[프라임경제] 올해 서울 아파트 전월세 가격이 꾸준히 오르면서 계약을 갱신한 임차인 가운데 절반 가까이가 계약갱신요구권을 사용한 것으로 나타났다. 특히 정부의 각종 규제 이후 월세 수요가 빠르게 늘어나면서 월세 상승률이 전셋값 상승률을 앞지른 점이 눈에 띈다. 시장에서는 규제 강화가 오히려 임차인의 주거비 부담을 키우고 있다는 지적이 나온다.
국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래를 분석한 결과, 올해 갱신 계약 비중은 41.7%로 집계됐다. 이는 지난해 31.4%와 비교해 10%포인트 이상 증가한 수치다. 전셋값 상승 흐름이 이어지자 신규 계약보다 기존 계약을 연장하려는 임차인이 늘어난 것으로 풀이된다.
특히 계약갱신요구권을 활용한 비중은 지난해 32.6%에서 올해 49.3%로 크게 늘었다. 갱신 계약을 선택한 임차인의 절반 가까이가 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한하기 위해 갱신권을 행사한 셈이다. 서울 아파트 갱신권 사용 비중은 역전세난이 심화됐던 2023년 30%대까지 낮아졌다가, 전셋값이 다시 오르기 시작한 지난해 하반기 이후 증가세로 전환했다.
올해 들어서는 전세보다 월세 가격 상승이 더욱 두드러졌다. 한국부동산원의 주택가격동향조사에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세(보증부 월세) 가격은 누적 3.29% 올라 같은 기간 전셋값 상승률(3.06%)을 웃돌았다.
일반적으로 전셋값이 오를 때 월세보다 상승 폭이 큰 것과는 다른 흐름이다. 실제로 지난해에는 전세가 5.23%, 월세가 2.86% 오르며 전세 상승률이 월세를 크게 앞섰다.
이처럼 월세 상승세가 가팔라진 배경으로는 10·15 대책 등 각종 규제로 임차 수요가 늘어난 반면, 전세대출 규제 강화로 인상된 보증금의 일부를 월세로 전환하는 사례가 증가한 점이 꼽힌다. 서울 전역이 토지거래허가구역과 각종 규제지역으로 묶이면서 매매시장이 위축되고, 그 여파로 임대차 수요가 전반적으로 늘어난 점도 영향을 미쳤다는 분석이다.
다른 시세 조사 결과에서도 월세 강세는 확인된다. KB국민은행이 중형(전용 95.86㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사한 서울 아파트 월세지수는 지난달 130.2를 기록하며 관련 통계가 공개된 2015년 12월 이후 최고치를 경신했다.
월세 가격이 빠르게 오르면서 임차인의 체감 부담도 커지고 있다. 국토부 실거래가 자료를 보면 서울 아파트 평균 전세 보증금은 지난해 5억7479만원에서 올해 6억87만원으로 4.5% 상승한 반면, 보증금을 제외한 평균 월세액은 같은 기간 108만3000원에서 114만6000원으로 5.8% 올랐다.
특히 신규로 체결된 월세 계약의 평균 월세액은 지난해 112만6000원에서 올해 130만9000원으로 16.3%나 급등했다. 이는 신규 전세 계약의 평균 보증금이 지난해 5억7666만원에서 올해 6억3439만원으로 약 10% 오른 것과 비교해도 월세 상승 폭이 훨씬 가팔랐음을 보여준다.
전문가들은 내년에도 서울의 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 상황에서 규제 기조가 이어질 경우 임대차 시장 불안이 지속될 가능성이 크다고 우려한다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대출 규제와 10·15 대책 이후 주택 갈아타기와 상향 이동이 어려워지면서 임차 수요가 더 늘어날 수 있다"며 "월세 전환 속도도 빨라질 가능성이 높은 만큼 내년 전월세 시장 불안에 대비할 필요가 있다"고 말했다.
