강남 아파트값, 규제에도 62% '껑충' 되레 불붙은 재건축 기대감

서울 평균은 하락, 강남·양천은 반등…'토허구역 재지정' 역설적 흐름 주목

[프라임경제] 토지거래허가구역(토허구역) 재지정에도 불구, 강남권 아파트 가격은 오히려 상승세가 꺾이지 않고 있다. 재건축 기대감과 고가 단지를 향한 수요가 맞물리면서 규제로 작용할 줄 알았던 토허구역 재지정이 오히려 강남·양천 일대를 자극제로 작용했다는 분석이다.

서울 남산에서 내려다본 아파트 일대. ⓒ 연합뉴스

직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 토허구역 재지정 이후인 3월24일부터 이달 1일까지 서울 강남구 아파트 평균 거래가는 43억817만원이다. 일시 해제 기간(2월12일~3월23일 26억6038만원)과 비교해 61.9%나 상승했다. 해제 이전대비 60% 이상 오르며 서울 자치구 가운데 유일하게 두 자릿수 이상 폭발적 반등세를 기록했다.

다만 서울 전체 평균 거래가는 토허제 해제 기간 14억9792만원에서 재지정 후 11억659만원으로 26.1% 하락했다. 특히 △서초구(-6.9억원) △용산구(-1.6억원) 등 주요 지역 대부분이 가격이 빠진 가운데 유독 강남·양천·도봉·관악 등 일부 자치구는 되레 상승 흐름을 보였다.

가장 많은 상승을 보인 양천구는 같은 기간 13억1953만원에서 14억2275만원으로 7.8% 상승했다. 이어 △강북구(7.3%) △관악구(3.1%) △도봉구(2.3%) 등 비강남권 일부 지역도 소폭 오름세를 나타냈다.

업계에서는 강남구의 이런 가격 반등을 단순한 규제 반사 효과로만 보지 않고 있다. 오히려 재건축 단지에 대한 기대 심리와 압구정·대치·도곡 등 '대장주' 중심 거래 회복이 구조적 상승 흐름을 만들었다는 분석이다.

특히 서초·송파 등 일시 해제 기간 가격이 급등한 지역과 달리 강남은 재지정 직후에도 거래가 늘어난 것으로 보인다. 이는 상대적 가격 메리트와 함께 재건축 부담금 완화 공약 등 정책 기대감이 뒷받침된 결과로 해석된다.

강북·관악·도봉 등 중저가 지역 소폭 상승은 "상대적 저평가에 따른 키 맞추기 현상"이라는 해석이 우세하다. 장기간 가격이 정체되며 거래가 부진한 지역에서 실수요자 중심 회복세가 나타나고 있다는 의미다. 

김은선 직방 빅데이터랩장은 "압구정동 등 원래 토허제 해제 수혜가 없었다"라며 "목동, 여의도 등 고가 재건축 단지에서 사업 가시화와 희소가치 등이 부각되며 거래가 이뤄지고 있다"라고 바라봤다. 

부동산 업계 관계자는 "이번 가격 상승이 전반적 시장 회복 시그널로 보기엔 이르다"라며 "토허제 해제 직후 나타난 단기적 매수세와 재지정 이후 선별적 반등은 확실한 반등보다 일부 지역에 대한 기대감이 과도하게 반영된 결과일 수 있다"라고 전했다.