'서금사A구역' 의혹 복마전…남들을 위한 재개발 잔치?

지분 쪼개기 의혹과 비용 산정 불만…원주민 반발 확산

서금사재정비 촉진A구역 조감도. ⓒ 제보자

[프라임경제] 부산 금정 중심부의 스카이라인을 바꿀 사업으로 관심을 모았던 서금사촉진A구역 재개발 사업이 결국 혼탁 우려에 휘말렸다.

서금사촉진A구역은 1구역과 3구역의 결합 재개발로, 위치상으로는 금정구 부곡동 332-4와 773-1 일대에 11만9923㎡를 대상으로 한다. 역세권인데다, 재개발 이후 최고 49층 규모 2672가구의 대단지 아파트로 탈바꿈할 예정이라 인근 장전동 래미안과 지역 발전을 이끌 것으로 기대돼 왔다.

당연히 이런 전망에는 세속적이지만 집값 상승이라는 키워드가 깔릴 수밖에 없다. 어찌 보면 당연한 현상이고 또 그 과정에서 지역이 발전한다는 점에서 상당 부분 긍정적이다. 서금사촉진A구역의 경우는 특히 기존 주민들이 오손도손 살던 공동체를 크게 허물지 않으면서도 새 아파트를 짓고 싶다는 소박한 욕망이 공감대로 형성됐던 것으로 전해진다.

하지만 이런 바람은 결국 실현되지 못할 공산이 커졌다. 그저 그간의 많은 재개발 혹은 재건축 과정과 마찬가지로, 결국 서금사촉진A구역 역시 자칫 이런 돈잔치에 원주민들은 배제되는 그들만의 리그가 될 가능성이 짙게 드리우고 있다.

지난해 11월 말, 입찰 끝에 A건설-B개발 컨소시엄이 사업권을 움켜쥐었다. 이 컨소시엄은 3.3㎡당 공사비 519만2000원(대안설계기준)을 제시, 480만원선을 써낸 C건설을 꺾은 것으로 알려진다.

한편 C건설의 경우 460만원대를 입찰 조건으로 결정해 제시했으나 둘 중 어느 쪽이 사실인지는 확정되지 않는다. 결국 밀렸기 때문에 C건설 주변에서 말을 아끼는 상황. 다만 주민들 중 일부 즉 현재의 재개발조합 임원진에게 쓴소리를 하는 조합원들은 바로 이 문제에 대해서부터 짚을 필요가 있다고 설명한다.

현재 재개발조합 측에 가까운 인사들은 S건설이 저렴한 공사비를 책정했지만, A건설-B개발 쪽에서는 대안조건 및 특화설계를 통해 매력도를 높였다고 강조한다. 즉 이 컨소시엄은 일반분양가 대비 조합분양가 30% 차등이나 조합원 분담금 입주시 100% 등 파격적인 조건을 제시했다는 것이다.

◆파격조건? 건설사간 홍보경쟁 기회 날려 조삼모사

하지만 그건 외형적 해석이고 내부 사정을 겹쳐 보면 눈 가리고 아웅 하는 게 아니냐는 반론이 이어진다. 조합원들의 적극적인 지지를 이끌어낸 게 아니고, 결국 제살 깎아 먹기 내지 조삼모사를 통해 지역 주민들(원주민 조합원)들의 몫이 더 적어진 것으로 분석된다는 얘기다.

왜 이런 소리가 나올까? 애초 C건설이든 아니면 A건설-B개발 컨소시엄이든 간에 어느 쪽이든 한 사업자는 웃고 다른 쪽은 떨어질 수밖에 없다. 이 치열한 대결의 꽃은 설명(브리핑) 대결이라는 공개적 경쟁이라고 할 수 있다.

물론 재개발 등을 잘 아는 이들은 이 같은 참여사들의 조합원 끌어들이기 경쟁이 자칫 과열 및 혼탁을 불러올 수 있다며 조심스러운 반응을 보이기도 한다. 하지만, 이런 조건 제시와 경쟁은 오픈된 구도이기 때문에 자칫 조합장과 그 주변인물들을 잘 구슬려 유리하게 방향을 끌고 가면 된다는 유혹보다는 훨씬 일반참여자 전반의 이익에 부합하는 측면이 크다.

그런데 서금사 주변에 현재 나도는 이야기를 종합하면, 바로 이 홍보전 기회 자체가 배제됐다는 것이다. 그래서 파격적인 조건에 혹해서 컨소시엄을 택했다기 보다는 제대로 조건 검토와 숙고가 이뤄지지 않은 기울어진 운동장 상황이 아니었냐는 지적이 나온다.

