[프라임경제] 서울시는 오세훈 서울시장이 새해 첫 정비사업 현장으로 관악구 '신림7 재개발 구역'을 찾았다고 19일 밝혔다.
신림7구역(관악구 신림동 675번지 일대)은 지형적 제약으로 오랜 기간 사업성이 낮은 지역으로 분류돼 왔다. 특히 △높이 규제 △큰 단차 △열악한 교통 여건 등이 겹치며 재개발 추진이 번번이 좌초됐다. 그러나 이번 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되면서, 10여년 만에 재개발이 재추진돼 약 1400가구 규모 숲세권 대단지로 탈바꿈할 전망이다.
해당 구역은 목골산 자락 경사지에 형성된 노후 저층 주거지로, 노후도는 89%에 달한다. 2011년 정비예정구역으로 지정됐으나, 용적률 170% 제한과 낮은 사업성으로 2014년 정비예정구역이 해제된 이후 장기간 개발이 정체돼 왔다.
◆용도지역 조정(1종→2종), 용적률(170%→215%), 신속통합기획으로 사업성 확보
이에 서울시는 신림7구역에 신속통합기획을 통해 용도지역을 1종에서 2종으로 상향했다. 또 이례적으로 용적률은 170%에서 215%까지 높이는 등 각종 지원을 펼쳤다. 그 결과 2024년 9월 정비구역으로 지정됐다.
구역 지정 이후에는 서울시 공공지원을 받아 추진위원회 구성을 생략했다. 여기에 조합을 바로 설립하는 '조합직접설립'을 추진 중이다.
그러나 이 지역은 10·15 대책에 따른 정부 규제 강화 이후 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 규제 등에 따른 주민 불안이 커지며 조합 설립 동의율이 70% 수준에 그쳤다는 평가다.
주민들은 "신림동 일대가 집값 상승 우려가 낮은 산자락 노후 주거지임에도 규제 지역에 일괄 포함됐다"라며 "여러 규제를 적용받게 돼 주민 동의 받기가 더 어려워졌다"라고 호소했다.
◆'시·사업성 보정계수·규제 철폐' 3호 적용, 추가 사업성 확보 지원
이날 오세훈 서울시장은 신림 7구역 현장을 직접 찾아 노후 주거 환경을 점검했다. 또 사업성 개선 방안을 전달하며 확실한 사업 추진 의지를 전했다.
우선 신림 7구역에 '사업성 보정계수' 최댓값인 2.0을 적용해 허용 용적률 인센티브를 2배로 늘린다는 계획이다. 여기에 규제 철폐 3호 '높이 규제 지역 공공기여 완화'를 추가 적용한다. 이를 통해 분양 가구 수는 기존 대비 약 40가구 이상 늘어나며 공공 기여율은 10%에서 3%로 대폭 하향된다.
이에 따라 증가 분양 수익만큼 조합원 분담금이 감소할 수 있다. 공공기여 부담이 줄어들면서 공공시설 건축 공사비 감소로 조합원의 경제적 부담도 완화될 전망이다.
시는 신림 7구역에 대한 추가 지원책이 사업 추진 의지를 높이고 사업을 촉진할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 또한 조합 설립 이후 논의된 개선책을 적용해 정비계획 변경을 신청하면 시는 통합 심의를 통해 신속한 정비계획 변경과 사업시행계획인가를 일괄 지원한다는 방침이다.
◆오 시장 "조합 설립부터 착공까지 끝까지 책임"
오 시장은 "정비 사업은 정책 환경 변화에 흔들리지 않고 일관되게 추진돼야 한다"라며 "신림 7구역처럼 주거 환경 개선이 절실한 곳이 규제에 막혀 좌초되지 않도록 서울시가 가진 모든 행정력을 동원해 끝까지 책임지겠다"라고 강조했다.
아울러 오 시장은 현장 여건을 충분히 반영하지 않은 정부의 과도한 규제가 민간 주택 공급을 위축시키지 않도록 전향적인 정책 재점검을 다시 한번 정부에 요청했다. 신림 7구역처럼 집값 상승 우려가 크지 않은 산자락 노후 주거지까지 일률적인 규제 지역으로 묶여 정비 사업이 정체되는 현상은 개선돼야 한다는 취지다.
서울시는 정부 규제 이후 신림 7구역과 같이 사업 추진에 어려움을 겪는 구역에 대한 적극적인 추가 지원을 통해 2031년까지 31만호 착공 목표 실현에 행정력을 총동원할 계획이다.
관악구의 경우, 올해 신림 2구역 약 1400가구를 시작으로 오는 2031년까지 누적 1.3만호가 순차적으로 착공될 예정이다.
