[금리상승과 취약계층下] "집 때문에 결혼·연애도 사치" DSR 유탄 '설상가상'

1인 가구는 2042년까지 증가…계층별 특성 배려한 실수요 대책 필요

[프라임경제] 기준금리가 인상되면 가계와 기업 등 국가 경제 전체가 큰 충격을 받을 것이라는 우려가 제기된다. 한동안 우리나라는 금리 인하 기조에서 살아왔다. 한국은행이 마지막으로 기준금리를 인상한 것은 2011년 6월. 무려 6년여만에 경험하는 금리의 인상이 된다. '사람중심 경제'라는 실험에 돌입한 터라 이런 정책 충격과 정서적 불안이 더 클 것이라는 전망도 나온다. 

미국의 기준금리 인상 조짐에 따라 조만간 우리도 기준금리 인상에 나서는 것이 불가피하게 됐다. 이 같은 금리 조치는 가계부채 관리 전반에는 긍정적인 해법으로 작용한다. 다만 상환과 이자 부담이 취약계층에게 더 클 것이라는 염려가 나온다. 금리와 다른 정책들의 컬래버레이션이 어떻게 작용할지도 초미의 관심사다.

정부는 최근 가계부채종합대책을 발표하며 내년부터 신 DTI(총부채상환비율), 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하겠다고 밝힌 바 있다. 신 DTI 도입과 관련, 전국으로 확대 적용하지 않고 DTI 기존 적용지역에 대해 시행하기로 했다.

신 DTI에 따른 서민과 실수요자 보호 대책으로는 청년과 신혼부부에 대해 최근 2년간 소득확인 적용 배제, 청년층의 경우 장래예상소득 증액한도 설정을 제외 등이 거론된다.

DSR 기준은 곧 윤곽을 드러낼 전망이다. 구체적인 DSR 관리 비율을 제시하는 방안을 검토 중이다. 대출 포트폴리오에서 고위험 DSR을 일정 비율 이내로 제한하는 방식이 유력하다. 그렇다고 모든 문제가 해결되지 않는다.

그렇다고 곧 찾아올 '인구절벽'에 기대 문제가 저절로 해결되기를 기다리며 대증요법으로 취약계층의 주택 문제에 대처할 수는 없다. 인구절벽 단계로 진입하면 주택 수요가 줄어 집값은 내려갈 것이라는 믿음에 금이 가는 연구 결과가 나와서다.

◆인구절벽 오면 집값 부담 줄어? "전제가 흔들린다"

김진유 경기대 교수는 지난달 17일 주택산업연구원의 '서민주거안정을 위한 효율적인 주택공급 방안' 세미나에 참석, 인구가 감소해도 2042년까지 주택 수요가 늘어날 것이라는 의견을 내놨다. 

김 교수는 통계청 자료를 바탕 삼아 우리나라 인구가 2032년 5296만명을 정점으로 점차 줄겠지만 가구 수는 2032년 2182만가구 대비 이후 더 늘어날 것이라는 추정을 했다. 주택은 가구 단위로 소비되는 만큼 인구 감소에도 가구가 늘어나면 수요는 증가할 가능성이 높다는 지적이다.

김 교수는 실제로 가구 수를 기반으로 수요를 추정한 결과, 인구 기반 추정에 비해 203만호(2020년), 307만호(2042년)나 주택 수요가 더 많았다는 결과물을 제시했다.

문제는 이 같은 1인 가구들 중 상당수를 차지하는 청년층은 이미 주거비 부담을 크게 느끼고 있다는 데 있다. 인구절벽이올 것도 아니지만, 그때까지 버틸 형편도 이미 못 된다는 얘기다.    

8월21일 국토연구원의 '1인 청년가구 주거여건 개선을 위한 정책지원방안' 보고서를 보면 청년들이 생각하는 적정 주거비는 현재보다 20~30% 낮은 수준이었다.

월 임대료의 경우 적당하다고 보는 금액은 현재의 72.5% 수준인 25만원으로 집계됐다. 보증금에 대해서는 전세보증금은 현 수준의 70.4%(5034만원), 보증부 월세는 87.2%(1344만원) 수준이 적당하고 답했다. 설문조사에 부수적으로 수반된 심층인터뷰에서는 청년층이 집값 부담으로 연애와 결혼에도 악영향을 받는다는 결론이 포함됐다.

