부동산 양극화 '경고등' 지역 맞춤 대응 절실

"지방은 얼어붙고, 수도권은 과열" DSR 1단계 이후 양극화 가속…실효성 있는 정책이 해법

서울시내 한 공인중개사무소. © 프라임경제

[프라임경제] 수도권과 지방 간 부동산 시장의 양극화가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 특히 오는 7월 도입 예정인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 앞두고, 지방 부동산 시장의 침체가 더욱 고착화될 수 있다는 우려가 확산되고 있다. 이에 따라 지역별 수요와 상황을 고려한 규제 완화 및 실질적인 수요 진작책이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.

한국부동산원 통계에 따르면, DSR 1단계가 도입된 지난해 2월부터 7월까지 서울의 아파트 거래량은 전년 동기 대비 무려 81.1% 급증했다. 특히 서울 강남, 용산, 과천 등 자산가 중심 지역은 안정적 소득 기반과 미래 개발 기대감이 맞물리며 수요가 집중됐다.

반면 지방은 같은 기간 거래량 증가율이 10.5%에 그쳤으며, 미분양 물량이 집중되며 구조적인 침체 조짐이 감지되고 있다. 더욱이 국토교통부 분석 결과 지난 3월 기준 전국 미분양 주택 6만8920가구 중 5만2392가구가 비수도권에 몰려 있는 것으로 나타났다.

이처럼 부동산 시장 양극화의 주요 원인으로는 DSR 규제가 지목된다. 소득이 안정적인 수도권 중산층은 규제 내에서 대출이 가능하지만, 지방 실수요자들은 자금 조달이 막히면서 구매력이 급격히 위축된 것이다. 

동시에 수도권에는 정비사업 호재, 금리 인하 기대, GTX 등 교통망 확충이 맞물리며 '막차 수요'와 기준금리 인하 기대감으로 인해 거래량이 증가한 것으로 해석된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울의 신축 아파트 가격이 오르면서, 상대적으로 가격이 낮은 재건축 단지의 매력이 부각되고 있다"며 "여기에 정치권이 내놓은 재건축 부담금 완화 공약이 수요 심리에 긍정적인 영향을 준 것도 작용한 것으로 보인다"고 분석했다.

여기에 더해, 올 7월 예정된 DSR 3단계는 모든 가계대출에 확대 적용되는 만큼, 비수도권과 수도권 외곽 지역의 거래 위축이 더욱 심화될 수 있어 우려가 커진다. 

금융당국에 따르면 지방에는 6개월간 유예 기간을 부여하고, 수도권의 경우 스트레스 가산금리를 기존 1.2%포인트에서 1.5%포인트로 상향 조정해 규제를 강화하는 방식이다.

이에 대해 수도권과 지방 모두의 균형 잡힌 시장 회복을 이끌기 위해서는 규제를 일률적으로 적용하기보다는 지역별 특성과 수요 구조를 반영한 맞춤형 정책 설계가 필요한 시점이라는 게 업계 중론이다.

전문가들은 단순한 유예 조치만으로는 지방 시장의 위축을 막기 어렵다는 데 입을 모은다. 보다 실효성 있는 대응을 위해선 세제 혜택, 금융 완화, 주거 지원 확대 등 보다 직접적이고 구조적인 수요 유인 정책이 병행돼야 한다는 지적이다.

박 전문위원은 "현재와 같은 수도권 집중 및 강남권 쏠림 현상을 완전히 막는 것은 어렵겠지만, 정책적 조율을 통해 그 속도와 강도를 조절할 수는 있다"며 "아파트 외에도 다양한 주거 대안을 적극 육성해 수요를 분산시키고, 세제·대출 정책을 정비해 실수요자가 보다 합리적인 선택을 할 수 있도록 유도해야 한다"고 설명했다.

양지영 신한 프리미어 패스파이더 전문위원은 "시장의 경우 단순한 규제 유예만으로는 한계가 있다"며 "실수요자의 매입 부담을 낮추기 위해서는 취득세·양도세 감면 같은 실질적 세제 혜택과 함께, 가계대출의 유연한 조정 등 금융 여건 개선이 병행돼야 한다"고 강조했다.