[아하!] 우후죽순 '지주택' 유혹의 두 얼굴

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[프라임경제] 경기 침체로 난관에 봉착한 부동산 시장이 지난해 12월 이후 지속되는 정치적 불확실성까지 더해지면서 좀처럼 회복세를 보이지 않고 있는데요. 이에 따라 '내 집 마련'을 기대하는 실수요자 불안감은 나날이 최고치를 갱신하고 있습니다. 

가장 큰 문제는 상황이 나아질 기미를 보이지 않는다는 점입니다. 기본형 건축비 '오름세'로 인해 분양가 상승이 불가피할 뿐만 아니라 올해 하반기 전후로 스트레스 DSR 3단계 등 대출 규제도 한층 강화되기 때문이죠. 

이처럼 주택 구매를 향한 불안감을 안고 있는 수요자들에게 있어 지역주택조합은 솔깃한 제안처럼 보입니다. 특히나 '분양가 고공행진'이 이어지는 현 상황에서 저렴한 초기 부담금은 그야말로 매력적일 수밖에 없습니다. 

'지역주택조합(이하 지주택)'은 무주택 서민들이 자금 부담을 줄이고, 공동으로 주택을 마련하기 위해 만든 조합을 의미합니다. 주로 아파트를 건설하기 위한 목적으로 운영되며, 조합원이 모여 토지를 매입하고, 시공사를 선정해 아파트는 짓는 방식이죠. 

준공시까지 공공기관이 관여하는 복잡한 다수 인허가 절차가 필수인 재건축·재개발 등 다른 도시정비사업과 다르게 간소한 절차만으로도 운영할 수 있죠. 이런 장점이 부각되면서 2010년대 기점으로 전국적으로 다수 지주택이 결성되기도 했습니다.

다만 저렴한 분양가와 간소한 절차 등 장점을 가려진 지주택 그림자가 만만치 않다는 게 문제입니다. 

우선 이런 장점들이 상쇄할 정도로 토지 확보에 따른 사업 리스크가 엄청나게 높습니다. 

업계 관계자는 "민간이 주도하는 지주택은 토지 확보가 핵심"이라며 "특히 토지 매입이 지연되는 경우 사업 중단 가능성도 매우 높다"라는 입장입니다. 

업계에서 바라본 지주택 문제는 크게 △토지 확보 어려움 △사업 지연·장기화 △조합 운영 불투명성 △분양가 예측 어려움 △조합원 모집 사기 위험 △금융기관 대출 어려움 등인데요. 

이중 가장 큰 요인으로는 자칫 사업 무산으로 연결되는 '토지 확보' 문제입니다. 조합 설립 이후에도 전체 토지 100% 확보가 쉽지 않기 때문이죠. 

실제 일부 토지 소유자의 경우 매도 거부하거나 또는 높은 가격을 요구하기도 하죠. 그럼에도 사업 특성상 토지 수용권이 없어 자율 협상만 가능해 사업 기간이 10년 이상 소요되곤 합니다. 물론 사업 지연에 따른 분담금은 계속 상승합니다. 

'조합원 모집 사기 위험'도 적지 않습니다. 특히 토지 확보가 되지 않은 상황에서 조합원부터 모집하는 경우가 많죠. 해당 당국이 이와 관련해 여러 차례에 걸쳐 경고하고 있지만, 여전히 허위 광고 또는 과장 홍보로 조합원을 유치하고 있습니다. 

지주택 탈퇴도 쉽지 않습니다. 과정이 매우 까다로울 뿐만 아니라 투자 자금을 회수할 수 없는 구조로 인해 피해를 호소하는 조합원들이 속출하는 것이죠.

실제 2023년 지주택 추진 과정에서 어그러져 조합원들이 수천만원대, 많게는 억대 투자금을 회수하는 못한 사례도 발생했습니다. 

물론 지주택은 주택법 등 법률에 따라 가입 취소 또는 철회 등이 가능합니다. 주택법 제11조의6에 의거, 30일 이내에 한정해 가입 청약을 철회할 수 있습니다. 단순 변심일지라도 철회가 가능하죠. 만약 계약서와 다른 기망행위가 발생하는 경우 민법 제110조 등에 근거해 사기·강박에 의한 의사표시를 앞세워 취소도 가능하죠. 

다만 이들 모두 법률적 다툼 과정을 거쳐야 하는 만큼 시간적·경제적 소모가 발생하고, 승소 역시도 명확하지 않아 지주택 사업은 가입 전부터 신중한 고민이 필요합니다.

이처럼 지주택 관련 문제는 지금 이 시간에도 매우 복잡하고 다양한 형태로 나타나고 있습니다. 내 집 마련이 시급한 실수요자에게 "저렴한 분양가와 절차의 간소화"라는 감언이설로 다가올 수 있죠. 

하지만 만일 지주택에 관심이 있다면, 법률 전문가와 상담하며 피해를 최소화해야 하는 것이 필요해 보입니다.