[여봉구의 생활법률] 전세사기 피해자, 강제경매와 임의경매 어떻게 구분할까

[프라임경제] 최근 전세입자를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자' 사례가 늘면서 전세보증금이나 임차보증금을 돌려 받지 못하는 피해가 잇따르고 있다. 

세입자는 국토교통부의 전세피해자 결정으로 지원을 받거나, 직접 또는 전문가를 통해 법적 절차를 진행해 강제집행으로 보증금을 회수하는 방법을 선택할 수 있다.

이 과정에서 자주 언급되는 방식이 이른바 '셀프낙찰'이다. 강제경매 또는 임의경매를 신청해 세입자 스스로 해당 주택을 낙찰받고, 이를 처분해 보증금을 확보하는 방식이다. 문제는 많은 세입자가 '강제경매와 임의경매 중 어떤 절차를 선택해야 하는가'를 혼동한다는 점이다.

핵심 차이는 명확하다.

강제경매는 확정판결 등 집행권원을 갖춘 뒤 집행문을 부여받아 진행하는 절차다. 반면 임의경매는 별도의 집행권원 없이 담보권이 존재함을 입증하면 신청할 수 있다.

세입자가 우선 확보해야 할 요소는 '대항력'이다. 이를 위해서는 반드시 해당 주택으로 전입신고를 해야 하며, 추가로 전세권설정등기까지 마쳤다면 임의경매 신청이 가능하다. 이 경우 별도 소송 없이도 비교적 빠르게 경매 절차에 진입할 수 있다.

하지만 실제로 전세권설정등기를 마치는 사례는 드물다. 대부분의 세입자는 전세권이 없기 때문에 소송 제기 → 판결 확정 → 집행문 부여 과정을 거친 뒤 강제경매를 신청해야 한다. 이 절차는 수개월이 소요될 수 있으며 법무사·변호사 등 전문가 비용도 발생한다.

정리하자면, 전세권설정등기를 완료한 세입자는 임의경매를 통해 보다 빠른 셀프낙찰이 가능하다. 다만 임의경매 신청 시에는 전세권자로서 주택 인도 의무를 이행했는지, 전세권설정등기 말소 절차를 진행했는지 등을 반드시 증명해야 한다.

전세 사기 피해 회복 절차는 전문적인 법률 지식이 요구된다. 자신의 상황에 적합한 절차인지 판단하기 어려울 경우, 법무사나 변호사 등 전문가에게 자문을 구하거나 위임을 통해 진행하는 것이 시간과 비용을 절약하는 현실적인 방법이다.

여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / 법무전무가과정(부동산 경·공매) 수료 / HUG_전세사기피해법무지원단 / LH_전세사기피해주택매입 담당 법무사