이런 우려를 보충하는 또다른 문제가 있다. A건설-B개발이 제시한 다른 여러 조건이 좋아도, 기본적으로 이는 조합원들이 갖고 있던 기존 자산(기초 자산)이 너무 잘못 매겨진 터에 건설비 519만원의 비용을 덜컥 수용하면 도대체 계산이 서지 않는다는 것이다.

업계 관계자들은 현재 부산권은 물론 현재 서금사 같은 흥행 포인트를 갖춘 외부 재건축을 종합해 고려해 보면, 약 460~480만원선의 비용을 제시한 건설사에 일감이 돌아간다고 볼 수 있다고 한다. 물론 이보다 시공비가 높게 책정된 곳이 없는 건 아니다.

그런데 심지어 서금사촉진A구역의 경우 기초 자산 평가를 잘못했다는 또다른 의혹과 이 건설사의 몫 추정과 계약 이슈가 맞물려 부정적인 방향으로의 증폭 효과가 날 가능성이 크다.

◆800만→600만으로 가치 하락+520만원 시공사 덜컥 수용=마이너스 개발

이는 애초 2015년경부터 재개발사업조합의 설립을 추진하던 무렵까지 거슬러 올라간다. 당시 재개발사업조합설립추진위원회가 활동 중이었는데, 여기서는 업체 선정이나 정식 재개발조합 정관의 확정, 비용 산정 등 다양한 밑작업을 도모했다고 한다.

본지 취재 결과에 의하면, 이 당시 조합추진위에서는 D감정평가업체에 자산 값어치를 매겨 달라며 타진했으며 당초 이 업체는 평당 약 800만원대로 판단했다. 그런데 조합추진위가 회의를 거듭하며 하나씩 단추를 꿰던 과정에서 석연찮은 일이 벌어진다.

당시 총무 '갑'씨가 추진위에서 위원장을 맡고 있던 '을'씨의 발목을 사사건건 잡았다. 이들간 다툼으로 '을'씨는 결국 추진위원장을 내려놓고 이후 '갑'씨가 현재 조합을 이끌게까지 국면 전환이 이뤄졌다. 문제는 '갑'씨의 판단과 추진이 과연 조합원들 이익에 부합하느냐의 지점이다. 특히 감평기구를 D업체에서 E법인으로 교체하는 등 전횡을 부렸고 일부에서는 이를 지적했으나 결국 유야무야 넘어갔다는 것이다.

당시 D업체와 달리 E법인에서는 600만원선의 자산 평가를 했는데, 이렇게 되면 재개발 추진 자체는 빨라질 수 있어도 조합원들의 이익 침해 우려가 생긴다.

왜냐 하면 개발을 밀어붙일 때 조합원(원주민)들이 기본적으로 챙기면서 시작하는 게 바로 이 기초 재산이고 반대로 시공사 측에서는 지출을 해야 하는 기반 비용인 셈인데, 이를 부당하게 줄여잡으면 나중에 공사비 등을 감당할 때(최종적으로 계산을 맞출 때) 결국 추가 부담이 발생하거나 이익기대분이 거의 없는 경우가 생기는 것.

따라서 이치상으로는, 조합을 설립하는 단계에서 이 같은 엉뚱한 방향으로 일을 몰고 가는 '갑'씨에 사람들의 비판이 집중돼야 하는데, 당시 조합추진위에서는 이런 '갑'씨의 행동을 제대로 제동을 걸지 못했고, 또 총회 의결사안으로 미리 보고된 것도 아닌 안건임에도 D업체에서 E업체로 감평기구를 바꾸자는 그녀의 주장이 통과되는 등 혼선을 빚었다고 한다.

추진위 측이 감정평가 결과에 대해 요구한 D감정평가법인 답변서. ⓒ 제보자

◆이런 이상한 값어치 조정에 들러리 못 선다 'D감평기관 반발'

심지어 이런 업체 교체 과정에 기존 800만원선을 제시한 D감평업체 측에 가치를 수정해 달라는 '갑'씨 측의 타진도 있었고, 이를 거부하자 결국 E업체로 교체했다는 논란도 있다.

취재 결과 D감평업체는 이런 상황에 부당하다는 판단 끝에 거절했던 것으로까지 확인됐다.

현재 조합장을 맡고 있는 '갑'씨의 행동에 전체적으로 재검토와 수정을 요구하는 이들이 나오는 이유다. 이런 행보를 보이는 인물 중 하나인 조합원 '정'씨는 또다른 추가 문제도 제기한다.

