[이성우의 경제 법률] 전세 상한제, 시장논리 따라야

[프라임경제] 최근 전세값이 계속적으로 상승하는 가운데 전세값을 안정시키기 위한 여러가지 방안이 논의되고 있다. 서민 경제 안정화를 위한 최우선책으로 당정청에서 논의하고 있는 핵심에 임대차관계의 존속보호와 임대료 상한 정책에 대한 주택임대차보호법 일부 개정논의가 진행 중이다.

그 중에서도 민주당 박영선 의원이 발의한 의안의 자세한 내용은 살펴보면 다음과 같다. 
 

이성우 법무법인 봄 구성원 변호사

우선 임차인이 최초 1회에 한해 임대차 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 이를 거절하지 못하도록 하되, 임차인이 3기에 해당하는 차임액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 않을 수 있도록 했다.

또한 임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록 법률에서 이를 명시했고 임대차 계약 또는 최종의 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구하지 못하도록 했다.

이와 같은 증액비율을 초과하거나 위 기간 제한에 반해 임차인이 차임 또는 보증금을 지급하는 경우, 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 한다는 것이 박 의원 개정 의안의 골자다.

하지만 이러한 개정안 내용이 임대인의 재산권을 침해하는 것이 아니냐는 비판도 상존하는 것이 현실.

다만 개정안을 주창하는 입장에서는 이러한 비판에 대해서 다음과 같이 주장하고 있다.

임대인에게도 일정한 경우 계약갱신거절권을 부여하고, 계약갱신청구권은 최초 1회에 한하여 행사하도록 횟수를 제한하였기 때문에 임대인의 재산권이 중대하게 침해한다고 볼 수 없다.

선진국들도 일단 성립한 임대차관계의 경우 최단기간 보호, 갱신거절 또는 해지에 관한 법정 사유를 충족하지 않는 경우 계속 주거를 보장해 주는 등 일단 성립한 임대차 관계는 보호하는 규정을 두고 있다.

또한 현재 상가임대차보호법에도 임대차관계의 존속보호와 임대료 상한 정책에 관한 내용이 이미 도입되어 있으며, 임대료 상한 정책에 대해서도 영국이나 프랑스는 건축비 상승분이나 가계물가지수와 같은 일정한 지표와 연동해 임대료 증가율의 상한선을 정하고 있는 등 선진국에서 이미 시행하고 있는 법제라는 것이 개정안의 주된 논거이다.

그러나 이에 대한 부작용을 우려하는 시각도 만만치 않다. 즉 주택임대차보호법상 임차인에 대한 보호강화가 오히려 임차인의 지위를 악화시킬 수 있다는 것이다.

실제로 1980년대초 임대차 기간이 통상 6개월이던 것을 주택임대차보호법이 1년으로 강화하자 임대인들이 6개월마다 올리던 임대료를 2~3배 한꺼번에 올려 전세값이 크게 요동친 현상이 발생했다.

이러한 선례와 마찬가지로 임대인들이 2년이 아닌 4년 기간 동안의 임대료를 한꺼번에 받으려고 할 수 있어 전세값을 안정시키기는 커녕 폭등시킬 수 있다.

이러한 부작용을 차치하고서라도 임대인들은 2년 거주 후 퇴거가 확실한 임차인만 구하거나 실제로는 상한선 이상 차임과 보증금을 올려주면서도 계약서는 이보다 낮은 ‘다운계약서’를 맺는 일도 성행할 가능성이 높은 것이 현실이다.

임대차기간 종료시 임대인 뿐만 아니라 임대차보증금의 우선변제권에 비추어 제3자의 관계에서도 실제 보증금을 다 못 돌려 받거나 실제 보증금을 주장하지는 못하는 상황이 발생할 수 있다.

무엇보다도 이러한 개정안은 민간 전세시장에 있어 공급 위축을 발생시킬 수 있어 종국에는 전세금 급등을 초래하는 악순환을 야기한다는 것이다.

한편, 위 개정안이 시행될 경우, 임대인의 입장에서 최초 임차기간 만료가 다가올 무렵 개인적 사정에 의해 자신의 임대차 주택에 들어가야 하는 불가피한 사유가 발생한다면 이를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있을까?

개정안에는 임대인의 계약 갱신거절의 사유(개정안 제6조 제1항 단서)로, 차임연체 등 임대차계약 및 그 유지에 있어 임차인의 귀책사유가 있는 경우(위 단서 제1호 내지 4호), 임대차 목적물의 전부 혹은 일부가 멸실될 경우(제5호), 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제6호), 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제7호)를 들고 있다.

위와 같은 경우 제7호의 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당할지는 의문이다. 위의 사례는 임대인의 사정에 의한 점유회복의 필요가 있는 경우다.

제6호의 일례로 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우로 한정명시하고 있다는 점, 단서의 경우 예외엄격해석의 원칙에 의하여 한정적으로 해석될 가능성이 많다는 점 등에 비추어 특별한 사정이 없다면 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당되지 않을 가능성이 많다.

어떤 경우가 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우인지는 향후 법원의 해석에 의하겠지만, 실제로 임대인이 자신에게는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 주장하면서 계약갱신을 거절할 경우 임대인과 임차인 간에는 상당한 분쟁 소지가 발생할 가능성이 있을 것으로 보인다. 

어쨌거나 개정안에 대한 찬성론이나 반대론 중이 절대적으로 그 논리가 우선한다던지 일방적으로 오류가 있다고 볼 수 없다. 다만 보증금 내지 차임의 증액 비율을 법상 5%로 한정하는 것이 구체적 경우 그 타당성을 결여할 가능성이 있어 개정논의에 있어 좀 더 정치함이 필요하다고 본다.

과도한 법적 규율과 규제는 그 법을 피하기 위한 기형적 거래와 각종 편법과 위법을 초래할 수 밖에 없다.

원리금에 비춰 채권자의 과도한 담보물의 취득을 규제하기 위해서 채권자의 청산 등을 의무화한 가등기담보 등에 관한 법률의 예에서 보듯 심지어 시장은 특정한 거래를 규제하려고 법을 만들면 아예 그 법을 사실상 죽은 법으로 만들기도 한다.

시장은 법보다 한발 빠르고 관료보다 똑똑하다. 결국 법은 시장을 뒤쫓아 갈뿐 시장을 추월할 수는 없는 것이다. 현재의 전세대란은 어느 정도의 법적 규율이 필요하지는 하지만 궁극적으로는 시장에서 해결돼야 할 것이다.

이성우 법무법인 봄 구성원 변호사