10년간 2배 오른 분양가, 하반기에도 추가 인상 "가격 부담 심화"

6월 제로 에너지 건축물 인증제 시행…분양가 우상향 분위기 자극

연도별 전국 민간분양 아파트 평균 3.3㎡당 분양가 추이. © 부동산R114 REPS

[프라임경제] 통상 5월은 '분양 성수기'로, 건설사 물량 공급과 청약자 수요 관심이 집중되는 시기다. 하지만 올해에는 조기 대선 여파로 관망세와 치솟는 분양가에 대한 가격 부담이 맞물리면서 상대적으로 합리적 가격을 갖춘 공공분양 단지에만 관심이 쏠렸다. 

실제 지난 22일까지 청약접수를 진행한 전국 15개 단지 가운데 △부천 대장지구 △화성 동탄지구 공공분양 4개 단지 모두 두 자릿수 청약경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다. 반면 민간분양의 경우 11개 단지 중 서울 구로 '고척푸르지오힐스테이트'만이 1순위 마감에 성공하는 데 그쳤다. 

최근 경기 위축이 이어지면서 해마다 높아지는 분양가 수준이 내 집 마련을 희망하는 실수요자들에게 부담으로 가중되고 있다. 

부동산R114가 민간분양 분양가 추이를 조사한 결과, 전국 평균 분양가(3.3㎡당)는 2015년 988만원에서 2024년 2066만원으로 10년간 2.1배 상승했다. 지역별로는 △제주 3.1배 △대전 2.5배 △서울 2.4배 △광주 2.4배 △울산 2.2배 △경북 2.1배 순이다. 

분양가 상승은 수요자 가격 부담뿐만 아니라 '공급자' 건설사에게도 부담으로 작용한다. 특히 나날이 오르는 건설자재 가격과 인건비 등은 건설원가 상승을 유발해 수익성을 악화하고, 이로 인한 고분양가는 미분양 사업장 발생 부담을 야기하고 있다. 

실제 2024년 말 기준 시공능력평가 상위 10대 건설사 매출 대비 원가율은 92.98%에 육박하고, 전국 미분양 아파트도 7만173세대에 달한다. 

2024년 시공능력평가 상위 건설사 연간 매출 대비 원가율 추이. © 부동산R114 가공

이처럼 분양가 고공행진에 따른 부담이 가중되고 있는 가운데, 국토교통부는 6월부터 30세대 이상 민간 아파트에 대해 '제로 에너지 건축물 인증' 의무 시행을 예고했다. 

제로 에너지 건축물(ZEB) 인증은 건축물에 필요한 에너지 부하를 최소화하고, 신재생에너지를 활용해 에너지 소요량을 최소화하는 것을 목적으로 자립률에 따라 등급을 부여하는 제도다. 

이미 시행하고 있는 공공분양 아파트와는 달리 그동안 유예기간을 적용받은 민간분양의 경우 6월 이후 5등급(자립률 20~40% 미만) 기준을 위해 친환경 설비‧자재‧기술 등을 추가해야 한다. 장기적 관점에서 유지관리비 감소 등 경제적 효과가 있지만, 당장 초기 투자비용 상승으로 인해 분양가 인상이 예상된다.

이에 더해 오는 9월에는 분양가 산정에 근간인 '국토부 기본형건축비'도 발표된다. 2020년 9월 이후 공사비 인상 및 건설현장 안전비용 증가 등 영향으로 상승 흐름이 이어지고 있다는 점에서 분양가 우상향 분위기를 더욱 자극할 것으로 분석된다. 

부동산R114 관계자는 "하반기 새로운 정부 출범으로 정치적 불확실성이 개선되면서 일정을 미룬 단지들이 본격 분양 기지개를 펼 것"이라며 "다만 분양가 추가 인상이 예상되면서 소비자와 공급자 모두 가격 부담 심화를 피할 수 없을 전망"이라고 바라봤다.