요행으로 이런 단계에서 벗어나 돈을 모으고 연애와 결혼에 성공해 집을 사려 나서도, 금리와 대출 정책 변화 국면에서 큰 타격을 입을 가능성이 높아지는 것이다. 

◆신 DTI시대라지만 LTV 부담…DSR 영향 손질도 절실

2일 이태리 국토연구원 책임연구원이 발표한 '수요자 맞춤형 주택담보대출 정책방안'에 따르면 DSR은 200% 이내에서 차입제약의 효과가 크다. 특히 20~30대, 전세·생애최초·무주택가구에서 DSR 규제의 영향을 크게 받을 것으로 진단됐다.

옥탑방부터 아파트까지 다양한 주거 형태가 뒤섞여 있는 서울의 한 지역. 취약계층이 금리와 대출 정책 변화 국면에서 유탄을 맞을 우려가 높아지고 있다. 평생 세만 살다 끝날 수 있다는 불안감을 제거하는 장기 관리 로드맵이 세밀히 진행될 필요가 높다. ⓒ 프라임경제

이 연구원은 "DSR 규제는 실수요자의 차입제약으로 주택구입 능력을 약화시킬 수 있어 지표 계산과 기준 설정 등 정밀한 접근이 필요하다"고 제언했다.

한편 이 연구에서 대출이 어려운 가구가 느끼는 주택담보대출 규제는 DTI(총부채상환비율)보다 주택담보인정비율(LTV)의 영향이 큰 것으로 분석됐다.

이에 따라 이 연구원은 "투기억제와 가계부채 관리에서 DTI보다 LTV 규제가 주요 수단이 돼야 한다"는 지적 후 "취약계층은 DTI를 완화해 적용하고 지표 계산과 기준을 정해 DSR을 활용해야 할 것"이라고 강조했다. 주담대·DSR 규제의 경우 소득·연령·자산 등 가구 유형별로 특성을 고려해 적절한 위험관리와 지원이 이뤄져야 한다는 조언도 더해졌다.

◆종합 부담 가능한 적정 주택 마련하도록 도와야

젊을 때부터 주거 불안에 시달리고 나이가 들어 가정을 꾸려도 취약계층으로 남지 않도록 긴 호흡의 로드맵을 큰 틀에서 꾸리면서 정책적 배려를 준비할 필요성이 높다. 

10월11일 국회 입법조사처가 발간한 '청년층 1인 가구의 주거현황 및 시사점' 보고서는 "청년층 1인 가구에 대해 '부담 가능하고, 적정한 주택'에서 거주할 수 있도록 전반적인 주거복지 확대 측면에서 정책대상별 맞춤형 정책이 마련될 필요가 있다"고 짚었다.

기존에 폐지된 정책 중 일부를 수요 문제를 감안, 되살리는 것도 필요하다. 정부가 2014년 재건축이나 민영주택을 지을 때 전체 가구 수의 20% 이상을 전용 60㎡ 이하로 짓도록 한 '소형평형 의무 비율제'가 아쉽다는 이야기가 꾸준히 나오고 있다. 소형 아파트 품귀 현상 때문.

당국이 빅데이터를 통한 세부 수요를 고려, 국민주택 규모를 합리적으로 고쳐 중장기 계획으로 주택 조달을 밀어주면 요긴할 것이라는 관측도 있다.

가장 중요한 것은 평생 세만 살다 끝나지 않게 정부가 세밀한 관리와 배려를 한다는 이뤄진다는 믿음이다. 서민 및 취약계층이라고 해도 이해관계가 다르다. 청년에게는 LTV 완화, DTI를 강화하는 게 내 집 마련에 유리하다. 한편 노년에게는 LTV를 강화하고 DTI를 완화하는 식으로 대출과 금리 변화에 떠밀렸던 집마저 파는 불상사에 노출되지 않게 해줘야 한다는 목소리가 크다.

소득이 불안정한 층에서는 주택과 의료 부담을 가장 크게 느끼며 이 때문에 지출을 줄여 무리하게 저축 등 대응을 시도하기도 한다. 소득주도 경제 기본틀이 제대로 돌아간다는 공감대가 형성되기까지 주택 불안감을 덜어줘야 할 시점이다.