[재테크칼럼]상가분양 잘 받는 방법 !

[프라임경제]최근 주택시장이 위축되면서 비교적 세금, 전매제한등의 규제로부터 자유로운 수익형 부동산에 대한 관심이 어느때 보다 높다. 그중에서도 수익형 부동산의 대표격인 상가가 스포트라이트의 중심권으로 떠오르고 있다.

그러나 상가투자는 고수익 고위험이 공존하는 투자상품이라 순간의 잘못된 판단으로 수익은 커녕 애물단지로 변할 가능성도 높으므로 물건을 둘러싼 현재의 환경을 분석하고 심지어 미래의 흐름까지도 냉철하게 읽어낼 줄 알아야 한다.

때문에 투자자들에게 있어 발품은 곧 수익이라는 공식을 잊어서는 안되며 필히 투자 대상지를 여러차례 방문하고 계량화된 객관적인 정보를 수집해야 한다.

상가 평면도 간과해서는 안돼

특히 기존 매물보다 신규 상가를 분양받는 경우라면 고려해야 할 점은 한두가지가 아닌데 우선 팔려는 매도자의 입장과 사려는 매수자의 입장은 분명 평행선임을 잊어서는 안된다.

따라서 업체측이 제시하는 일방적인 제안에 휘둘려서는 안되며 투자에 앞서 상가 분양시장내 메커니즘을 제대로 이해애햐 한다.

일단 물건 선별에 있어 접근성과 아울러 고객의 눈에 쉽게 들어올 수 있는 가시성이 뛰어난 점포를 선택하는 것이 좋다.

이를 위해서는 상가 평면도를 명확히 이해해야 한다. 평면도는 건물 각층의 출입문, 엘리베이터, 화장실, 복도등의 내부 배치를 위에서 아래로 내려다 본 평면 상태를 나타낸 도면을 말한다.

그러나 투자자에 따라서는 평면도상으로 보여지는 물건에 대해 자칫 우량상가로 오인할 수 있어 명확한 이해가 뒤따라야 한다.

우선 도면상에 보여지는 출입구는 층별로 주출입구 라인인지 또는 부출입구 라인인지에 대해 정확한 구분을 해야 한다. 상가의 규모에 따라서 소비층의 움직임은 주출입구와 부출입구간에 현격한 차가 나기 때문이다.

더욱이 엘리베이터가 주 출입구와 부출입구 두 방향으로 나뉘어져 있다 해도 소비층은 후미진 곳 보다는 늘상 습관적으로 출입하는 주 출입구쪽의 엘리베이터를 이용하게 돼있어 가시성이 떨어진 부 출입구쪽의 상가라면 입점후 임차인 모집에 난항을 겪을 가능성은 클 수밖에 없다.

지하철역과 연계된 상가라도 지나치게 안쪽에 위치한 점포도 마찬가지다. 또한 분양 상담시 그리 염두에 두지 않았던 기둥이 준공후 골칫거리가 되는 경우가 더러 있으니 기둥의 위치에 대해서도 계약전 따져봐야 한다.

만약 기둥이 상가 내부에 있다면 기둥의 크기만큼 실제의 전용면적 부분은 빠지게 되며 입점 업종의 제한으로 점포 활용도 면에서도 불리해진다.

1층 코너상가도 후면부 코너상가를 전면부와 동격으로 이해해서는 안되며 소비층의 접근을 차단해 우회해서 상가를 이용케하는 상가 앞 조경의 설치계획 여부등도 간과해서는 안된다.

무늬만 역세권 상가 선별해야

일반적으로 역세권 상가는 유동인구가 풍부해 경기에 영향을 덜받아 늘 투자자들의 관심이 높다. 그러나 역세권 상가라 해도 위에서 언급한 바와 같이 지나치게 폐쇄적 구조로 설계돼 투자점포의 가시성이 현저하게 제로인 상가는 투자대상에서 제외하는 것이 좋다.

그중 지하철 통로와 연결돼 유동인구가 대거 유입된다는 분양업체측의 설명에도 무작정 매료되서는 안된다. 이미 강남역, 양재역등지에서 지하철 연결 층 상가가 입점 1년이 넘도록 많은 공실률을 보였기 때문이다.

상가의 이름만 바꿔 재분양하는 소위 개명상가도 투자시 세심한 주의가 필요하다. 때로 새로운 이름 또는 컨셉으로 투자자 재 유인에 나서는데 이런 경우 투자자들은 뉴 컨셉의 상권 적응여부 또는 개발업체 관련 사항등을 인근 여러 중개업소를 통해 필히 확인해야 한다.

보행동선이 단절된 골목상가는 무늬만 역세권 상가일 가능성도 농후하다. 특히 소비층들이 주 동선에서 벗어나 좁은 이면 통로를 통해 상가에 접근해야 하는 불편함이 있어 이때는 특별한 집객업종이 유치되지 않으면 상가활성이 좀처럼 쉽지 않다.

