[프라임경제] 서울 아파트값 오름세가 멈추지 않자, 정부가 다시 규제 강화를 선택했다. 올해 들어 공급 대책을 연이어 발표했지만 집값 불안이 진정되지 않자, 세 번째 부동산 대책을 이르면 이번 주 내놓을 예정이다.
관계부처 등에 따르면 이번 대책은 '핀셋 규제'를 중심으로 한 패키지식 대응이 될 전망이다. 수도권의 일부 과열지역을 중심으로 규제지역을 확대하고, 대출 한도를 더 축소하는 등 다방면의 조치가 논의되고 있다.
정부는 서울의 집값 상승을 주도하는 지역을 새로이 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 마포구와 성동구 등 '한강 벨트'가 주요 타깃이다.
기존의 강남 3구와 용산구 중심의 규제 지역을 확대해 시장 과열을 직접적으로 겨냥하겠다는 전략이다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 줄어들고, 분양권 전매 제한, 다주택자 양도세 중과 등 추가 규제가 적용된다.
실제 지난 6·27 대책 이후에도 집값 상승세는 큰 변화를 보이지 않았다. KB부동산에 따르면, 서울 아파트값 주간 상승률은 대책 발표 직전인 6월 셋째 주 0.44%에서 대책 한 달 뒤인 8월 첫째 주 0.11%로 일시 둔화됐으나, 9월 말 기준 0.43%로 다시 반등했다.
또 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안도 검토되고 있다. 다만, 이 권한은 서울시 등 지방자치단체에 있고 현재 관련 법 개정 논의가 진행 중인 만큼, 이번 대책에 포함될 가능성은 낮다는 분석이다.
대출 규제도 더 강화될 전망이다. 현재 수도권 주택담보대출 한도는 6억 원이지만 이를 4억 원으로 낮추는 방안이 논의 중이며, 총부채원리금상환비율(DSR)은 40%에서 35%로 조정될 가능성이 있다. 일부 고가 아파트가 밀집된 지역은 LTV를 0%로 제한해 사실상 주택담보대출 자체를 막는 방안도 테이블에 올라와 있다.
세금 정책도 일시적으로 검토됐지만, 현실적인 제약과 정치적 부담으로 제외될 가능성이 크다.
당초 정부는 다주택자 보유세 강화를 통해 시장을 압박하는 방안을 고려했지만, 보유세율 직접 인상은 조세체계 전반의 개편이 수반돼야 하고, 지방선거를 앞둔 정치적 리스크도 만만치 않다. 이에 따라 정부는 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율을 조정해 간접적인 세부담 인상을 검토했으나, 결국 제외될 가능성이 높다는 게 중론이다.
다만 시장은 이미 규제의 효과가 단기적일 수 있다는 학습효과를 가지고 있으며, 추가 규제가 오히려 '막차 수요'를 부추겨 집값을 더 자극할 가능성이 제기되고 있다.
윤지해 부동산114 리서치랩장은 "출범 100일 만에 세 번째 부동산 대책이 나왔다는 건, 향후 정부가 규제를 지속할 가능성이 크다는 신호로 시장에 해석될 수 있다"며 "특히 서울 핵심 지역에 대한 주거 수요가 여전히 견고한 상황에서 규제 위주의 접근은 오히려 시장 심리를 자극해 가격 상승세를 부추길 수 있다"고 우려했다.
전문가들은 정부가 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 찾는 것이 중요하다고 입을 모은다. '똘똘한 한 채'에 대한 수요는 여전하고, 양도세 중과 등 기존의 다주택자 규제가 해소되지 않는 한 서울 집값의 오름세는 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다.