그는 "시의성이 맞지 않는 불필요한 업체 선정도 속도를 내 문제다"라고 말한다. 그는 통상적으로 훨씬 뒤에 필요한 조치들을 너무 빨리 처리해 비용 부담을 일으킨다고 짚는다. 정씨에 의하면 "△이주관리 △방범(범죄예방) △감정평가업체 △국유지보상협의 등의 용역업체 선정은 사업인가 후에 정하는 게 일반적이다. 사업인가 전에는 건축 지질 등과 관련 된 업체 말고는 필요치 않다. 그럼에도 모두 110여억원이 소요되는 용역대행 계약을 지난 6월29일 개최 된 조합총회에 상정해 의결시켰다. 서두르는 이유가 조합장과 이해관계가 있는 정비업체에 몰아주기 한다는 인상을 지울 수 없다"고 꼬집었다.

또다른 조합 관계자 '무'씨도 새 의혹을 더한다. 그는 현재 원주민 조합원들이 이렇게 이상한 상황 전개를 잘 모르고 또 어렴풋이 알아도 불만 목소리에 본격적으로 힘이 실리지 못하는 사정으로 잘못된 지분 쪼개기 등 일처리 의혹이 반영됐다고 말한다.

◆주변 서금사5구역 검찰 수사 전례도 참고할 만

그는 "특히 일부 구역에서 빌라 등에 지분 쪼개기 식으로 조합원이 부당하게 늘었다. 대의원 등에도 조합장 '갑'씨에 가까운 이들이 포진해 반대 의견이 나와도 개진되기 어렵다"고 말한다.

조합 관계자 '무'씨는 '갑'조합장은 정비보호법 위반으로 2018년 7월2일 부산지방검찰청에 고소. 2019년 2월14일 유죄가 인정돼 70만원 벌금형 받았다(100만원 이상 조합장 자격박탈)고 밝혔다.

'무'씨는 "조합장은 이밖에도 정비보호법 고소(2018년 11월9일)로 현재 계류 중이고, 뇌물·수수·금품향응(2019년 2월) 등으로 경찰수사가 진행 중에 있다"면서 "조합장 일행 12명이 시공사측으로부터 부산모처 특급호텔에서 식사와 금품향응을 제공 받았다"는 의혹도 제기하고 있다.

이에 현재 여러 문제에서 '갑'씨의 전횡 내지 잘못된 처리를 모두 되짚어야 한다는 지적이 힘을 얻고 있다. 현지 상당수 조합원들은 절차적 미비이자 종합적 논란 선물세트 상황이므로 '서금사촉진A구역 재개발' 사업은 원천적 무효라는 주장을 하고 있다. 아울러 잘못된 일처리로 원주민들은 얼떨결에 내몰리고 개발 이익은 다른 사람들에게만 돌아가는 상황에 브레이크를 꼭 걸어야 한다는 호소를 하는 이들이 많다.

앞서 인근 지역인 서금사5구역이 조합에 대해 검찰이 수사 메스를 든 전례에서 보듯, 촉진A구역 문제들에 대해서 정화 작업을 하는 것이 가능하다는 기대와 함께 투명하고 진정 원주민을 위한 조합으로 거듭나길 바라는 목소리가 높다.

◆촉진A구역 의혹에 대한 '갑' 조합장 답변

한편, '갑' 조합장은 기자와의 전화인터뷰를 통해 일각에서 제기하는 여러 의혹들에 대해 격앙된 톤으로 조목조목 반박하고 나섰다.

먼저, 시공사 건설비는 총회에서 의결된 사항이며 대다수 조합원의 의사로 결정된 결과다. 높은 건설비는 49층으로 지어지기 때문이며 30층 이하와는 차이가 날 수밖에 없다. 다른 현장에는 550만원인 곳도 있다고 설명했다.

또 2015년 11차 추진위원회 총회에서 불거진 기초감정평가 업체 선정 교체에 대해서는 민사소송까지 갔으나 무혐의로 판결이나 법적인 하자가 전혀 없다고 주장했다.

이어 지분 쪼개기에 대해 "재개발사업에서 절대 있을 수도 없는 일. 서류(등기부등본)를 떼어 보면 되지 않은가. 문제의 그곳은 여러 채를 가진 다 물건자(소유주)가 매매를 한 것"이라면서 "내게 그럴 능력이 있으면 여기서 이러고 있지 않는다"라고 자신을 향한 의혹을 강하게 부인했다.

'갑'씨는 정비보호법 고소 건과 뇌물·수수·금품향응 관련 경찰수사 두건 모두 최근에 혐의 없음을 통보 받았다고 말했다. 벌금 70만원은 주민들의 전화번호가 적시된 명부를 달라고 한 조합원의 요구를 거절해서 생긴 일.(정보공개 의무위반)

또 정비업체 몰아주기 의혹에 대해서는 "시의성에 맞지 않는 업체는 뽑지 않는다. 모두 사업시행 인가를 받기 위해 필요한 과정이다"라고 설명했다.

끝으로 감정평가기관은 금정구청에서 두곳을 지정하게 되며, 본계약전에는 아무것도 확정된 게 없다고 말을 맺었다.