상권내 상가 공급량이 많아 투자성이 떨어지는 곳도 그렇지만 건물내 점포수가 과잉돼 임대수요를 소화시키지 못하는 사례도 일부 주상복합상가나 테마상가, 아파트형공장 상가등에서 여실히 문제점으로 드러나고 있으니 투자대상내 입점 점포수 점검도 필수사항이다.

기존상권과 연계돼 기획된 전문상가 투자도 신중해야 한다. 한방, 의류, 전시등 지역내 전통 강세업종을 활용한 전문상가들이 상가활성을 이끌지 못한 바 있듯 유사한 상황을 맞이한 투자자들은 기존상권내 상인들의 신축상가 대거이동 여부를 사전에 파악한 후 투자에 나서는 것이 좋다.

또한 역세권 상가라도 출구별 활성편차가 심하므로 역세권 상가의 의미를 더욱 세분화해서 접근해야 한다.

무작정 전매 쫓다간 쪽발찰수도

소비층의 심리를 이용해 일부 업체의 ‘전매 보장’ 영업방식에 대해서도 각별한 주의가 요망되고 있다. 특히 전매가 힘든 층과 위치의 점포에 대한 단기차익의 프리미엄을 보장해 준다는 유혹은 더더욱 조심을 해야 한다.

중도금 납입이전 또는 준공전 전매 성사 약속을 철썩같이 믿고 있다가 막상 분양대금 완불능력도 없이 계약서상의 납입일정과 맞딱드리면 급속도로 불어나는 연체료 부담에다 종국엔 시행사의 계약해지 조건에 해당돼 전매차익은 커녕 계약금만 날릴수도 있기 때문이다.

전매약속 불이행에 대한 책임을 물으러 분양사무실을 찾아가봤자 일부 매도인측은 해당 상담자가 분양주체 소속도 아니고 퇴사후 연락도 두절되었다며 결정적으로 계약서상의 관련내용 명시부재 사실을 들고 나오면 투자자로서도 더 이상 구제의 손길을 뻗을곳이 없게 된다.

이처럼 상가 본 계약자(시행사)와의 협의사항도 아닌 분양대행사가 고용해 실적에 따른 대가를 지급 받는 임시직의 영업사원중 일부의 무책임한 발언은 자칫 투자자들을 울리기 십상이다.

때문에 투자자들은 상가 분양구조에 대한 정확한 이해가 필요하며 계약서상의 분양 주체가 누구인지 또는 협의사항은 계약서에 필히 명시했는지등을 따져봐야 한다.

무엇보다 총 분양대금중 계약금 10%만 가지고 전매후 원금을 제외하고도 수백에서 수천만원의 이익금을 챙길수 있다는 막연한 기대감을 갖는 단타성 투자성향을 보이는 투자자들도 적지 않아 불량물건 전매를 부추기는 요인도 문제다.

아울러 소문난 상가라도 층별, 위치별 가치가 다르고 여전히 경기침체에 따른 예비 수요도 적어 실제 전매 가능성이 높은 상가는 별로 없다는 점은 유념해야 한다.

따라서 전매가 힘든 층(지하, 상층부) 또는 위치를 권유 받는다던가 게약후 중도금 납입 이전 전매 성사를 강조하는 경우, 계약서 명시를 피하는 구두약속, 과도한 프리미엄 보장과 상담당일 전매보장 계약독촉등은 피해야 한다.

지역적 호재 지나친 관심은 금물

최근 상가의 분양가가 높아지면서 투자 수익률도 낮아지고 있다. 일반적으로 택지지구의 예로 든다면 1층 기준 분양가가 3000만원을 넘으면 수익성이 떨어진다.

상권 초기부터 제대로된 보증금과 월세를 받기가 어렵기 때문이라는 설명이다. 해서 분양가를 통한 수익률의 적정성을 판단한후 투자에 나서야 하는데 업체측이 제시하는 수익률에서 보통 1-2%정도는 감하는 것이 좋다.

상가의 대출비율은 일반적으로 30%다. 간혹 40-50%를 알선해주는 경우도 있으나 대출비율이 높으면 이자부담도 크고 상가 입점후 공실의 위험을 대비해야해 30%정도를 유지하는 것이 좋다.

지역적 호재에 지나치게 관심을 두지는 말아야 한다. 왜냐하면 상가는 개별적 특성이 강해 투자에 있어 층별, 위치별 선택이 매우 중요할 수 밖에 없다.

상권의 범위를 너무 포괄적으로 잡아 상당히 거리가 먼 지역의 지하철 개통 및 관공서 건립, 아파트 입주등의 호재가 투자 물건지에 직접적인 영향을 미친다고 보기 어렵기 때문이다. 다만 상권력을 판단하는 기준으로서 유입 가능성이 높은 소비층의 범주로만 이해를 하는 것이 좋다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원 (www.ishoppro.net)