[공약(公約)과 공약(空約) 사이①] 文정부 정책 실패후 요동치는 부동산, 대선주자들 입모아 "정상화 약속"

20대 대선 후보들 "말은 앞섰지만, 집은 비었다"… 尹정부 부동산 공약은 '반쪽짜리 성공'

지난 2019년 7월25일 문재인 전 대통령이 당시 신임 검찰총장이던 윤석열 전 대통령에게 임명장을 수여한 뒤 간담회장으로 향하는 모습. © 연합뉴스

[프라임경제] 제21대 조기대선을 앞둔 지금, 대선 유력 후보들이 제시하는 '부동산 관련 공약'을 향한 관심이 높아지고 있다. 특히 경기 침체 장기화 여파로 이전 20대 대선 시장 상황과 유력 후보 공약을 되짚는 움직임이 활발하다. 당시 문재인 정부의 부동산 급등세와 각종 규제로 인해 시장은 혼란스러웠고 '이를 바로잡겠다'는 공약이 쏟아졌지만, 실제 이행 여부와 성과는 엇갈린다. 

지난 2022년 3월 치러진 제20대 대선은 부동산이 가장 민감한 이슈로 부상했다. 문재인 정부가 △다주택 규제 △종합부동산세 강화 △전월세 신고제 △임대차 3법 도입 등 연이은 규제를 내놨지만 그럼에도 부동산 시장을 장악하는 데 실패했기 때문이다. 

실제 서울 아파트 중위가격(KB국민은행 리브부동산)이 2017년에는 6억원 수준이었지만, 2022년에는 12억원 이상으로 두 배 가까이 상승하기도 했다. 

"세제 강화에만 집중한 文정부 '부동산 정책'은 현재까지도 실패했다는 게 업계 평가다. 특히 24차례에 걸친 집중 규제로 국민 피로감을 증폭, 신뢰를 잃었다."

문 전 대통령 역시 취임 4주년 특별연설 자리에서 "부동산 가격을 안정시키겠다는 목표를 이루지 못했다. 이로 인해 보궐선거에서도 엄중한 심판을 받았다"라며 아쉬움을 표하기도 했다. 

이런 부동산 정책 실패 때문인지 제20대 대선 부동산 공약은 한 마디로 '문 정부와의 차별화'가 주를 이뤘다. 여야 후보들 모두 성난 민심을 달래고자 집값 안정 목표로 '공급·거래량 확대'에 한뜻을 모았다. 

◆文이 휩쓸고 간 '민심'…공급확대·규제완화로 집값 안정 노려

제20대 대선은 그야말로 '부동산 전쟁'을 연상시키기에 충분했다. 요동치는 민심을 잠재우기 위해 후보들 모두 다양한 자구책을 꺼내며 '시장 정상화'를 약속했다.

제20대 대선 유력 후보들. 사진 좌측부터 윤석열, 이재명, 안철수, 심상정 후보. © 프라임경제

다만 공약 방식과 철학은 판이하게 달랐다. 

당시 윤석열 후보(국민의힘)는 '규제완화'에 방점을 찍은 반면, 이재명 후보(더불어민주당)의 경우 '기본주택'으로 체계적 공급을 제안했다. 안철수 후보(국민의당)와 심상정 후보(정의당)도 각각 실수요자 보호, 공공성 강화를 전면에 내세웠다.

윤 후보는 집값 급등 원인을 과도한 규제로 진단하면서 민간 중심 '공급 확대'와 함께 '세제 완화'를 제시했다. 이에 따라 △250만호 공급(수도권 130만 포함) △재건축·재개발 규제 완화 △종합부동산세 완화 △양도세 중과 유예 등의 공약을 발표했다.

문 정부와 비슷한 결을 유지하면서도 한층 체계적 정책을 제시한 이 후보는 공공주도 '기본주택'과 국토보유세 도입을 공약으로 앞세웠다. 주요 공약으로는 △311만호 공급(공공주택 비중 확대) △기본주택 도입(무주택자 위한 장기임대) △국토보유세 신설 △전월세 상한제 강화 등이다. 공공 개입을 통해 주거 안정을 이뤄야 한다는 기조 아래 '불로소득 환수' 및 '주거 복지 확대'를 핵심 키워드로 삼았다. 

