[프라임경제] 전세 사기 예방을 위한 정부의 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화 움직임이 본격화되는 가운데 수도권 빌라 세입자 10명 중 8명 이상이 보증 혜택에서 제외될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
2일 부동산 중개·분석업체 집토스가 올해 4분기(10~12월) 전세계약이 만료되는 전국 빌라(연립·다세대) 2만4191건을 분석한 결과, 전세보증 가입 조건이 현행 '주택가의 90%'에서 '70%'로 낮춰질 경우 이 중 약 78.1%(1만8889건)이 보증 가입 기준을 충족하지 못하게 된다.
이러한 기준이 적용되면, 서울은 전체 계약의 75.2%, 경기는 80.2%, 인천은 93.9%가 보증 가입이 어려워져, 특히 수도권 빌라 시장이 직격탄을 맞게 될 것으로 예상된다.
현재는 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)를 통해, 보증금이 주택 시세(통상 공시가의 140%로 환산)의 90% 이내일 경우 전세보증 가입이 가능하다. 그러나 70%로 요건이 강화되면, 보증금 한도는 공시가의 98% 수준까지 떨어지게 된다.
보증금 액수로 환산하면, 전국적으로 평균 3533만원을 낮춰야 새 기준을 충족할 수 있다. 수도권 기준으로 보면 서울은 약 3975만원, 경기는 3333만원, 인천은 2290만원을 각각 깎아야 한다.
이는 결국, 보증 요건을 넘는 전세계약은 새로운 임차인을 구하기 어려워지고, 임대인은 보증금을 직접 마련해 기존 세입자에게 반환해야 하는 부담을 떠안게 되는 구조다.
실제 현장에서는 벌써부터 전세 계약이 끊기거나, 신규 세입자 확보가 난항을 겪는 사례가 나타나고 있다. 전세보증은 이제 사실상 계약 성립의 필수 요건이 된 상황이기 때문이다.
국토교통부는 지난달 말 열린 '주택금융과 주거 안정' 대토론회에서 보증 가입 기준을 현행 90%에서 70~80%로 낮추는 방안을 검토 중임을 공식 언급했다. 전세 사기나 갭투자를 줄이기 위한 대책이라는 취지다.
하지만 업계는 갑작스러운 제도 변경이 시장 혼란과 임차인 피해로 이어질 수 있다고 지적한다.
업계 관계자는 "2023년 5월 시행된 126% 룰에 맞춰 겨우 시장이 안정을 찾아가는 시점에서 또 다른 규제 강화는 역효과를 불러올 수 있다"며 "충분한 유예 기간 없이 제도가 시행되면, 보증금 반환에 실패한 임대인과 피해를 입는 임차인이 동시에 늘어날 가능성이 높다"고 우려를 표했다.
