[프라임경제] 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 가장 중요하게 고려해야 할 것 중 하나가 바로 임대차기간이 종료된 이후에 안전하게 보증금을 반환받을 수 있는가의 문제다.
이를 위해 임대차계약에 앞서 해당 임대차목적물의 부동산등기부등본 등을 사전에 확인한 다음, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 따져보게 된다.
그런데 이러한 확인만으로도 부족한 부분이 바로 조세채권이다.
사실 임대차계약을 체결하는 과정에서 조세채권에 대해서는 거의 고려되지 않고 있는 것이 현실이지만 조세채권은 ‘조세채권우선의 원칙’에 따라 전혀 공시되지도 않으면서 임대차보증금채권 보다 배당에서 선순위를 가질 수 있어 안전한 임대차보증금반환에 복병이 될 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.
다음의 사례를 보자. 2004년 1월에 서울 마포구에 소재하는 아파트전세를 물색하던 유 모씨는 마음에 드는 아파트 하나를 발견했다.
권리분석 결과 아파트 시세는 2억4000만원 정도인데 비해, 선순위 근저당권은 5000만원에 불과했다.
임대차보증금 1억6000만원을 주고 들어갈 경우, 향후 임대인의 사정으로 해당 아파트가 경매되더라도 아파트의 경우에는 시세와 근접한 가격에 낙찰될 수 있는 점을 고려할 때 임대차보증금 전액을 회수하는데는 큰 어려움이 없겠다는 판단을 하게 되어 계약을 체결했다.
임대차기간이 끝날 무렵, 임대인의 부도로 인해 그 아파트는 공매절차로 넘어가게 됐는데 최초 감정가는 당시 시세와 비슷한 2억2000만원으로 정해졌다. 임차인 유 모씨는 이사하기가 번거로워 아파트를 공매받기로 결정한 후 감정가와 비슷한 2억2000여만원을 쓰고 아파트를 낙찰받았다.
그러나 등기부상에 표시된 선순위 근저당권을 제외한 나머지 금액은 차순위자인 자신에게 배당될 수 있을 것이라는 유 모씨의 예상과 달리 임대인이 체납한 부가가치세, 취득세 등 여러 가지 세금 3000만원이 유 모씨의 임대차보증금보다 배당(교부)에서 우선순위를 가지게 되어 결국 유모씨는 상당한 손해를 볼 수 밖에 없었다.
즉 낙찰대금 2억2000여만원에서 공매진행비용 수백만원, 세금 3000만원, 근저당권 5000만원 합계 8000여만원을 제외한 나머지 1억4000만원 정도만이 배당돼 결국 보증금 1억6000만원 중에서 2000만원 가량을 손해보게 된 것이다.
세금은 조세채권우선의 원칙에 따라 경공매과정에서 다른 채권보다 우선해서 배당이 이뤄지게 된다.
즉, 조세채권은 해당 경공매 물건에 압류여부를 불문하고 조세채권이 발생한 법정기일이 임대차계약에서의 확정일자 보다 앞서게 되면 배당순위에서 임대차보증금보다 앞서게 된다.
더구나 조세채권 중에서 경공매 진행 중인 당해 부동산 그 자체에 대해서 부과되는 조세인 상속세, 증여세, 취득세, 등록세 등은 ‘당해세’라고 해 그 법정기일 이전에 설정된 저당권이나 확정일자있는 임대차보증금채권보다 우선한다.
결국 임차인으로서는 공시되지 않은 조세채권으로 인해 불의의 손해를 보게 될 우려가 항시 있을 수 밖에 없다.
그렇다면, 임대차계약체결 과정에서 임차인으로서는 어떤 방법을 통해 조세채권에 대한 확인이 가능할 수 있을까?
필자가 알고 있기로는 임대인의 협조가 없다면 임차인 혼자 힘으로 임대인의 조세체납 여부를 확인할 방법은 없다.
임대인의 조세체납 여부는 임대차계약 이후가 아니라 임대차계약을 체결하기 이전에 사전에 확인되어져야 할 필요가 있는데 임대차계약체결을 고려 중인 사실만으로는 이해관계가 있다고 보기 어려워서 정보공개청구 등 현재의 제도하에서는 조세체납과 관련된 정보를 임차인이 독자적으로 구하기가 쉽지 않기 때문이다.
그렇다고 해서 임대차계약체결과정에서 임대인에게 조세체납여부를 스스로 확인해 달라고 하기도 현재의 거래관행상 쉽지않다.
따라서 굳이 선순위 조세채권으로 인한 불의의 피해를 입지 않고자 한다면, 임대차보증금을 확보하기에 가급적 충분히 여부있는 담보력을 가지는 임대차목적물을 선택하거나, 아니면 임대차보증금을 변제하기에 자력이 충분한 상대방을 임대인으로 선택하는 정도가 최선의 방법이 아닌가 한다.
공시되지 않은 조세에 우선변제의 효력을 인정하고 있어 임차인과 같은 불의의 피해자가 발생할 수 있다는 점에서 가급적 이해관계인에 대한 요건을 완화하여 과세상황에 대해 최소한 열람만이라도 할 수 있는 제도적인 개선이 필요하지 않을까 생각된다.
조세체납자의 프라이버시권도 중요하지만 조세체납자와 법률관계를 가지게 되는 선의의 피해자의 재산권보호도 그에 못지않게 중요하다는 점에서 적극적인 검토가 필요하지 않을까 한다.
최광석 변호사는...
현재, 부동산114, 스피드뱅크, 부동산뱅크, 부동산플러스, 전국부동산중개업협회 등에 부동산전문가상담, 부동산칼럼을 제공하고 있다.
주식회사 에스비에스, 전국부동산중개업협회, 한국전력공사 등을 고문회사로 하고 있으며, 저서로는 ‘부동산중개업법령 및 중개실무’가
있다.
