"서울 쏠림" 여전한 청약시장, 결국 자금 규제가 변수

경쟁률, 전국 평균比 7.8배 "돈줄 막히자 청약시장 흔들린다"

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[프라임경제] 올 상반기 서울 아파트 청약 경쟁률이 전국 평균 7.8배에 달하며 '서울 쏠림' 현상이 여전한 가운데, 하반기에는 강화된 가계부채 관리 방안이 청약시장 전반에 복병으로 떠오를 전망이다. 분양가상한제 적용 단지 중심으로 높은 청약열기를 이어가는 서울조차 금융규제 및 대출 한도 축소 그늘에서 완전히 자유롭지는 않다는 분석이 끊이지 않고 있다. 

부동산R114에 따르면, 올 상반기 전국 아파트 1~2순위 평균 청약경쟁률은 8.87대 1로, 전년동기(12.47대 1)대비 다소 둔화됐다. 다만 서울지역(69.28대 1)의 경우 전국 평균과 비교해 7.8배 수준에 달한다. 

최근 5년간 전국, 서울 아파트 1~2순위 평균 청약경쟁률 추이. © 부동산R114 REPS

최근 5년간 서울과 전국 간 경쟁률 격차는 2021년(8.34배) 정점을 찍은 이후 △2024년 8.24배 △2025년 7.8배로 감소했지만, 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.

서울 '청약 열기'는 △구조적 공급 희소성 △선호 입지 중심 정비사업 물량 공급 △분양가상한제(이하 분상제)로 인한 시세차익 기대감 등 복합 요인에서 비롯된다. 

실제 2020년 서울 분양 아파트는 약 4만3000가구에 달했지만, 2021년에는 1만가구 수준으로 급감하며 공급 축소가 청약 쏠림을 부추겼다는 게 업계 분석이다. 2021년 당시 서울 청약 경쟁률(164.13대 1)도 전국 평균(19.67대 1)보다 8.34배 높았다. 이는 부동산R114가 2000년부터 관련 통계를 집계한 이래 역대 최대 격차다.

이런 '서울 쏠림 현상'에도 불구하고, 시장 분위기는 심상치 않다. 하반기에는 서울을 포함한 전국에서 상반기(7만349가구)보다 두 배 이상 늘어난 17만1118가구가 분양을 앞두고 있지만, 청약 열기가 이어질 진 미지수다.

최근 5년간 서울 아파트 분양(예정) 물량 추이. © 부동산R114 REPS

정부가 지난 6월 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'에 따라 주택담보대출 한도(최대 6억원) 제한과 함께 △정책금융상품 한도 축소 △전세대출 규제 강화 등까지 맞물리며 수요자 자금 조달에 비상이 걸렸기 때문이다. 청약 당첨 이후 잔금 마련이 어려워 청약 자체를 포기하는 사례도 나타날 가능성이 매우 높다.

실제 일부 고분양가 또는 비선호 입지는 경쟁률이 저조하거나 미달 사례가 나타날 수 있다는 우려도 제기된다. 후분양 단지의 경우 입주까지 잔금 마련 기간이 짧다는 점에서 가점이 높은 무주택자라 하더라도 여력에 따라 청약을 주저할 수밖에 없는 구조다.

서울 지역은 여전히 △인기 정비사업 단지 중심 공급 △분상제 적용 등 이점을 갖고 있지만, 경쟁률 고공 행진이 지속될지는 향후 정책 변화에 따라 달라질 전망이다.

업계 전문가들은 "서울이라고 무조건 청약 경쟁률이 높게 유지되리란 보장은 없다"라며 "금융 여건이 악화되면 희소성 있는 지역도 영향을 받을 수 있다"라고 바라봤다.

이처럼 양극화가 심화되는 청약시장에선 정교한 전략이 더욱 중요해졌다는 게 업계 시선이다. 가점이 낮은 경우 추첨제 물량이 많은 단지를 노리고, 현금 여력이 충분한 수요자는 고분양가지만 낮은 경쟁률이 예상되는 선호 입지 단지를 공략하는 '이원 전략'이 필요하다고 조언이다. 

업계 관계자는 "청약 열기는 여전하지만, 시장은 달라지고 있다"라며 ""청약은 이제 단순한 기회가 아닌, 복잡한 자금 계획과 전략의 싸움"이라고 강조했다. 

그는 이어 "더불어 잔금 대출‧ 중도금 대출 가능 여부 등 자금 계획을 사전에 점검해 청약 전략을 수립하는 게 바람직하다"라고 덧붙였다.