[프라임경제] 건설업계가 병오년(丙午年)에 직면할 프로젝트파이낸싱(이하 PF) 리스크가 '구조적 시험대'로 급부상하고 있다. 지난 2022~2023년 고금리 국면에서 조달된 PF 자금이 만기 집중 구간에 진입하는 상황에서 분양 지연과 미분양 누적, 공사비 상승 등이 겹치며 차환(리파이낸싱) 문턱이 뚜렷하게 높아졌기 때문이다. 이번 국면과 관련해 단순 침체가 아닌, 건설사·시행사·금융권 전반 유동성 대응 능력을 가르는 '체력전'이라는 게 업계 시선이다.
금융위원회에 따르면, 2025년 6월 말 기준 금융권 부동산 PF 익스포저는 약 186조6000억원이다. 이는 PF 대출뿐만 아니라 토지담보대출, 채무보증 등을 포함한 수치다. 전년(216조5000억원)대비로는 감소했지만 '여전히 절대적 규모가 크다'는 점에서 변동성에 따라 부담으로 작용할 수 있다는 지적이다. PF대출 잔액 역시 118조9000억원에 달한다.
PF 위기는 연체율에서 더욱 뚜렷하게 드러나고 있다. 2023년 12월 말 2.70% 수준인 PF대출 연체율은 △2024년 12월 말 3.42% △2025년 3월 말 4.49%까지 치솟은 후 6월 말 기준 4.39%를 유지하고 있다. 고점 대비 소폭 낮아졌지만, 4%대 자체가 고착화되는 모양새다.
PF 리스크가 특정 업권에 국한되지 않는다는 점도 변수다. 6월 말 기준 중소금융회사(저축·여전·상호) △토지담보대출 잔액 14조1000억원 △연체율 29.97%로 집계됐다.
업계 관계자는 "사실상 취약 현장 부실이 표면화되는 구간이 시작됐다"라며 "PF 정리 과정에서 잔액이 줄어드는 가운데 연체율이 급등하는 형태가 나타나면 취약부문에서의 변동성은 오히려 확대될 수 있다"라고 우려했다.
실제 사업성 평가에서도 취약 구간이 분명하게 나타나고 있다. 6월 말 기준 사업성 평가 결과 '유의(C)·부실우려(D)'로 분류된 여신은 전체 PF 익스포저 11.1%에 해당하는 20조8000억원이다. 즉 잠재 위험 수준이 아닌, '이미 사업성 저하가 확인된 구간'이 적지 않은 상태다.
무엇보다 2026년 직면할 PF 위기 본질은 '만기 리스크 정점 구간'이라는 게 문제다. 지난 2022~2023년 당시 고금리 국면에서 조달된 다수 PF가 만기를 맞이하는 시점이다.
업계에 따르면, 올 4분기 만기가 도래하는 PF 채권 잔액만 약 13조4800억원이다. 이들 상당수가 협의 지연 또는 조건 악화로 내년 상반기로 이월될 가능성이 매우 높아 사실상 2026년을 'PF 만기 리스크 정점 구간'으로 바라보고 있다.
결국 PF 리스크 변수는 만기 자체보단 '차환 가능성'이라는 게 업계 분석이다. 다만 최근 차환 여건이 분양 지연과 미분양 누적, 공사비 상승 등 여파로 과거보다 더욱 악화되고 있다.
이 때문에 금융권 역시 무차별적 만기 연장 대신 △사업성 △분양성 △시공사 신용도 등에 따라 선별 심사를 강화하고 있다. 지난 3분기에도 신규 PF 취급 '완전 중단'이 아닌, 사업성이 양호한 우량 사업장 중심으로 신규 자금이 공급되기도 했다. 즉 우량과 취약 현장 간 격차가 벌어질수록 취약 현장은 구조조정이나 사업 중단, 공매 등으로 이어질 가능성이 높아진다.
PF 위기가 중소 시행사 또는 지방 사업장에만 국한되지 않는다는 점도 또 다른 변수다. 대형 건설사도 PF 보증 및 책임준공 약정 등으로 간접 리스크에 노출된 상태다. 더군다나 주택 비중이 높을수록 보증·우발 부담이 커지는 만큼 수주 및 매출보단 현금흐름과 우발리스크 관리 역량에 따라 기업가치를 가를 수 있다는 분석이 나오고 있다.
나아가 중장기적으로는 조달 구조 자체 재편 압력도 심상치 않다. 금융당국은 PF 건전성 제도 개선 차원에서 오는 2027년부터 신규 취급분에 대해 PF 사업비 대비 자기자본비율 요건을 단계적으로 강화해 2030년 20%까지 상향한다는 방침이다.
업계 관계자는 "저자본 레버리지 기반 기존 PF 관행에는 이젠 제동이 걸릴 가능성이 매우 높다"라며 "결국 시행·시공·금융 전 단계에서 사업 추진 구조가 바뀔 수밖에 없다"라고 전망했다.
건설업계가 2026년 직면할 PF리스크 이슈는 단순 금융 리스크에 한정되지 않고, 만기(차환) 구조와 취약부문 변동성, 보증 전이, 그리고 제도 변화가 동시에 맞물릴 것으로 우려되고 있다. 특히 만기 집중 구간이 촉발하는 선별 정리 속도 및 강도에 따라 업계 체력 차는 더욱 뚜렷하게 갈릴 전망이다.
과연 건설업계가 'PF 만기 압박을 견디는 현금흐름'과 함께 새로운 규칙에 맞춘 조달·사업 구조 재설계'를 이뤄낼 수 있을지 이들 행보에 귀추가 주목되고 있다.
