[프라임경제] 정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역을 규제지역으로 묶는 초강력 조치를 발표했다. 최근 한강변 중심으로 확산된 가격 불안과 풍부한 유동성에 따른 투기성 수요를 조기에 차단하고, 실수요 중심 거래질서를 확립하겠다는 강력한 의지를 담았다.
국토교통부가 15일 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 '주택시장 안정화 대책'을 확정 발표했다. 이번 조치는 '9·7 주택공급 확대방안' 후속이자 시장 안정에 초점을 둔 정책 패키지형 대책이다.
◆토지거래허가구역, 서울 전역 + 과천광명·분당 등 경기 12개 지역 추가 지정
이번 대책 핵심은 '서울 25개 자치구 전역'에 △과천 △광명 △성남 분당·수정·중원 △수원 영통·장안·팔달 △안양동안 △용인수지 △의왕 △하남 '경기 12개 지역'을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정하는 것이다.
국토부는 "최근 한강 인접 지역 불안이 서울 전역으로 확산되고 있으며, 경기 남부권 일부 지역에서도 매수심리가 높아지는 등 과열 조짐이 나타나고 있다"라며 "주택시장 전반 안정을 위해 투기수요를 원천 차단하는 조치가 불가피하다"라고 설명했다.
해당 조치로 서울 전역은 물론, 경기 핵심 주거지역 대부분이 규제대상으로 편입됐다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보인정비율(이하 LTV)가 최대 50%에서 40%로 축소된다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 △청약가점제 비중 확대 △전매제한 강화 △조합원 지위양도 제한 등 강화된 규제가 적용된다.
김윤덕 국토교통부 장관은 "서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 추가 지정하고, 동시에 토지거래허가구역으로도 확대 지정해 갭투자를 차단하겠다"라고 강조했다.
그는 이어 "주택시장 불안은 서민 주거안정을 위협할 뿐만 아니라 소비 위축 등으로 이어져 경제 전반 활력을 저하시킬 수 있는 만큼 정부가 선제 대응해 시장 안정 골든타임을 지키겠다"라고 덧붙였다.
뿐만 아니라 주택시장 투기적 거래 억제를 위해 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대하는 동시에 같은 범위 내 경기 12개 지역도 동일하게 지정하기로 결정했다.
허가구역 내에서 주택을 거래하려면 관할 지자체 허가를 받아야 하며, 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과된다.
지정 기간은 오는 20일부터 2026년 12월31일까지다. 필요에 따라 연장도 검토된다. 이번 조치에 따라 아파트 외에도 연립·다세대 등 공동주택과 동일 단지 내 부속 토지도 허가대상에 포함된다.
국토부는 "허가구역 확대는 법인·갭투자 등 비정상 거래를 제도적으로 차단하기 위한 것"이라며 "투기과열지구 지정과 병행해 실수요 중심 거래체계를 확립하겠다"라고 전했다.
◆금융규제 강화 주담대 한도 세분화 "25억원 초과시 2억원 한정"
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 모두발언에서 "최근 부동산시장은 서울·수도권 중심으로 가격 변동성이 확대되고 있다"라며 "정부는 국민 주거안정을 최우선 목표로, 수요와 공급 양 측면을 균형 있게 고려해 시장을 안정적으로 관리할 것"이라고 말했다.
추경호 부총리는 또 "서울 전역과 과천·성남 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정해 주택 구입 시 실거주 의무를 부여하고, 대출·세제 등 강화된 규제를 적용하겠다"라고 부연했다.
그는 이어" 주택담보대출 한도를 15억 초과 ~ 25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억원으로 낮추고, 스트레스 DSR 금리를 상향 조정하겠다"라며 "수도권과 규제지역 전세대출에도 DSR을 적용해 과도한 차입을 통한 고가주택 구입을 제한하겠다"라고 설명했다.
실제 정부는 부동산 시장 안정 '또 다른 핵심 수단'으로 금융규제를 강화한다.
현재 6억원으로 일괄 적용되는 주택담보대출 한도를 주택가격별로 세분화해 △15억원 이하 주택 6억원 △15억 초과 25억원 미만 4억원 △25억원 초과 2억원으로 조정한다.
또 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 적용되는 스트레스 금리를 3%(기존 1.5%)로 상향해 금리 인하시 대출 가능 한도가 과도하게 확대되는 현상을 방지한다. 아울러 1주택자가 수도권·규제지역 내 전세대출시 이자 상환액을 DSR에 반영하도록 조치했다.
