"내 집 주고 전세살이?"···중동5구역, 수 억대 '분담금' 불안

촉진4구역 3.3㎡당 449만원 공사비 1126만원 껑충...추정비례율 하락에 조합부담 급상승

부산중동5구역 주택재개발 투시도. ⓒ DL이앤씨

[프라임경제] 황금알을 낳던 시대는 끝났다. 최근 재개발·재건축 사업은 건설자재비·금리 등 상승으로 인해 추가분담금액이 눈덩이처럼 불어나는 실정이다. 추가분담금이란 해당 사업지에 아파트가 지어지고 분양받을 때 조합원들이 추가 부담하는 것을 의미한다.

최근 분담금 상승 요인으로는 시공사의 공사비 증액을 꼽는다. 부산진구 '범천1-1구역은 현대건설이 올해 초 공사비 증액을 요청 전용면적 3.3㎡당 539만9000원이었던 공사비는 926만원으로 올라 3년 사이 무려 72%나 급증했다. 또 시민공원 촉진4구역에는 현대엔지니어링이 2016년 6월 시공사 선정 당시 체결한 도급공사비 3.3㎡당 449만원을 1126만원으로 인상을 요구했다.

이처럼 증액된 공사비는 추가분담금과 직결되고 결국 조합원 전체 부담으로 떠안는다. 중동5구역은 조합설립 당시 던 2023년 3월에는 조합원 1인당 분담금은 3억1000만원(84㎡ 기준) 으로 추산됐다. 시공사가 선정된 2023년 7월에는 분담금이 4억1000만원으로 껑충 뛰었다. 향후 착공·준공 과정에서 분담금은 더욱 상승할 것이라는 전망이 우세하다.

이유는 '추정비례율' 변동에서 찾을 수 있다. 중동5구역 조합설립 시 비례율은 110.52%였지만, 시공사 선정 당시에 비례율은 82.16%로 하향조정되었다. 앞서 조합원 분담금이 1억원가량 늘어 난 요인으로 지목된다. 

추정비례율은 종전 자산 총액 대비 재개발 사업 이익 비율을 말한다. 예를 들어 A라는 사람이 59㎡ 면적 기준 2억원 아파트를 소유하고 있다. 해당 건물에 대해 재건축사업 추정비율이 115%라고 가정했을 때 종전 자산가치보다 15% 많은 이익을 얻게 된다. 

따라서 자신의 권리가액은 2억3000만원이 되며 비례율 100%가 넘는 경우 추가분담금은 낼 필요가 없이 3000만원 환급받는다. 반대로 추정비례율이 낮을 때 그 차액만큼 조합원들에겐 추가 분담금이 발생하는 것이다. 

다만 중동5구역은 향후 추정비례율 전망치는 그리 밝지가 않다. 정비업계에 따르면 ”현재 원자재 가격 인상과 고금리 등으로 건설경기가 악화되고 있다"며 ”더구나 일반분양 물량이 적은 편이기 때문에 추가로 발생 될 비용을 조합원들이 짊어져야 할 가능성이 크다"고 내다봤다. 

중동5구역 비대위 측의 입장은 더욱 비관적이다. 비대위 측 관계자는 ”과거 재개발은 헌집 주고 새집 받아 프리미엄으로 돈이 되었다"며 ”그러나 오산마을은 내 집 주고 추가분담금(30평 규모, 총회 책자 기준)을 7억~8억이나 더 내야만 겨우 입주할 수 있다"고 주장했다. 

이어 ”인근 삼성레미안은 현재 30평형대 시세가 7~8억 대 거래되는 실정이다"며 "조합원분양가에 분담금을 합하면 12억 이상을 훌쩍 넘는다"며 사업성에 대해 의문을 제기했다. 

그러면서 ”타 지역 재개발조합 경우에는 건설사 대여금에 조합장, 임원들만 연대보증을 하는데 중동5구역은 전체 조합원들까지 연대 보증토록 했다"며 "조합원 본인도 모른 채 벌써 개인당 3000만원 이상 보증을 선 꼴이다"고 지적했다. 

한편 오산마을은 80년대 초 이미 주거구획정비 된 곳으로 비교적 길이 곧고 집들도 반듯하게 지어져 있어 주거에 크게 불편함이 없는 편이다. 

DL이앤씨가 단독으로 시공하는 중동5구역은 재개발을 통해 지하 3층~지상 37층, 6개 동 아파트 및 프리미엄 상가 등으로 탈바꿈한다. 총 1149세대 중 조합원 876세대, 임대 120세대, 일반분양 153세대이다.