[프라임경제] 서울 아파트 전·월세시장에서 전세와 월세 간 경계가 빠르게 흐려지고 있다. 순수 전세가 줄어드는 대신 보증금과 월세를 함께 부담하는 '준월세'가 확대되면서 임차인 주거비 구조가 '이중 부담' 형태로 재편되는 양상이다.
부동산R114가 국토부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 2022년 51%에서 △2023년 54% △2024년 54% △2025년 55%로 꾸준히 상승했다. 반면 전세 성격이 강한 '준전세(전세보증금이 월세 240배 초과)' 비중은 2023년 42%에서 △2024년 41% △2025년 40%로 점점 줄었다. 전월세 시장 중심축이 '순수 전세'에서 '보증금+월세'로 이동하고 있다는 의미다.
준월세 확산 배경에는 전세가격 상승과 공급 부족이 맞물렸다. 서울 아파트 가구당 평균 전세가격은 △2023년 6억1315만원 △2024년 6억5855만원 △2025년 6억6937만원으로 상승세를 이어갔다. 전세 물건이 줄고, 보증금 수준이 높아진 상황에서 세입자들은 전세 단독 계약 대신 월세를 일부 결합한 중간형 계약으로 이동하는 흐름이 강해졌다.
주거비 부담이 '월세만' 늘어난 것도 아니다. 준월세 평균 보증금은 2022년 9943만원에서 2025년 1억1307만원으로 1억원을 넘어섰고, 평균 월세 역시 128만원에서 149만원으로 상승했다. 임차인 체감 부담이 월세뿐만 아니라 초기 자금(보증금)까지 함께 커지는 구조가 형성된 셈이다.
시장 압박은 자금조달 여건에서 더 선명해진다. 전세가격이 높은 수준에서 유지되는 가운데 전세대출에 대한 금융 규제 강화가 이어지며 세입자 전세 선택 여력이 축소됐다. 순수 월세로 급격히 이동하기보단 일정 보증금을 유지하면서 월세를 병행하는 준월세가 현실적 대안으로 채택되는 흐름이다.
임대인 요인도 적지 않다. 시중 예금금리(2~3%대)대비 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 전·월세전환율(2025년 10월 기준 4.7% 수준)과 보유세 부담 확대 가능성 등은 임대인이 순수 전세·순수 월세보다 준월세를 선호하도록 만들고 있다는 업계 분석이다.
업계 관계자는 "수요자 '자금 부담'과 임대인 '수익 추구'가 맞물리며 준월세가 서울 전·월세 시장 핵심 계약 유형으로 자리 잡고 있다"라고 바라봤다.
그는 이어 "향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 전·월세 시장에서 준월세 확대 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다"라며 "전세의 월세화가 진행되는 과정에서 '보증금과 월세를 동시에 떠안는 계약'이 표준이 될 경우 임차인 주거비 부담은 구조적으로 커질 수도 있다"라고 덧붙였다.
