[지주택 돋보기②] "제도 폐지가 아닌 개선이 이유" 실수요자 중심 주거 대안

'선입견 타파' 동작·광진 등 검증된 조합 등장…인허가 선이행 전략 주목

[프라임경제] 최근 지역주택조합(이하 지주택)을 향한 부정적 시선이 끊이지 않는 가운데, 제도 도입 45년 만에 전면 손질에 들어간다. 하지만 일각에서는 정부 차원에서 '제도 폐지가 아닌 개선'을 추진한다는 점에서 여전히 '실수요 중심 주거 대안'이라는 주장도 나오고 있다. 

지주택이 인허가 선행 등 가시적 성과를 도출하며 검증된 사업 모델로 부상하고 있다. = 김주환 기자

최근 청약 경쟁에 밀려난 실수요층이 규제를 피하고, 분양가 부담을 줄일 수 있는 지주택만의 구조가 부각되고 있다. 특히 적지 않은 지주택들이 각종 우려를 씻어내고, 인허가를 선행하는 등 점차 가시적 성과를 도출하면서 검증된 사업 모델로 부상하고 있다.

지주택 제도는 사업 지연, 환불 불가, 조합 내홍 등 각종 부작용 때문에 '지옥 조합'이라는 오명이 붙을 만큼 대표 기피 사업으로 꼽힌다.

지주택 제도가 지난 2023년 7월 주택법 개정 시행 이후 적지 않은 변화의 흐름이 포착되고 있다. 조합원 모집 전, 토지 사용권 50% 이상 확보 시 사업 진행이 가능해진 것. 최근에는 조합원 자격 요건 완화 입법 예고 등 정부 개입도 적극 이뤄지는 양상이다.

지주택은 이런 변화에 힙힘어 투명한 회계 운영과 함께 시공사 확보 등을 통해 기회형 사업으로 대두되고 있다. 실제 서울을 포함해 수도권 곳곳에서 실수요자 관심을 끌며 합리적 분양 대안으로 재조명되는 추세다.

◆"싸고, 규제 없고, 입지도 좋다" 3대 장점 주목

지주택의 가장 큰 강점은 가격 경쟁력이다. 조합이 직접 시행을 맡는 구조로 시행 이익, 마케팅·금융 비용 등 중간 과정이 배제된다. 일반 민간 분양과 비교해 10~20% 저렴한 분양가를 제시, 주택 공급이 가능하다. 일부 단지는 시세보다 수억원가량 낮은 분양가로 수요자 눈길을 사로잡기에 충분할 정도다.

청약통장 관계없이 조합원 자격을 획득할 수 있다는 점도 강점이다. 무주택자라면 가점 또는 추첨 제한도 적용받지 않아 일반 청약에서 밀려난 수요자에게 실질적 대안인 셈. 일부 사업장의 경우 추첨이 아닌 선착순 방식을 도입해 실수요자 접근성을 높이기도 했다.

입지적 강점도 배제할 수 없는 요소다. 지주택 특성상 외곽 택지지구가 아닌 도심 속 노후 주거지를 활용하는 만큼 교통망·생활 인프라·학군 등이 이미 갖춰진 경우가 대부분이다. 강남·마포·광진·동작 등 서울 내 핵심 지역에서 지주택 사업이 활발한 것도 이런 입지 이점을 반영한다.

이런 지주택만의 구조적 장점은 실제 현장에서도 성공 사례로 이어지고 있다.

관련 업계에서는 지주택 성공 대표 사업지로 '서울 동작구'를 꼽는다. 현재도 상도동·사당동 등지 10곳 이상이 착공에 성공했으며, 일부는 입주까지 마친 상태다. 단순히 사업지가 많은 데 그치지 않고, 지리·행정·전략적 추진 구조가 어우러진 지역으로 평가되고 있다.

서울 동작구 '지주택 성공 요인'으로는 입지적 강점이 우수하다는 게 업계 중론이다.

서울 중심 지역 특성상 강남 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 지하철 2·4·7·9호선 등 다양한 노선이 교차하는 교통 요지다. 노후 주거지 비율도 높아 조합 구성 기반이 넓으며, 자발적 개발 수요도 많아 사업성 확보에 유리한 것이다.

여기에 관할 지자체 '행정 협조'와 조합 '전략적 설계'도 적중했다는 평가다. 동작구청은 조합 요청에 따라 인허가 검토와 행정 지원을 신속히 처리했으며, 협의 과정에서도 일관된 기준을 유지했기 때문이다.

조합은 토지 확보·인허가 절차를 선행한 후 조합원을 모집하는 전략을 꾀했다. 이는 시공사 신뢰를 확보하는 데 유리하게 작용했으며, 일부 조합의 경우 1군 브랜드 시공사 유치에도 성공하기도 했다.

