'수도권 수요 변화' 서울 거주자의 경기 매수 비중 전월比 1.17%p↑

자금 여건·환경 따른 주거 전략 변화…금리·규제 등 따라 추가 변화도 가능

경기 집합건물, 서울 주소지 매구 비중 추이. Ⓒ 직방

[프라임경제] 수도권 부동산 시장에서 서울 거주자 '경기 유입 흐름'이 다시 확대되는 가운데 단순한 탈서울이 아닌, 자금 여건과 가격 접근성을 고려한 '전략적 이동' 양상이 뚜렷해지고 있다.

직방이 대법원 등기정보광장 소유권이전등기(매매) 신청 자료를 분석한 결과, 3월 기준 경기도 부동산을 매수한 수요 중 서울 거주자 비중은 15.69%로 집계됐다. 이는 전월(14.52%)대비 1.17%p 상승한 수치다. 2022년 6월(16.28%) 이후 약 3년 만에 가장 높은 수준이다. 

시계열로 보면 변화 폭은 더욱 뚜렷하다. 

서울 거주자 '경기 매수 비중'은 2024년 말 9.32%까지 낮아진 이후 반등세를 이어가며 3월 15.69%까지 상승했다. 저점 대비 약 6%p 이상 회복된 셈. 그간 위축된 서울 수요가 다시 경기 지역으로 확장되는 흐름이다.

반면 반대 방향 흐름은 둔화되고 있다. 서울 집합건물을 매수한 수요 가운데 '경기도 거주자 비중'은 2025년 중반 16%대 수준에서 형성됐지만, 지난 3월 13.76%로 낮아졌다. 약 2~3%p 감소한 것으로, 수도권 내 수요 이동이 한쪽 방향으로 기울어지는 비대칭 구조가 형성된 모습이다. 

서울 집합건물, 경기 주소지 매구 비중 추이. Ⓒ 직방

이런 변화는 단순 주거 선호 이동보단 자금 조달 여건에 따른 선택 변화로 풀이된다. 

서울 아파트 시장은 여전히 높은 가격 수준을 유지하고 있으며, 대출 한도 및 금리 부담이 실제 매입 가능 여부를 좌우하는 핵심 변수로 작용하고 있다. 특히 최근 전·월세 가격이 높은 수준을 이어가면서 임차 부담을 줄이기 위한 매수 전환 수요도 일부 나타나고 있다. 다만 서울 내 매수는 현실적으로 진입 장벽이 높은 만큼 '동일 생활권을 유지할 수 있는 경기 지역'을 선택한 것이다. 

결과적으로 '서울 이탈'이 아닌 '서울 생활권 유지 + 외곽 매수'라는 전략적 선택으로 해석된다. 거주와 자산 취득 공간이 분리되는 구조가 점진적으로 나타나고 있는 셈이다.

한편 인천 시장은 상대적으로 안정적 흐름을 유지하고 있다. 서울 거주자 '인천 매수 비중'은 최근 약 1.8~2.5% 범위에서 등락을 보이며 큰 변화 없이 유지되고 있다. 특정 방향으로 수요가 쏠리기보다는 지역 내 수요 중심 구조가 유지되고 있다. 

이는 지역 간 가격 수준과 생활권 연계성 차이에서 비롯된 영향이라는 게 업계 분석이다. 서울과 물리적 접근성이 높고, 생활권 공유가 가능한 지역이 많아 대체지로 선택이 용이한 경기도와는 달리 인천의 경우 일부 지역을 제외하면 생활권 연계성이 상대적으로 제한적이다.

인천 집합건물, 수도권 주소지 매구 비중 추이. Ⓒ 직방

현재 수도권 시장은 서울이 여전히 높은 가격대를 유지하는 가운데, 금융 환경과 가격 부담이 맞물리며 수요 이동 경로가 재편되는 흐름을 보이고 있다. 일부 강남권·용산 등 고가 단지에서는 시장 환경 변화에 따른 제한적 가격 조정 흐름도 감지되지만, 전체 시장을 설명하기엔 제한적 수준이다. 

업게 관계자는 "결국 최근 흐름은 자금 여건과 시장 환경에 맞춰 선택지를 조정하는 과정"이라며 "서울→경기 유입 '확대'와 경기→서울 유입 '둔화'가 동시에 나타나는 현재 구조는 이런 의사결정 변화가 반영된 결과"라고 바라봤다.

일각에서는 향후 금리 수준을 포함해 △대출 규제 강도 △전·월세 흐름에 따라 수요 재배치 현상도 추가적으로 구조화될 가능성도 제기되고 있다. 이처럼 수도권 시장은 동일한 흐름이 아닌, 조건에 따라 선택이 달라지는 다층 구조로 점차 전환되는 양상이다.