[백세금융] 부동산 하락 신호, 세 가지만 기억하면 대처 가능

거래 절벽·미분양 주택 증가·종합지수 하강 '주목'

[프라임경제] 올해 지속되는 금리 상승으로 인해 부동산 시장이 얼어붙었습니다. 현재 서울 아파트 매매 건수는 18년 만에 최저치를 기록했다고 하는데요. 전문가들은 부동산 거래 절벽, 미분양 주택 증가, 부동산 종합지수 하강 이 세 가지만 알면 부동산 시장 하락 신호를 알 수 있다고 조언합니다.

먼저 부동산 하락을 예견하는 가장 대표적인 신호는 주택 거래가 이뤄지지 않는 것입니다. 거래 절벽이 오래 이어지면 주택 가격은 떨어질 수밖에 없죠. 이는 집을 사는 사람이 없기에, 매도자는 값을 낮춰서라도 매물을 팔아야 하기 때문입니다.

전문가들은 부동산 거래 절벽, 미분양 주택 증가, 부동산 종합지수 하강 세 가지만 알면 부동산 시장 하락 신호를 예측할 수 있다고 조언했다. ⓒ 프라임경제

특히 수도권 지역의 세대수가 많은 구축 아파트 거래가 뜸해졌다면 주의해야 할 신호입니다. 보통 이러한 아파트는 전세 세입자가 집을 매매하거나, 평수를 늘려 이사하는 수요가 고정적으로 있기 때문인데요. 이러한 수요마저 없다면 부동산 시장이 완전히 얼어붙었다는 증거입니다.

실제 현재 서울 아파트 매매 건수는 지난 1월 1087건에서 7월 45건으로 쪼그라들며 18년 만에 최저치를 기록했습니다. 서울 아파트 평균 전셋값도 하락했습니다. 올해 빅스텝(기준금리를 한 번에 0.5%p 인상)이 단행되면서 전세 대신 월세를 선택하는 수요자가 많아진 요인이죠.

통상 집값이 상승하면 전셋값도 따라 오르기 마련인데요. 만약 집값은 그대로거나 상승하는데, 전셋값은 그대로지만, 떨어진다면 이 역시 장기적으로 부동산 시장이 하락할 것이란 증상입니다. 매매가는 담합이 가능하지만, 전셋값은 실사용 가치로 가수요자가 동참해 가격을 올릴 수 없기 때문입니다.

다음으로 전문가들은 '미분양'이 나오는 것은 정체기가 끝나고 본격적인 하락이 시작됐다는 의미라고 분석합니다. 특히 청약 열기가 높은 수도권과 서울에 미분양 매물이 나오면 향후 몇 년간은 부동산 시장이 하락할 가능성이 높다고 말하죠.

입지가 좋은 수도권에 발생하는 미분양은 현재 수요 대비 공급이 많음을 내포하고, 매수자가 급하게 집을 사야 하는 상황이 아니라는 뜻입니다. 즉 집을 살 사람은 적은데, 공급이 많다면 자연스럽게 집값은 떨어질 수밖에 없겠죠.

국토교통부에 따르면 지난 6월 말 미분양 주택은 총 2만7000여 가구로, 지난해 말과 비교하면 57% 가까이 올랐습니다. 수도권 미분양도 지난 5월에 비해 25% 급증했습니다.

최근 서울의 강북구 수유동, 미아동에서도 소형 아파트를 중심으로 미분양이 발생했습니다. 높은 분양가와 대출 규제로 청약 열기가 식으면서 당첨 커트라인도 낮아졌는데요. 지난해 상반기 서울 아파트 분양 커트라인 평균은 61,1점이었지만, 현재는 44.44점까지 떨어졌습니다.

이렇듯 전국에서 미분양 주택이 증가하는 요인은 다양한데요. 그동안 아파트 매매가 폭등으로 분양가 또한 급증했다는 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 

올해부터 분양 잔금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되는 점도 매수자에게는 큰 어려움이죠. 금리 인상으로 원리금 상환 부담이 커진 것도 이유입니다. 여기에 경기침체가 장기화될 것이란 우려로 매수 심리가 위축된 경향이 있습니다.

마지막으로 부동산 종합지수(K-REMAP)는 부동산시장 압력지수와 부동산시장 소비자심리지수를 통합해 생성돼 0~200 사이의 값으로 산출됩니다. 값에 따라 △보합 혹은 안정(95~115 미만) △상승(115 이상) △하강(95 미만)으로 진단됩니다. 해당 지수는 부동산의 미래 변화에 대한 종합적인 정보를 제공하죠.

국토연구원이 지난달 2일 발간한 '부동산시장 조사분석'에 따르면 올해 2분기 부동산 종합지수도 하강 국면으로 전환됐습니다. 전국 87.9, 수도권 87.1을 기록했기 때문입니다. 이는 지난해 6월 이후 지속적으로 하락세를 보이다가, 올해 5월 이후 본격적인 하락 국면에 들어섰다는 의미입니다.

이외 일반기구 6680가구, 중개업소 2338개소를 대상으로 지난 6월 실시한 '2022 하반기 주택시장 전망'에 대한 설문조사에서도 하락할 것이란 의견이 우세했습니다. 이러한 원인으로 '금리 수준'이 가장 높은 응답률을 보였습니다.

올해는 부동산 시장 하락에 대한 여러 신호가 포착되는데요. 특히 금리 인상 여파로 당분간 부동산 시장 하락이 불가피하다는 것이 전문가들의 중론입니다. 그만큼 부동산 매매에 신중히 접근하고, 충분히 심사숙고하는 자세가 필요한 한해이기도 합니다.