부활한 환매조건부 매입, 실효성 논란 '여전'

단기 유동성 공급엔 효과…지방 미분양 해소 넘어 구조개선 없인 '반쪽' 우려도

국토교통부는 올해 2차 추가경정예산안에 2조7000억원 규모의 건설경기 활성화 방안이 반영됐다고 지난 19일 밝혔다. © 연합뉴스

[프라임경제] 부동산 경기 침체와 지방 중소 건설사의 자금난이 장기화되고 있는 가운데 정부 차원의 중장기 대응책과 구조 개선이 시급하다는 목소리가 커지고 있다. 이에 정부는 추가경정예산을 통해 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입해 긴급 유동성을 공급하겠다고 밝혔지만, 매입 가격의 실효성에 대한 논란은 여전히 남아 있다.

국토교통부 등에 따르면 지난 19일 정부는 추가경정예산을 투입해 지방의 준공 후 미분양 아파트를 매입하는 방식으로 긴급 자금 지원에 나서겠다고 발표했다. 이와 함께 12년 만에 '환매조건부 매입' 제도를 재도입하기로 결정했다.

환매조건부 매입은 공공기관이 준공 전 미분양 주택을 분양가보다 낮은 금액에 매입한 뒤, 준공 이후 일정 기간 내 건설사가 이자를 더해 다시 매입할 수 있도록 한 제도다. 이 방식은 2008년 글로벌 금융위기 당시 처음 시행됐다. 당시 대한주택보증(현 HUG)이 약 3조3000억원의 재원을 들여 1만9000가구에 달하는 주택을 매입한 바 있다.

국토부 측은 이번 조치로 인해 자금 흐름이 막힌 중소 건설사에 단기 유동성을 공급해 숨통을 틔워주는 동시에, HUG로서도 분양보증 사고를 사전에 방지할 수 있는 안전장치가 될 것으로 기대하고 있다. 

국토부는 환매조건부 매입을 통해 분양가의 약 50% 수준의 자금을 건설사에 선지급해, 이를 PF(프로젝트 파이낸싱) 상환이나 공사비로 활용할 수 있도록 할 방침이다. 이와 함께 건설사들이 자구 노력을 병행하고, 준공 전 미분양 물량도 일부 해소되는 효과를 노리고 있다.

건설업계도 이번 결정에 대해 대체로 환영하는 분위기다. 대한주택건설협회, 한국주택협회, 한국부동산개발협회 등은 "실제 현장에서 체감할 수 있는 실질적인 조치"라고 평가하며 긍정적인 입장을 내비쳤다. 

특히 정부가 오는 2028년까지 지방의 준공 전 미분양 주택 1만 가구를 환매조건부 방식으로 매입하겠다고 밝힌 데 대해, 미분양 해소는 물론 중소 건설사들의 유동성 위기를 일정 부분 완화할 수 있을 것이라는 기대감도 드러냈다.

하지만 시장 일각에서는 단기 처방에 그칠 수 있다는 우려도 함께 제기된다. 건설경기 자체가 위축된 상황에서는 단순한 자금 지원만으로는 회복의 동력이 되기 어렵다는 것이다. 

실제 올해 1분기 건설기성은 26조8659억원으로 집계됐다. 이는 전년 동기 대비 21.2% 감소한 수치다. 외환위기 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 금액 기준으로는 7조원 이상이 줄어든 셈이다.

이러한 상황 속에서, 환매조건부 매입이 일시적 효과는 있을지 몰라도 실질적인 경기 부양으로 이어지려면 보다 정교한 조건 설정과 구체적인 운영 방안이 필요하다는 지적이 나온다. 

한 업계 관계자는 "PF 선진화 마중물이나 앵커리츠 같은 기존 정책도 일부 사업장에만 적용된 전례가 있다"며 "이번 조치 역시 실제로 어느 정도의 실효성을 가질지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

또 유동성 확보 외에도 실수요를 촉진할 수 있는 수요 진작책이 병행되어야 한다는 목소리도 높다. 특히 지방 주택에 대한 양도소득세나 취득세를 완화하는 등의 조치가 함께 이뤄져야 정책의 효과가 극대화될 수 있다는 분석이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "환매조건부 매입은 말 그대로 응급처치 성격의 조치로, 단기적인 연착륙을 유도하는 데는 도움이 될 수 있다"고 평가하면서도 "장기적으로는 지방의 수요 기반을 강화하고, 분양시장 구조를 체계적으로 개편하는 노력이 병행돼야 한다"고 강조했다.

이어 "환매가 실제로 이뤄지지 않을 경우에는 결국 HUG가 매입한 주택을 떠안게 돼 재정 부담이 커질 수밖에 없다"며 "선별적 적용과 철저한 사전 심사가 필요하며, 청년·신혼부부 등 실수요층과 연계한 전략도 함께 검토돼야 한다"고 덧붙였다.