 계획 없어”

상황이 이렇게 되자 두산중공업은 한양개발이라는 시행사를 내세워 시공사 보증으로 다시 4,100억원을 조달, 조합의 3,600억원을 대신 변제토록 했고 조합의 토지는 두산중공업의 계획대로 한양개발로 넘어가게 됐다.

이로써 조합은 결국 사업에 대한 시행 자격을 상실했다. 물론 조합이 이자금을 조기에 상환했다면 사업권을 다시 찾을 수 있었지만 지금은 이마저도 쉽지 않은 상황.

두산중공업이 지난 6월 29일 발송한 공문에 따르면 ‘(담보권실행에 대한)공문 송달일로부터 15일 이내에 한양개발의 PF대출채무 상환이 가능하면 사업 부지를 조합에게 다시 돌려 드리는 방안을 진행 하겠다’ 고 밝혔다.

하지만 당시 조합은 “최장 2개월 정도의 여유를 달라”는 내용의 공문을 7월 9일 보냈지만 두산중공업은 현재까지 확답을 내리지 않은 것으로 알려졌다.

이와 관련해 두산중공업은 조합 측에서 보내온 공문의 답변에 대한 의무가 없다는 입장이다. 두산중공업 관계자는 “현재 조합과 두산의 연결고리가 없다”며 “이미 조합에 많은 기회를 줬기 때문에 답변에 대한 계획은 없다”고 밝혀 향후 사업 전체에 대한 후폭풍이 있음을 암시했다.

* 성수1가 지역주택조합사업지에 대한 현장르포 下편에서는 현재 고통에 시달리는 조합원들의 목소리와 향후 사업 진행에 대한 두산중공업의 걸림돌은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.