[프라임경제] 지난해 서울 아파트 시장은 가격 상단을 유지하면서도 신고가가 기록되는 중심 가격대가 고가에서 중고가로 이동하는 흐름이 뚜렷하게 나타났다. 이는 고가 단지 중심으로 형성된 거래 구조가 대출 규제 및 금융 여건 악화에 따라 실수요자 중심으로 재편되면서 나타난 현상으로 풀이된다.
직방이 서울 아파트 실거래가를 분기별·가격대별로 분석한 결과, 연초에는 여전히 고가 단지에서 신고가 거래가 이어졌다. 하지만 시간 흐름에 따라 중간 가격대에서의 신고가 비중이 뚜렷하게 증가한 것으로 나타났다.
우선 2025년 1분기 서울에서는 △15억 초과~20억 이하 신고가 비중이 3.4% △30억 초과 3.7%를 기록하며 고가대에서 신고가가 집중됐다. 하지만 4분기에는 △9억~12억 4.0% △12억~15억 5.2%까지 상승했다. 반면 30억 초과 구간은 2.4%로 감소해 고가 아파트에서의 신고가 형성 비중은 줄어들고 중고가 구간은 오히려 확대된 모습이다.
이는 단순한 가격 하락 때문이 아니라 대출 규제와 자금 조달 여건 변화로 실수요자들이 접근 가능한 가격대에서 거래에 나선 결과라는 게 업계 시선이다. 서울 아파트 가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 가운데 대다수 실수요자들은 대출 없인 고가 아파트 매수가 사실상 어렵다. 이로 인해 실질적 거래 중심이 중고가 아파트로 이동했다는 분석이다.
지난해 10월 서울 전역과 경기 일부 지역으로 토지거래허가구역이 확대 지정되며 거래 규제가 한층 강화됐지만, 시장은 위축되기보단 점차 적응하는 분위기다. 실수요자들은 자금 여건에 맞는 단지 및 가격대 중심으로 거래를 이어갔고, 접근 가능한 가격대에서는 신고가 경신도 지속 발생하고 있다.
2025년 수도권 전체 거래량은 2분기(7만3324건)에 정점을 찍은 후 3분기(5만3346건) 다소 감소했다가 4분기(5만9883건)에 일부 회복됐다. 거래량 조정에도 불구하고 특정 가격대에서는 거래와 신고가가 꾸준히 나타나며 시장 체감 온도는 쉽게 식지 않았다.
서울 외 수도권 지역에서도 거래 구조 변화가 감지됐다. 경기도는 상반기까진 6억 이하 거래가 시장 중심이었지만, 하반기로 갈수록 '9억~15억' 중상위 가격대 거래와 신고가 비중이 증가했다.
실제 △9억~12억 거래 1874건 △12억~15억 863건에 그친 1분기와 는 달리 4분기는 △9억~12억 3192건 △12억~15억 1268건으로 늘었다. 신고가 비중도 △9억~12억 구간 1.5% △12억~15억 1.0%로 상승했다. 이는 서울 아파트 접근성이 떨어지는 상황에서 경기권 내 신축이나 역세권 등 선호 단지 중심으로 수요가 유입된 결과로 풀이된다.
반면 인천은 6억 이하 거래가 연중 78~85% 수준을 유지하며, 저가 중심 수요 구조가 고착화된 모습이다. 9억 초과 거래 또는 신고가는 소수에 그쳤고, 전반적 가격대 이동은 제한적이었다.
관련 업계에서는 올해에도 이런 흐름이 이어질 것으로 바라보고 있다.
업계 관계자는 "고액 주택담보대출에 대한 관리가 강화되는 등 대출 여건이 단기간에 완화되기는 어려운 상황이며, 고금리 기조도 여전히 부담 요인으로 작용하고 있다"라고 설명했다.
그는 이어 "수도권 전반에는 공급 부족 우려와 '내 집 마련이 갈수록 어려워질 것'이라는 인식이 맞물리며 결국 수요자들은 감당할 수 있는 가격대와 입지 중심으로 거래에 나설 것"이라고 부연했다.
과연 정부 측 추가 발표를 앞둔 '부동산 정책'이 현재 실수요 중심 흐름에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.
