[프라임경제] 한국토지신탁이 사업대행을 맡은 학익1구역 주택재개발정비사업(이하 학익1구역 재개발)이 지난달 21일 인천 미추홀구청으로부터 사업대행 완료고시를 받았다. 사업대행자 지정 이후 준공과 입주까지 이어진 일정이 마무리되면서 대형 정비사업 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인들이 사업 관리 체계 안에서 처리된 사례로 꼽힌다.
지난 2017년 10월 한국토지신탁을 사업대행자로 지정한 학익1구역 재개발은 사업시행인가(2018년)와 관리처분인가(2019년)를 거쳐 2021년 일반분양을 진행했다. 이후 2024년 9월 11일 준공인가를 받았으며, 사업 절차는 약 7년 만에 완료됐다. 주요 인·허가와 분양, 준공 단계가 순차적으로 진행됐다는 점이 일정 측면에서 특징으로 평가된다.
물론 사업 진행 과정에 있어 적지 않은 리스크에 노출되기도 했다. 특히 조합 임원이 부재한 상황에서 시공사와 협력업체 간 갈등도 발생했다.
한국토지신탁 관계자는 "그럼에도 사업대행자로서 △자금 집행 관리 △이해관계자 간 조정 △인·허가청과의 협의를 통해 사업을 추진했고, 입주 지연 없이 일정이 진행됐다"라며 "정비사업에서 빈번하게 언급되는 내부 갈등 및 의사결정 공백이 사업 리스크로 작용할 수 있는 만큼 대행자가 관리 기능을 수행한 사례"라고 자신했다.
학익1구역 재개발 일반분양이 진행된 시기는 수도권 시장 상승세로 인해 인천 지역으로 실수요 유입이 확대된 2021년이다. 당시 미추홀구는 고분양가 관리지역으로, 분양을 연기할 경우 인근 신규 분양·입주 단지 시세를 반영해 일반분양가를 상향 조정할 수 있는 여지가 있었다.
하지만 한국토지신탁은 향후 인근 재건축·재개발 사업과 함께 대규모 택지개발로 인한 공급 증가 가능성을 감안해 일반분양을 결정했다. 그 결과 '일반분양 물량 100% 계약 완료'라는 성과를 거뒀다.
더군다나 2022년부터 인천 입주 물량이 본격 증가하며 주택시장이 조정국면에 진입한 점을 고려하면 분양 시점 선택은 시장 변동성에 선제적으로 대응한 판단으로 평가된다.
공사비 관련 변수도 사업 추진 과정에서 주요 이슈로 꼽힌다. 코로나19 확산과 우크라이나-러시아 전쟁 등 영향으로 원자재 가격과 인건비가 급등하면서 다수 정비사업장에서 공사비 협상이 장기화된 시기가 이어졌다.
한국토지신탁 관계자는 "건축기술, 법무, 리스크관리 등 내부 지원 조직과 협업해 공사비 협상을 진행했다"라며 "공사 중단 없이 협의를 마무리한 뒤 2024년 9월 준공을 완료했다"라고 회상했다.
한국토지신탁에 따르면, 준공 이후에는 인근 입주 단지와 비교해 △평면 구성 △커뮤니티 시설 △단지 조경 등 상품성이 경쟁력으로 평가되면서 입주 개시 불과 3개월 만에 전체 분양 세대 입주를 완료했다. 이에 따라 관리처분계획변경을 통해 150% 이상 비례율을 확보했고, 조합원 환급금 지급도 완료했다. 추가 수익은 조합에 상환한다는 방침이다.
한국토지신탁 관계자는 "복잡한 이해관계와 변동성이 큰 시장 환경 속에서도 신탁방식 정비사업이 대안이 될 수 있다는 점을 나타낸 사례"라고 자신했다.
한편 한국토지신탁은 올해에도 흑석11구역·신길10구역 등 주요 정비사업지 착공과 분양을 앞두고 있으며, 신규 수주 확대와 함께 기 수주 현장 리스크 관리 체계를 이어간다는 방침이다.