안 후보의 경우 △300만호 공급 △주택담보대출 규제 완화 △신혼부부용 분양 주택 확대 △청년 전세보증금 대출 확대 등을 제시했다. 다소 중도적 입장에서 실수요자 중심 정책과 공급 확대 균형을 꾀했지만, 부동산 세제나 공급방식에 있어 유연한 정책 기조를 보였다.

심 후보는 '부동산 불로소득 공화국 해체'라는 가장 강도 높은 규제 정책을 주장했다. 이와 관련해 △100만호 공공주택 공급 △보유세 강화 △임대료 상한제·계약갱신청구권 강화 등 시장에 대한 정부 개입을 대폭 확대하는 방향이다. 투기억제와 사회주택 확대를 통해 부동산 시장의 근본적 체질 개선을 도모하겠다는 전략이었다. 

이처럼 20대 대선 유력 후보 모두 '공급 확대'를 약속했지만, 방식·속도·수요자 정의는 크게 상이했던 것으로 분석된다. 

당시 윤석열 후보는 '규제 해제'를, 이재명 후보는 '공공 역할 강화'를, 심상정 후보는 '구조적 전환'을, 안철수 후보는 '실용성'이 골자였다. 다만 공약 실현 가능성과 함께 △지역별 수요 맞춤성 △재원 확보 방안 구체성 등은 미흡하다는 지적이 잇따랐다.

◆반쪽짜리 성적표? 선장 없이 떠도는 '빈 공약들'

"尹정부의 '부동산 공약' 이행은 반쯤 성공한 셈이다. 공급은 느리고, 규제는 일부 풀렸지만, 시장 신뢰 회복은 더디다. 무엇보다 '예고된 공급'이 실제 입주로 이어질지도 불확실한 상황이다."

20대 대선에 당선된 윤 정부 '부동산 정책' 평가는 크게 갈리는 분위기다. 

'250만호 공급', '재건축 규제 완화', '세금 감면' 등 굵직한 공약들이 쏟아졌지만, 시장과의 괴리는 여전히 존재한다는 시각이 지배적이다. 더군다나 탄핵으로 인해 그동안 진행된 부동산 정책 대다수가 추진 동력을 상실하기도 했다. 

지난 2022년 윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지. © 연합뉴스

윤석열 정부 부동산 정책 중 가장 주목받은 건 단연 '5년간 250만호 공급'이다. 

국토교통부는 2022년 말 공급 계획을 통해 250만호를 웃도는 270만호 공급 로드맵을 제시한 바 있다. 다만 아직 실질적 착공 또는 분양 성과는 목표에 크게 미달한 상태다. 특히 서울 등 수도권은 지자체 협의 지연및 민간 참여 저조로 인해 사업 진행에 있어 제동이 걸리기도 했다. 

정비사업 정상화 일환으로 실시된 재건축 안전진단 기준 완화는 '규제 완화' 대표 사례다. 구조안전성 비중 축소 및 주민 편의성 확대 등이 시행되며, 서울 강남권 재건축 단지 기대감이 반영됐다. 

하지만 여전히 현장 중심으로 사업성 문제와 조합 내부 갈등 등으로 실제 착수까진 장벽이 많다는 게 업계 판단이다. 

그나마 가장 가시적 성과로는 '세제 완화' 측면이다. 특히 '다주택자 양도세 중과 유예' 및 '1주택자 종부세 감면' 등 세제 완화 공약은 비교적 빠르게 이행된 셈이다. 이에 따라 2023년 중반 이후 다주택자 매물 일부 유입되며 거래량 반등 계기로 작용하기도 했다. 

이런 이유 때문에 윤석열 정부가 대선 후보 당시 앞세운 부동산 공약은 '반쪽짜리 성공'이라는 평가가 우세하다. 공급 확대는 계획 대비 지연된 반면, 세제 및 규제 완화는 실제로 정책에 반영됐기 때문이다.