[프라임경제] 용인 수지구 아파트 시장 '평(3.3㎡)당 5000만원 시대'가 초읽기에 들어갔다. 인접한 분당 재건축이 4~5억대 분담금으로 분양가 상한선을 끌어올리는 한편, 지역 내 리모델링 사업 분담금이 억대를 바탕으로 하한선을 다지는 '분양가 샌드위치 구도'를 형성하고 있기 때문이다. 이에 따라 "지금이 가장 싸다'라는 인식이 확산되고 있어 신규 분양 단지를 향한 관심이 높을 전망이다.
부동산업계에 따르면 분당 재건축 아파트는 단지와 주택형에 따라 상이하지만 최소 4~5억원 상당 분담금이 발생할 것으로 분석된다. 실제 7500가구 규모 통합 재건축(기존 6개단지 4400가구)이 추진되는 '재건축 선도지구' 양지마을 일부 소유주 분담금이 7억원 상당으로 예고되기도 했다.
문제는 실 분담금이 추정 금액보다 높아질 가능성이 매우 높다는 점이다. 공사비가 계속 오르고 있는 만큼 착공 시점 비용이 현재보다 높아질 수 있다. 여기에 '착공 물량을 조정해 이주물량을 분산한다'는 국토부 계획을 감안하면, 늦게 재건축되는 단지는 건축비 상승 등 여파로 분담금이 더욱 불어날 수도 있다.
높아진 분담금은 결국 높은 분양가로 연결된다.
재건축 사업에 있어 조합원 분담금과 일반 분양가는 '시소 관계'다. 조합 입장에서는 조합원 분담금 최소화를 위해 일반 분양가를 최대한 높여 수익 극대화 전략을 사용할 수밖에 없다. 그럼에도 불구, 분담금이 수억원대에 달한다는 건 일반 분양가도 '역대 최고 수준'으로 책정된다는 위미다.
즉 분당 재건축 일반 분양가는 보수적으로도 평(3.3㎡)당 6000~7000만원 선이라는 게 업계 중론이다.
부동산 관계자는 "정확한 금액은 나와야 알겠지만, 분당 리모델링 분양단지 느티나무 3단지만 봐도 7000만원 수준으로 예상된다"라며 "기본적으로 용적률이 높은 분당 재건축은 일정 수준 분담금을 감당해야 하는데 얼마나 더 오를지가 문제고, 이는 결국 높은 분양가로 귀결된다"라고 설명했다.
분당 재건축뿐만 아니라 수지구 내 리모델링 추진도 신규 단지 분양가를 끌어올리는 요인이다.
업계에 따르면, 수지 리모델링 단지들도 추가 분담금이 3~4억원 수준으로 추정되고 있다. 실제 수지 초입마을(동아·삼익·풍림) 리모델링은 조합원 분담금이 3억5000만원으로 확정됐다. 리모델링으로 늘어나는 일반분양 물량은 93가구다.
더군다나 수지구는 대대적으로 리모델링이 진행되고 있어 지역 전체 가격 기준선이 꾸준히 상향될 전망이다.
용인시청에 따르면 현재 수지구에서만 13곳에서 리모델링이 추진되고 있다. 초기 사업을 확정한 초입마을 분담금(3억5000만원)을 감안하면, 후발 주자일수록 공사비 인플레이션 및 자재비 상승 여파로 분담금이 4~5억원까지 치솟을 것으로 우려하고 있다.
결과적으로 향후 수지구 일반 분양 단지 분양가(이하 평당)가 5000만원을 넘어설 것이라는 게 업계 평가다. 인접한 분당 분양가가 '6000~7000만원대'를 형성하며 가격 상한선을 끌어올리고, 수지 내부에서는 리모델링 사업장이 '3~4억원대 분담금' 기반으로 하한선을 다지는 이중압박 구도가 강화되고 있기 때문이다.
풍덕천동 공인중개사무소 관계자는 "분양가가 향후 치솟을 것이란 전망에 부담을 느낀 수요자들이 수지 신축을 선점하려는 움직임이 적지 않을 것"이라고 바라봤다.
그는 이어 "수지구 수요는 많지만, 정작 공급은 리모델링으로 조금씩만 나오고 있는 상황"이라며 "특히 몇 년 뒤 나올 단지 분양가를 생각하면 결국 '먼저 분양에 돌입한 단지가 가장 저렴하다'라는 인식이 팽배할 수밖에 없다"라고 덧붙였다.
