尹 파면 '불확실성 해소될까' 부동산 시장 판도는

정권교체 따른 정책 혼란 불가피…차기 정책 "안정화 급선무"

4일 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 윤석열 대통령 탄핵심판 선고를 위해 헌법재판관들이 입장하고 있다. © 연합뉴스

[프라임경제] 역대 대통령 사건 중 최장기간 평의 기록을 경신한 윤석열 대통령 탄핵에 대한 재판이 마침내 종지부를 찍었다. 이번 판결로 미궁 속을 헤매던 부동산 시장도 적지 않은 변화가 예고되고 있다. 단기적 혼란에 대한 우려와 정책 리셋 기대감이 공존하고 있는 가운데, 특히 차기 정권 기조에 따라 시장 판도가 급변할 것이라는 게 업계 중론이다. 

"국회의 탄핵소추와 예산안 심의 권한 행사가 계엄 선포 당시 중대한 위기 상황을 현실적으로 발생시켰다고 볼 수 없다." - 문형배 헌법재판소 권한대행

4일 오전 11시22분께 헌법재판소(이하 헌재)는 윤석열 대통령 탄핵심판 선고에서 재판관 전원일치 의견으로 '인용' 결정을 내렸다. 지난해 12월3일 비상계엄이 선포된 후 123일 만이다.

이번 '대통령 탄핵' 후폭풍으로 인한 국내 정세 혼돈은 불가피하다. 헌재 판결에 불복한 크고, 작은 시위가 전국 단위로 나타날 가능성이 여전한 상황이다. 또 조기 대선 레이스에 따른 국내 정국 불안에 도널드 트럼프 미국 대통령 발(發) '글로벌 관세전쟁' 등 각종 난관이 한동안 지속될 것으로 우려되고 있다.

이런 불안정한 상황은 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 분위기다. 특히 '탄핵에 따른 정책 리스크'가 점쳐지면서 정치적·경제적 불확실성으로 인한 장·단기적 혼란이 예고되는 양상이다.  

◆정국 혼란에 정책 생존 불확실 "단기적 브레이크 불가피"

부동산 전문가들은 정치적·경제적 불확실성이 확대되면서 단기적으로 급격한 위축이 불가피하다는 의견이 지배적이다. 투자자나 실수요자 모두 차기 정부 정책 방향을 지켜보는 관망세가 짙어질 것이라고 해석된다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장은 "조기 대선이 불가피해진 상황에서 차기 정부 정책 방향조차 불확실한 만큼 정책 변화 불확실성이 해소될 때까진 당분간 숨 고르기에 들어갈 것"이라며 "정치적 불안정성이 높아질수록 자산시장에서도 위험 회피 성향(Risk-off)이 강해지는 경향이 있다"고 분석했다. 

다만 그 과정에 있어 현재 정권 정책 대다수가 제동이 걸리거나 또는 수정될 가능성이 매우 높다는 점이 우려된다.

가장 큰 문제는 현 정부 '부동산 규제 완화 기조 유지가 불확실하다'는 점이다. 차기 정부가 어떤 정책을 제시하느냐가 시장 향방을 결정하는 핵심이라는 게 업계 중론이다. 특히 진보세력 집권시 현재 정책 다수가 폐기, 또는 수정될 가능성이 매우 높다는 지적이 잇따른다.

익명을 요구한 업계 관계자는 "대통령 탄핵으로 현 '규제 완화' 기조가 다시 규제로 회귀할 가능성을 배제할 수 없다"라며 "특히 진보 성향 집권시 부동산 규제 강화 기조로 움직일 것"이라고 바라봤다. 

또 다른 전문가 역시 "진보세력 집권 가능성이 높아지면, 과거 집값이 오른 사례를 통해 학습 효과가 시장 내 작용할 수 있다"라며 "다만 차기 대통령 당선 확정 전까진 거래가 크게 늘진 않을 것"이라고 분석했다. 

물론 차기 정권이 현 정부 '규제 완화 기조'를 이어받을 경우 부동산 시장은 다시 활기를 찾을 것이라는 의견이 적지 않다. 

세부적으로 '탄핵 후폭풍에 따른 생존이 우려되는 정책'으로는 △정비사업 규제 완화 △공급 확대 정책 △부동산 규제 지역 해제 △대출 규제 완화 △부동산 세제 개편 등이 꼽힌다. 