이억원 금융위원장은 "규제지역 확대에 따라 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 주택구입 관련 대출규제가 즉시 적용된다"라며 "금융시장 건전성과 부동산 가격 안정을 동시에 달성하기 위한 조치"라고 설명했다.
그는 "고가주택에 대한 과도한 대출을 제한하고, 부동산 부문으로의 자금 쏠림이 생산적 부문으로 이동할 수 있도록 관리하겠다"라며 "서민·무주택자 실수요자는 보호하되, 투기성 대출은 엄정히 점검할 것"이라고 첨언했다.
나아가 금융위원회는 은행권 주담대 위험가중치 하한을 20%(기존 15%)로 상향하고, 적용 시점을 당초 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당겨 조기 시행하기로 했다.
정부는 세제 부문에서도 시장 수용성과 과세 형평성을 고려한 합리화 방안을 마련할 계획이다.
기획재정부는 연구용역 및 관계부처 TF를 통해 보유세·거래세 조정, 지역별 수요쏠림 완화 방안 등을 검토하고, 시기·순서·내용을 종합적으로 논의할 예정이다.
추 부총리는 "생산적 부문으로 자금 흐름을 유도하고, 응능부담 원칙과 국민 수용성을 종합 감안해 부동산 세제를 합리화하겠다"라며 "세제 개편 구체적 방향과 시기는 시장 영향과 과세형평을 고려해 종합 검토할 계획"이라고 강조했다.
한편 국토부는 이번 대책과 병행해 9월7일 발표한 주택공급 확대방안' 후속조치도 속도감 있게 추진한다.
도시정비법·노후도시법 등 관련 법안 20여건을 연내 통과시키는 동시에 서울 선호지역 공급과 노후 청사 복합개발 사업 등도 연내 발표할 예정이다. 국토부 내부에는 1차관을 단장으로 하는 공급대책 이행점검 TF를 출범시켜 추진상황을 관리한다.
◆불법거래 단속·거래질서 확립 "시장 안정될 때까지 총력 대응"
이외에도 정부는 시장 교란 행위에 대한 대응 체계도 강화한다.
국토부는 허위 신고가 거래를 통한 '가격 띄우기' 행위 등 이상거래 사례를 기획조사하고, 수사기관에 수사의뢰하는 등 실시간 점검 체계를 구축한다.
또 '부동산 특별사법경찰(특사경)' 제도를 도입해 불법 전매·부정청약 등 부동산 범죄에 직접 대응할 계획이다.
국세청은 강남4구와 한강벨트 내 고가 아파트 취득자, 외국인·연소자 거래자 등 대상으로 자금출처를 전수 검증하고, 사업소득 누락·법인자금 유출·부모찬스 등을 통한 변칙 증여 사례를 철저히 조사한다는 방침이다.
임광현 국세청장은 "시장과열이 나타나는 지역 불법·편법 자금흐름을 차단해 투기수요를 진정시키겠다"라며 "고가 아파트 증여거래 1500건을 점검하고 '부동산 탈세 신고센터'를 운영해 국민 제보를 신속히 처리하겠다"라고 발언했다.
아울러 국무조정실은 국무총리 소속 '부동산 불법행위 감독기구'를 신설해 관계부처 조사·수사를 총괄하고, 전세사기·시세조작 등 사회적 이슈에 대해서는 직접 조사·수사권을 행사할 계획이다.
감독기구 설립 전까진 국조실·국토부·금융위·국세청·경찰청 등이 참여하는 '부동산 감독 추진단'이 가동된다.
정부는 이번 대책을 통해 △투기수요 차단 △금융규제 강화 △세제 합리화 △거래질서 확립 △공급 기반 강화 '다섯 축'으로 주택시장 안정을 조기에 달성하겠다는 입장이다.
추경호 부총리는 "정부는 가계대출과 부동산시장 동향을 면밀히 모니터링하며 안정적으로 관리하겠다"라며 "서울과 수도권 선호지역 공급이 신속히 이뤄지도록 지속 점검하겠다"라고 말했다.
김윤덕 국토부 장관은 "수요와 공급 양 측면에서 국민에게 약속한 과제들을 흔들림 없이 추진하고, 주택시장 안정과 서민 주거안정을 정부 정책 최우선 순위로 삼겠다"라고 발언했다.
