[프라임경제] 2026년 병오년 새해 분양시장은 겉으로 보면 공급 물량이 늘어난 출발선에 서 있다. 다만 세부 구조를 살펴보면 실수요자가 접근할 수 있는 일반분양은 오히려 감소하면서 분양시장 체감 온도는 낮아질 가능성이 매우 높은 상황이다. 이에 총량 기준 공급 확대와 체감 기준 공급 축소가 동시에 나타나는 이른바 '공급 착시 현상'이 연초부터 분명해지고 있다는 게 업계 평가다.
직방이 집계한 2026년 1월 전국 아파트 분양 예정 물량은 전년동월(8585세대) 대비 약 36% 증가한 1만1635세대다. 수치상으로는 분양시장이 회복 국면에 들어섰지만, 일반분양 물량(4816세대)은 오히려 9% 감소했다. 분양 물량이 늘었음에도 실수요자 몫은 줄어드는 구조가 명확히 드러난 셈이다.
이런 흐름은 단순 통계상 변동이 아닌 최근 분양시장 구조 변화가 그대로 반영된 결과로 풀이된다.
1월 분양 예정 단지 다수가 재개발·재건축 및 지역주택조합 등 조합사업으로 구성되면서 전체 세대 수는 많다. 다만 이처럼 분양 시장을 좌우하는 사업장이 제한된 만큼 조합원 물량을 제외한 일반분양은 눈에 띄게 줄었다. 결과적으로 '늘어난 분양 물량' 수치와는 다르게 일반 청약자가 선택 가능한 기회는 줄어드는 모순적 상황이 발생하고 있다.
이런 구조적 특징은 수도권 분양 집중과 맞물리며 더욱 뚜렷해진다. 1월 분양 예정 물량 가운데 수도권 물량(1만559세대)이 △서울 4150세대 △경기 3841세대 △인천 2568세대로 사실상 대부분을 차지한다. 반면 지방은 경북과 경남 2개 지역에서 2개 단지 1076세대에 그친다.
'수도권 중심 분양'이라는 점에서는 주택 공급 부분에 있어 긍정적 요인으로 해석되지만, 문제는 상당수가 조합사업 물량이라는 점이다.
실제 서울 주요 분양 단지로 꼽히는 △더샵신풍역 △아크로드서초, 드파인연희 등이 모두 정비사업 또는 조합사업으로 공급된다.
이중 더샵신풍역은 전체 단지 규모가 2030세대에 달하지만, 정작 일반분양 물량은 332세대에 그친다. '분양가상한제 재건축 단지'로 주목받고 있는 아크로드서초 역시 일반분양 물량은 56세대에 불과하다. 드파인연희도 전체 단지 규모(959가구)에 비해 일반분양 물량(332세대)은 제한적이다. 공급 규모만 보면 풍부하지만, 실제 체감 물량은 매우 제한적 구조다.
경기 및 인천 지역 상황은 크게 다르지 않다.
경기 지역에서는 △행신한신더휴(272세대) △안양역센트럴아이파크수자인(853세대) △오남역서희스타힐스여의재3단지(1056세대) △북오산자이리버블시티(1275세대) 등이 분양 예정이다. 이중 안양역센트럴아이파크수자인, 오남역서희스타힐스여의재3단지 등은 재개발 또는 지역주택조합 사업 비중이 높은 단지인 만큼 전체 세대 수 대비 일반분양 물량이 많지 않다.
인천에서 분양을 앞둔 포레나더샵인천시청역(2568세대)도 1월 분양 단지 가운데 규모가 큰 편이지만, 재개발 사업에 따라 조합 비중이 높아 일반 분양(735가구)이 상대적으로 제한적이다.
이처럼 1월 분양시장은 '총량 확대'라는 외형과 다르게 '일반분양 축소'라는 구조적 한계를 동시에 안고 출발하고 있다. 이는 실수요자 입장에서 체감 분양 기회가 감소하는 요인으로 작용할 뿐만 아니라 청약 경쟁률 왜곡 가능성도 키울 수도 있다. 일반분양 물량이 적은 상태에서 수요가 몰릴 경우 일부 단지에 경쟁이 집중되고, 청약 결과에 따른 체감 시장 온도는 더욱 불균형해질 수 있다는 지적이다.
지방 분양시장 위축 역시 체감 온도를 낮추는 요인이다. 지방 1월 분양 물량이 창원과 경산 일부 단지에 국한된 만큼 수도권 외 지역에서는 연초 분양 자체를 체감하기 어렵기 때문이다. 지역별로 분양 시장 온도차가 연초부터 뚜렷하게 갈리는 구조가 형성되고 있는 셈이다.
업계에서는 이런 흐름이 단기 현상에 그치기보단 당분간 분양시장 기본 구조로 이어질 가능성이 매우 크다는 입장이다.
업계 관계자는 "정비사업과 조합사업 비중이 높은 공급 구조가 유지되는 한 전체 분양 물량과 일반분양 물량 간 괴리는 계속될 수밖에 없다"라며 "여기에 고금리 기조와 대출 규제가 이어지고 고분양가 부담까지 겹칠 경우 분양시장은 '많아 보이지만 체감은 적은' 국면이 지속될 가능성이 매우 크다"라고 바라봤다.
그는 이어 "이런 환경에서는 신축 아파트라는 점만으로 접근하기보단 분양 시점과 분양가 수준이 자금 여건에 맞는지, 여건을 고려했을 때 감당 가능한 수준인지를 면밀하게 점검할 필요가 있다"라며 "특히 지역별 분양 여건 차별화가 뚜렷해질 가능성이 큰 만큼 일정과 입지 조건, 향후 물량까지 함께 고려하는 신중한 판단이 요구된다"라고 덧붙였다.