현지 부동산 관계자는 "동작구 지주택 성공은 결과적으로 많이 시도해 운 좋게 이뤄진 게 아니다"라며 "입지·전략·협조 3박자가 맞아떨어진 결과"라고 설명했다.

지주택이 인허가 선행 등 가시적 성과를 도출하며 검증된 사업 모델로 부상하고 있다. = 김주환 기자

◆"서울뿐만 아니다" 수도권·지방으로 확산되는 성공 사례

이런 지주택 성공 가능성은 동작구를 넘어 서울 전역으로 확산되고 있다.

광진구 군자동 일원 '광진 벨라듀 지주택'은 지난해 1차 조합원 모집을 마친 데 이어 지구단위계획 접수를 완료했다. 현재는 실수요자 위주 2차 조합원 모집과 사업계획 승인 절차가 진행되고 있다.

강동구 성내동 일원에는 '강동역 센트럴파크'가 조합설립인가를 완료, 2차 조합원 모집 및 토지 확보율(97.4%)을 마치고 안정성을 갖춘 지주택 단지로 거듭났다.

강동역 센트럴파크 조합 관계자는 "조합원 참여율이 높고, 내부 의견 수렴도 원활해 사업 추진에 속도가 붙었다"라며 "실수요자 선호도를 반영했고, 합리적 가격으로 조합원 만족도도 매우 높다"라고 강조했다.

서울 지역을 벗어나 수도권 지주택 성공 사례도 끊이지 않고 있다. 

대표적으로 하남시 덕풍동 '하남스타포레 지주택'은 △도시관리계획 △건축심의 △조합설립 인가 등을 거치고, 시공사로 서희건설을 확정하기도 했다. 사업계획 승인만을 남겨둔 지금, 조합 내부에서는 일반 분양 수준 안전성을 갖췄다는 분위기가 형성되고 있다.

서희건설 관계자는 "하남 스타포레는 우수한 교통환경과 생활 인프라, 다양한 개발 호재 등 경쟁력이 뛰어난 사업지"라며 "특히 조합원 관심과 참여가 활발하게 이어지고 있다"라고 설명했다.

그는 이어 "안정적 시공과 사업 추진 경험 바탕으로 조합원 부담을 최소화하고, 하남 대표 랜드마크 단지로 완성할 수 있도록 노력하겠다"라고 덧붙였다.

인천 신흥동3가 조합은 사업 좌초 위기 순간, 조합원 단결 등을 통해 회생한 사례다. 시공사 부도 여파로 1년 이상 공사가 중단되기도 했지만, 외부 감사와 구조조정, 금융 재협상 등을 통해 지난해 11월 공사 재개에 성공한 것이다. 

인근 부동산 업계 관계자는 "신흥동3가 사업 공정률(상반기 기준)은 20%를 넘어설 정도로 사업 정상화를 이뤄냈다"라며 "조합원 단결과 전문가 개입, 운영 투명화 등이 결합될 경우 충분히 사업 정상 운영이 가능하다는 것을 입증한 회생 사례"라고 강조했다.

© 연합뉴스

◆제도 개선과 함께 성장하는 지주택 시장

정부도 지주택 제도의 신뢰 회복을 위한 움직임에 나섰다.

국토교통부는 최근 조합원 자격요건 완화를 골자로 한 '주택법 시행령 개정안'을 입법 예고했다. 

기존 조합 설립 인가 당시 전체 세대 수 절반 이상을 확보해야 했지만, 개정안은 조합원 가입 신청일 기준으로 판단할 수 있도록 변경됐다. 또 상속으로 인해 전매제한 주택을 보유하는 경우에도 일정 요건을 충족하면 조합원 자격을 유지할 수 있도록 조치했다. 

나아가 최근에는 전국 지주택합 실태조사 결과 발표와 함께 '무주택자 주거 사다리 역할 회복' 차원에서 제도 전반에 대한 본격 개선에 돌입했다. 특히 조합원 피해가 집중되는 초기 설립 단계 및 시공 협상 시점 제도적 가이드라인을 도입하겠다는 취지다.

정부가 본격 지주택 구조 개선에 나선 만큼 향후에는 지주택 사업을 기피하기 보단 '어떤 조합인가' 중심으로 평가 기준이 재편될 것이란 전망도 거론되고 있다. 

지주택 업계 관계자는 "지금은 조합 전략과 신뢰도에 따라 성공 가능성이 극명하게 갈리는 시점"이라며 "실수요자라면 검증된 조합을 통해 내 집 마련 기회를 현실화할 수 있다"라고 조언했다.

지역주택조합은 여전히 고유한 위험 구조를 안고 있다. 그러나 제도 개선과 시공사 검증, 조합 투명성 강화가 함께 이뤄진다면 '지옥 조합' 오명을 벗고 무주택 실수요자를 위한 정책적 주거 사다리 기능을 할 수 있을지 향후 제도 변화 행방에 업계가 주목하고 있다.