'전세난·규제·금리' 세 가지 파고 속 2026년 부동산 향방

"핵심지 중심의 양극화 심화…매물 단위 가격 읽는 능력이 중요"

[프라임경제] 2025년 내내 이어진 서울·수도권 중심의 상승세와 공급 편중, 전세 불안이 누적되면서 2026년 부동산 시장은 더욱 복잡한 기류 속으로 진입하고 있다. 핵심지·신축 쏠림은 한층 강화된 반면 외곽·지방은 회복력이 떨어지며 양극화가 고착되는 가운데, 금리·세제·공급이라는 세 변수가 내년 시장의 향방을 가를 주요 분기점으로 부상하고 있다.

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2025년은 '핵심지와 신축 편중'이 극명하게 드러난 해였다. 서울 아파트값은 꾸준히 오르며 강한 상승 탄력을 유지했고, 강남권과 한강변 중심의 수요는 좀처럼 꺾이지 않았다. 신고가를 다시 쓰는 단지들은 시장 상단을 새로 형성하며 앵커링 효과를 만들었고, 가격 불안이 고개를 들 때마다 매수세가 단숨에 몰리기도 했다. 

실제 국토교통부 실거래가를 보면, 올해 11월 기준 전국 아파트 거래 가운데 서울만 상승 거래 비중이 52.2%에서 54.1%로 더 늘었다. 10·15 대책 이후 전체 매매 건수는 줄었지만, 영등포·마포·동작 등 한강변 주요 지역에서 상승 거래가 이어지며 서울의 흐름을 지탱한 것으로 풀이된다.

반면 외곽과 중저가 지역은 대출 규제와 자금여력 부족에 민감하게 반응하며 회복이 더뎠다. 지방은 세종과 울산 일부를 제외하면 미분양 적체와 지역 경기 침체가 겹치며 수도권과의 격차가 더 벌어졌다.

전국 입주량이 급감한 가운데 일부 지역만 신축 효과를 누리는 '편중된 공급 체계'가 서울의 양극화를 더욱 고착화했다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울에서 입주하는 아파트는 약 2만9000가구로 집계되지만, 임대 물량을 제외하면 실제 분양 물량은 1만7000가구 정도에 불과하다. 체감되는 공급력은 더 작아질 수밖에 없다.

문제는 단순한 감소가 아니라 '한쪽으로 치우친 공급'이다. 

올해 하반기부터 2027년까지의 서울 분양·입주 계획을 보면 강남권이 압도적이다. 서초구가 7475가구로 가장 많고, 이어 동대문구 5370가구, 송파구 4831가구가 뒤를 잇는다. 강남 3구만 놓고 보더라도 서울 전체 공급의 3분의 1을 차지하는 규모다. 반면 중·중랑·도봉 등 외곽 지역은 신규 입주가 거의 없으며, 종로·관악·금천은 사실상 공급 자체가 비어 있다.

서울·수도권의 공급 공백과 강남권 편중이 겹치면서 2026년 주택시장이 구조적 불균형에 더욱 깊이 빠져들 것이란 전망이 커지고 있다. 

전국 아파트 입주량은 올해를 고점으로 내년부터 뚜렷한 감소세에 들어선다. 내년 입주 예정 물량은 약 21만6000가구로, 10년 평균(35만9000가구)와 비교하면 60% 수준에 그친다. 서울 역시 최근 몇 년간 이어진 착공 부진의 영향이 본격화되면서 내년 이후 공급이 눈에 띄게 줄어들 전망이다.

◆공급 편중과 체감금리 괴리 속 2026년…시장 불균형 더 깊어지나

이러한 상황에, 2026년 부동산 시장을 둘러싼 공기가 예년보다 훨씬 복잡해지고 있다. 서울·수도권 중심의 상승 흐름이 이어지며 공급 부족이 구조적으로 심화됐고, 규제 환경 변화와 금리 인하 기대, 체감금리의 괴리까지 다양한 변수가 얽히면서 시장이 더욱 불균등해지면서다.

전문가들은 이같은 기조가 내년에도 크게 달라지지 않을 것으로 보며 "2026년은 금리·세제·공급이라는 세 축이 시장의 방향을 가르는 분기점"이라고 입을 모은다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "경기 회복은 제한적인 데 비해 공급 부족이 심해지고, 지방선거 이후 세제 개편 논의까지 더해지며 시장 심리가 민감하게 출렁일 수 있다"고 우려했다. 

그는 특히 계약갱신청구권 장기 거주, 대출 규제, 토지거래허가구역 확대 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 전세 유통 물량이 빠르게 줄어드는 '전세난'이 2026년 최대 리스크로 부상할 것이라고 강조했다.

서울 주택 전세 비중 추이. = 박선린 기자

함영진 우리은행 부동산리서치부 부장은 내년 거래 감소를 예상하면서도, 풍부한 유동성과 공급 부족이 맞물려 수도권 중심의 수요와 상급지 선호는 유지될 것으로 내다봤다. 전세 가격 상승폭은 올해보다 확대될 가능성이 높고, 상승 지역 역시 수도권에서 세종·울산·부산 등으로 확대될 수 있다고 분석했다.

시장 흐름은 금리와 정책 조합에 따라 크게 달라질 전망이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 기준금리 인하 속도, 대출금리 조정 여부, 규제 기조 변화가 수요의 행동을 결정짓는 핵심 변수라고 진단했다. 금리 인하가 예상보다 빠르고 규제가 일부 완화될 경우 수도권 핵심지와 신축 중심의 회복세가 강화될 수 있다. 

반대로 금리 조정이 지연되거나 정책 불확실성이 커지면 외곽과 지방의 가격 조정 가능성이 다시 커질 수 있다고 보았다. 그는 "대출금리가 천천히 조정될 경우 실수요자가 체감하는 매수 여건은 크게 개선되지 않아 시장 회복이 '선별적'으로 나타날 것"이라고 내다봤다.

전문가들이 공통으로 강조하는 지점은 시장 양극화의 심화다. 서울·수도권 핵심지에 수요가 집중되는 현상은 2026년에도 계속될 가능성이 크며, 금리 변동과 세제 조정은 매수·매도 타이밍뿐 아니라 전월세 시장 구조 자체를 흔들 요인으로 작용할 전망이다.