오피스텔 시장 '규제 사각지대' 회복 본격화

임대수익 투자·실거주↑…공급 절벽 속 '똘똘한 신축 중심' 선별 필수

[프라임경제] 최근 정부 고강도 규제가 이어지는 가운데 규제를 피한 오피스텔 시장이 실거주와 투자 수요를 동시에 끌어들이며 회복세를 보이고 있다. 특히 수도권 중대형 오피스텔이 올해 청약 시장에서 새로운 '내 집 마련' 대안으로 부상하며 주목받고 있다.

전국 1인 가구가 1000만을 돌파하는 동시에 전세의 월세화 현상이 가속화되면서 오피스텔은 가격 부담이 상대적으로 적고, 규제에서 자유로워 실거주자와 임대 투자자 모두에게 매력적 상품으로 평가되고 있다. 더군다나 최근 몇 년간 가격 조정기를 거친 오피스텔은 저금리 기조와 맞물려 안정적 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 대두되고 있다. 

다만 공급 측면에서는 '심각한 공급 절벽'이 예상되고 있다.

반기별 전국 매매거래량 3년 만에 최고치. Ⓒ 부동산R114

부동산R114에 따르면, 오는 2026년 전국 입주 예정 오피스텔은 1만1762실이다. 이는 2010년 이후 가장 적은 수치로, 역대 최대인 2019년(11만549실)과 비교해 10% 수준이다. 2~3년 상당 분양-입주 시차를 감안하면 최근 몇 년간 급감한 분양 물량(2023~2025년 합계 2만8795실)이 직접적 공급 부족으로 이어질 전망이다.

실제 시장 회복 조짐은 통계로도 확인된다. 올 상반기 오피스텔 매매거래량은 2만1022건으로, 3년 만에 2만건 이상을 회복했다. 2022년 금리 상승과 전세사기 악재로 급감한 거래량이 다시 회복세로 돌아선 것이다. 특히 아파트 가격 급등 및 청약경쟁 심화로 실수요자들이 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔로 시선을 돌리고 있는 게 영향을 미쳤다는 게 업계 평가다. 

전국 오피스텔 분양물량 및 입주물량 추이. Ⓒ 부동산R114

청약 시장 내 적지 않는 변화도 감지되고 있다. 

올해(11월 기준) 전국 오피스텔 평균 청약경쟁률은 9.4대 1다. 과거 서울 주요 역세권 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔이 높은 인기를 끌었지만, 최근에는 경기권 60㎡ 이상 중대형 오피스텔로 수요가 이동하고 있다. 동탄역 초역세권 '디에트르 퍼스티지 오피스텔'은 52.0대 1, '대방 엘리움 레이크파크 오피스텔'은 경쟁률 48.5대 1을 기록하며 높은 수요를 입증했다.

오피스텔은 청약통장이 필요 없고, 재당첨 제한도 없어 전국 어디서든 청약이 가능한 장점이 있다. 이에 따라 수도권 인기 지역 아파트 청약 진입이 어려운 실수요자들이 상대적으로 문턱이 낮은 오피스텔로 눈을 돌리는 흐름이 뚜렷하다. 다만 실제 계약으로 이어지지 않는 경우도 많아 경쟁률만으로 시장을 판단하기엔 무리가 있다는 지적도 있다.

그럼에도 불구, 수익형 부동산으로서의 매력도 나날이 커지고 있다. 

3분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%다. 2021년 저점(4.47%) 이후 4년 연속 상승세를 이어가고 있다. 

전국 오피스텔 임대수익률 및 가격변동률 추이. Ⓒ 부동산R114

업계 관계자는 "비아파트 시장의 전세사기 우려 확대와 함께 대출 규제에 따른 전세 물량 감소, 그리고 전세의 월세화 트렌드 확산 등이 월세 수익률 상승을 이끌었다"라며 "여기에 기준금리 인하로 정기예금 금리가 2%대로 하락하면서 상대적으로 오피스텔의 투자 매력도가 부각되고 있다"라고 설명했다. 

뿐만 아니라 정부 '아파트 중심' 규제 강화도 오피스텔 수요 증가 배경으로 꼽힌다. 

특히 10.15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면서 아파트 대출 한도 축소, 청약 자격 제한, 토지거래허가 강화 등 진입 장벽이 높아졌다. 반면 비주택(준주택)으로 분류되는 오피스텔의 경우 이런 규제에서 상대적으로 자유롭다.

여기에 아파트와 유사한 평면 구조와 난방 설비, 발코니·커뮤니티 시설 등을 갖추고 있어 주거 대안으로서의 조건을 충족하다. 전입 의무도 없다는 점에서 임대용 자산으로도 폭넓게 활용 가능하다. 현재 LTV도 70%까지 적용돼 자금 조달에도 유리한 환경이다.

다만 아파트에 비해 재건축 및 리모델링 가능성이 낮고, 장기적으로 가격 상승 여력이 제한적이라는 한계가 존재한다. 이에 따라 공급 축소와 수요 증가라는 '긍정적 흐름' 속에서도 입지, 설계, 상품성 등을 면밀히 따진 '똘똘한 신축' 중심 선별 투자가 필요하다는 분석이다. 

더불어 투기 수요 유입시 향후 규제 대상으로 포함될 가능성이 높은 만큼 정책 변화에 대한 선제적 대응과 시장 흐름에 대한 지속적 관찰이 요구된다.