우선 현 정부는 '재건축 안전진단 완화' 정책에 의거해 재건축 안전진단 기준 완화를 통해 노후 단지 재건축을 촉진하고 있다. 다만 정권 교체시 시장 안정화를 이유로 해당 규제가 오히려 강화될 가능성이 제기되고 있다. 초과이익 부담금을 줄이도록 개편되고 있는 '재건축 초과이익 환수제' 역시 차기 정부 성향에 따라 부담금이 강화되는 방향으로 바뀔 수도 있다는 업계 시선이다. 

무엇보다 '주택 공급 확대 정책'과 관련해 정부 주도 공공택지 개발이 가장 우려되고 있다. 윤석열 정부가 진행하는 '270만가구 공급 계획'이 차기 정부 성향에 따라 공급 속도가 늦어지거나 물량이 줄어들 수도 있기 때문이다. 나아가 대선 차기 정부 집권 전까진 '공급 중단 사태'도 배제할 수 없다. 

시장 활성화를 위해 추진되는 세제 개편 역시 제동이 불가피하다. 이미 종합부동산세·양도세 완화 등 다주택자 세금 부담을 줄이는 추세지만, 정권 기조에 따라 세율 인상 움직임이 조성될 수도 있다는 시각이다. 1주택자·다주택자 '취득세 완화' 역시 강화되는 정책으로 바뀔 수 있다. 

전문가는 "탄핵 이후 정치권이 시장 안정화를 택할지, 또는 시장 개입 최소화를 꾀할지가 중요한 변수"라며 "결국 집권 정부 방향성에 따라 가격 흐름이 크게 달라질 것"이라고 분석했다.

◆"차기정책으로 시장 방향성 결정…정치적 변수보단 금리 등 경제 환경이 '변수'"

결국 차기 정부 집권으로 불확실성이 해소될 때까진 당분간 눈치 경쟁이 이어질 것이라는 게 업계 중론이다. 

다만 현재와 같은 상황에서는 탄핵 등 정치적 변수가 아닌, 금리 기조와 같은 경제 그래프가 한동안 부동산 시장을 좌우할 것으로 바라보는 의견도 제기되고 있다. 이전 탄핵으로 인한 정치적 혼란에도 불구, 시장 전반 흐름에는 별다른 변화가 야기하지 않았다는 의미다. 

실제 '박근혜 대통령 탄핵안 가결' 당시 부동산 통계 수치 분석 결과(한국부동산원 부동산정보통계시스템 기준), 서울 아파트 매매가격지수는 소폭(11월 81.92⟶12월 82.02) 상승하는 데 그쳤다. 탄핵안 인용 이후에도 미세한 차이(2017년 3월 82.24)만을 보였다. 

고준석 제이에듀WM 대표는 "과거 박근혜 전 대통령 탄핵 인용 때도 부동산 시장에는 큰 영향을 끼치진 않았다"라며 "단순히 탄핵 결과만으로는 눈앞에 닥친 입주 물량 부족, 전셋값 급등 등 문제가 쉽게 해결되지 않을 것"이라고 바라봤다. 

오히려 탄핵 이후 정치적 불안감이 사회 전반적으로 확대되면서 금리와 같은 경제적 요인에 부정적 영향을 미치는 경우 부동산 시장을 자극할 수 있다는 지적이다. 

즉 중장기적으로는 차기 정부 성향에 따라 시장 변화 흐름이 변화되겠지만, 그보다 앞서 금리나 글로벌 변화 등 경제 흐름이 중요 변수로 작용할 것이라는 의미다. 이에 따라 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요하다는 조언이 나온다. 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "글로벌 경제가 굉장히 동조화되고, 저성장 국면이 고착화된 현재 상황에 대한 부정적 분위기가 자산에도 영향을 미치고 있다"라며 "이런 국면일수록 수요 집중 지역 위주로 '좋은 타이밍'이라고 판단한 수요자들이 보다 적극적, 전투적 자세를 취할 수도 있을 것"라고 분석했다.

나아가 당국 차원에서 글로벌 상황·국내 흐름 등 다양한 변수를 감안해 시장 활성화 및 실수요자 보호 사이에서 균형을 맞추는 정책이 필요한 시점이다. 

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "부동산 정책은 정권 색깔보단 시장 상황에 따라 방향이 결정된다"라며 "정권 교체 이후 공급 대책이나 임대차시장 안정화 등에 초점을 맞춰야 할 것"이라고 짚었다.

이처럼 향후 대선 결과와 차기 집권 정부 정책 방향에 따라 국내 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이할 전망이다. 과연 이번 탄핵 여파로 정책 리스크가 부동산 시장에 어떤 변화를 야기할지 관련 업계 이목이 집중되고 있다.