HDC현산, 입체적으로 연결된 용산역 개발 "모든 자산 총동원"

연결‧개발‧운영 유일한 회사…정비창 전면제1구역, 고급화 더해 단절 극복‧연결성 회복

© HDC현대산업개발

[프라임경제] HDC현대산업개발(294870)이 서울 용산정비창 전면제1구역 입찰에서 서울시 연계 지침에 부합하는 '통합 연결형 개발전략'을 제시했다. 용산역 중심으로 주거와 오피스‧상업시설‧역사‧공원‧지하 인프라 등을 입체적으로 연결하는 개발을 추진하겠다는 취지다.

현재 용산역 일대는 주거‧오피스‧상업시설 등이 밀집했지만, 정작 역과의 단절로 인해 업무시설 및 상가 활성화에는 어려움을 겪고 있다. 

실제 2020년 8월 준공된 인근 센트럴파크는 서울교통공사가 그해부터 매각을 시도했지만, 9차례에 걸친 시도 끝에 낙찰됐다. 매각금액도 처음보다 60억원 낮아졌다. 용산역‧신용산역과 연결이 되지 않아 매각이 쉽지 않았던 것으로 분석된다.

HDC현대산업개발(이하 HDC현산)이 용산역 일대 문제 해결을 '통합 연결형 개발전략'을 꺼냈다. 

HDC현산은 △용산역 아이파크몰 △용산역전면 공원지하개발 △용산철도병원 부지개발 등 개발권한과 운영자산을 총동원해 용산정비창 전면제1구역과 용산역 등을 연결할 수 있는 유일한 민간사업자다. 최근에는 서울시와의 용산 국제업무지구 개발 협의도 진행하고 있다.

통합 실행계획은 공공성과 도시 연계성 차원에서 '용산정비창 도시개발구역 기본구상(서울시, 2022)' 및 공모지침서에 '용산역 광장, 신용산역, 한강로, 철도부지, 공공보행축과의 유기적 연계 계획'을 수립토록 명시한 것에 정확하게 부합한다. 서울시 방침은 단순 단지 내부 고급화를 넘어 '도시 전체와 통합해야 한다'는 게 핵심이다.

HDC현산이 추진하는 '용산역전면 공원 지하공간 개발사업'은 GTX-B 정거장 이전 계획에 따라 사업 범위가 확대되는 것도 호재다. HDC현산에 따르면 현재 용산역‧신용산역 단절로 인한 이용객 불편함을 해소하기 위해 2개 역사를 지하통로로 연결할 계획이다. 

HDC현산은 이를 감안해 주거‧비주거시설 분양면적 5651평을 추가로 확보했다. 이를 통해 조합안과 비교해 3755억여원 상당 분양수익을 늘렸고, 조합원 분담금은 줄였다. 미분양시 '대물변제'라는 파격 조건도 내걸었다.

도시정비업계 관계자는 "HDC현대산업개발은 회사 보유 용산역 주변 자산과 용산정비창 전면 제1구역을 연결(Connect)–개발(Develop)–운영(Operate)할 수 있는 유일한 회사"라고 설명했다. 

그는 이어 "HDC현산 동의 없이 용산역이나 전면 지하공간과 단지를 연결하는 건 불가능해 경쟁사는 따라할 수 없는 구조적 한계가 있다"라고 첨언했다. 

용산정비창 전면제1구역 연결 개념도. © HDC현대산업개발

뿐만 아니라 HDC현산은 글로벌 복합개발 성공 사례 '뉴욕 허드슨야드(Hudson Yards)' 또는 '일본 도쿄 롯본기힐스'처럼 철도로 단절된 기반시설을 공공공간, 상업‧업무시설과 연결한 해외 사례를 벤치마킹해 실제 적용 가능성도 높였다.

일본 롯본기힐스(Roppongi Hills)는 지하철 히비야선 롯본기역과 직접 연결되는 복합시설로, 연결성과 집객력을 극대화한 대표 사례다. 단지 내부에 '그랜드 하얏트 도쿄'를 유치해 글로벌 수준 MICE‧숙박‧금융 수요 등을 흡수해 오피스‧상업시설 분양성과 자산 가치를 끌어올렸다.

단순 단지 개발을 넘어 도시 전체 기능을 통합해 '일하는 도시, 소비하는 도시, 거주하는 도시'를 하나로 연결한 구조가 성공 핵심인 셈. HDC현산도 용산정비창에 파크 하얏트 호텔 유치를 제안했다.

업계 관계자는 "지금 용산정비창 핵심 과제는 단지 고급화에 더해 단절 극복과 연결성 회복"이라며 "HDC현산은 아파트‧오피스텔‧상업시설‧업무시설 모두를 대물변제하고, 서울시 지침에 따라 글로벌 개발 전략과 연계된 통합개발안을 제안한 만큼 사업 적임자로 평가된다"라고 분석했다. 

한편, 용산정비창전면 제1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 일대에서 추진되는 약 1조원 규모 초대형 도시정비사업이다. 지하 6층~지상 38층 규모 12개동 △아파트 777가구 △오피스텔 894실 △상업‧근린생활시설 등이 조성될 예정이다.