[프라임경제] '서울 재개발 최대어' 한남4재정비촉진구역 주택재개발정비사업(이하 한남4구역)을 위한 삼성물산과 현대건설 간 수주전 분위기가 뜨겁게 달아오르고 있다. 나아가 출혈 경쟁까지 우려될 정도로 혈투가 벌어지는 양상이다.
한남4구역은 서울 용산구 보광동 일대를 재개발해 지하 7층~지상 22층 51개동 아파트 2331가구와 부대복리시설을 짓는 사업이다. 경의중앙선 서빙고역과 한남역 사이에 위치한 '강북권 노른자' 입지로, 추정 사업비도 1조5723억원에 달해 시공권을 두고 치열한 경쟁이 예고된 바 있다.
해당 사업지에 출사표를 던진 건 '업계 1위' 삼성물산과 '업계 형님' 현대건설이다. 오는 2025년 1월18일 시공사 선정 총회를 앞두고 점점 양사간 경쟁이 치열해지면서 이젠 단순 수주 성과가 아닌 '자존심을 위한 혈투'로 확대되고 있다.
삼성물산은 지하 7층~지상 20층 2360가구 대안 설계를 앞세운 '래미안 글로우힐즈 한남'을 제시하고 있다. 반면 현대건설은 지하 6층~지상 19층 2248가구 규모 '디에이치 한강' 카드를 꺼냈다. 이런 단지명과 규모를 바탕으로 현재(27일 기준)까지 삼성물산과 현대건설이 조합원 마음을 사로잡기 위해 꺼내든 제시안을 살펴봤다.
◆외관부터 조경까지 '특화 설계' 전 조합 세대 조망 프리미엄 자신감
삼성물산은 한남4구역을 최고 하이엔드 라이프스타일에 맞춤과 동시에 최상 주거 가치로 실현하겠다는 전략이다. 이에 따라 '널리 빛나고 번영한다'는 의미 상징성과 한강·남산 사이 한남 헤리티지를 담아 단지명으로 '래미안 글로우 힐즈 한남'을 제시했다.
실제 삼성물산은 특화 설계를 적용해 외관에서부터 조경에 이르기까지 기존에는 볼 수 없는 '차별화 제안'을 마련했다.
글로벌 설계사 '유엔스튜디오(UN Studio)'와 협업해 한강변 전면 배치된 4개동에 층별로 회전하는 듯한 나선형 구조 원형 주동 디자인을 적용하며, 정비 사업 최초 특허를 출원했다. 또 남산과 한강 등 주변 환경에 따라 O자, X자, L자 등 독특한 형태 주동 배치를 통해 조망과 도시 경관 등에 새로운 기준을 제시했다.
아울러 전체 2360세대 70%(1652세대)를 한강뷰로 제안했으며, 조합원 1166명 모두 한강 조망 프리미엄을 제공받을 예정이다. 또 미래 주거 기술 '넥스트 홈' 을 반영해 세대 향, 조망, 그리고 라이프스타일에 따라 다양한 평면을 구성할 수 있도록 가변형 구조 설계로 특화했다.
'서울시청 광장 6배' 1만 2000여평 상당 커뮤니티 시설도 차별화 항목이다. 세대당 5.03평 규모로, 기존 공동주택(세대당 3평)과 비교할 경우 약 2배 이상이다. 100여개 시설을 품은 한남지구 최대 커뮤니티가 들어설 예정이다.
반면 단지명으로 '디에이치 한강'으로 제안한 현대건설의 경우 AI 기반 조망 특화 설계를 바탕으로 모든 조합 세대에게 100% 프리미엄 조망을 약속했다. 이런 과정에서 주동 수를 기존 51개에서 29개로 축소해 동간 거리를 넓히고 개방감을 확보했다.
여기에 주동을 45도 회전한 사선 배치를 적용해 각 세대가 한강·남산·용산공원 풍경을 최적으로 감상 가능하다는 게 현대건설 측 설명이다.
한강 조망은 이번 설계 핵심 요소다. 현대건설은 건물 배치를 Y자 형태로 설계해 한강을 바라볼 수 있는 세대 비율을 극대화하며 조합원들이 한강 풍경을 가까이 느낄 수 있도록 했다.
2개 스카이 브릿지도 설계 '중심 포인트'. 둘을 합쳐 한강변 최대 길이인 300m에 달하는 스카이 브릿지는 한강 조망을 넘어 여유로운 휴식과 소통 시간을 보낼 수 있는 특별한 공간을 제공한다.
더불어 한 차원 높은 공간감과 개방감을 위해 △천장고 2.7m △높이 2.5m 상당 조망형 창호를 제안했다. 특히 보통 천장고가 10㎝만 높아져도 공간감이 향상된다는 점을 감안하면, 최대 40㎝ 높아지는 디에이치 한강은 차별화된 개방감과 공간감을 구현할 전망이다.
여기에 2.5m 높이 창호는 자연광을 극대화하며, 넓어진 시야와 풍부한 일조량으로 실내에서도 외부 풍경을 생생하게 느낄 수 있는 환경을 제공하고자 한다. 주‧야간 투명도를 자유롭게 조절할 수 있는 미라클 윈도우 기능도 적용해 주간에는 창 밖 풍경을 만끽하고, 야간에는 외부 시선을 차단해 조망과 사생활 보호를 모두 충족한다는 방침이다.
◆부담금 7200만원 절감 VS 분담금상환 유예·최저 이주비 12억원
조합원 이익을 위한 사업 금융 조건도 다소 엇갈리고 있다.
우선 현대건설은 △공사비 1조4855억원 △사업비 전액 CD+0.1% 책임조달 △총 공사 기간 49개월(본 공사 기간 43개월) △아파트·상가 미분양시 100% 대물변제 등을 사업 조건을 담았다.
이중 공사비 1조4855억원은 조합 제시가격(1조5723억원)보다 868억원 절감한 금액이다. 이를 통해 조합원당 부담금을 약 7200만원 절감할 수 있다는 점을 강조했다.
여기에 사업비 전액을 금리 상승시에도 변동 없이 CD+0.1%로 책임조달 및 지급보증하겠다는 조건도 내걸었다. 사업비 전액 대여시 금리 차이가 1%만 나더라도 금융비용 약 425억원을 절약할 것으로 기대된다. 이는 조합원 세대당 약 3600만원 이상 부담을 줄이는 효과다.
이외에도 조합원 권리와 이익 보장을 위해 △책임준공 확약서 △사업비 대출 금리 확약서 △아파트‧상가 대물인수 확약서 △공사도급계약 날인 확약서 △대안설계 인‧허가 책임 및 비용부담 확약서 등 주요 조건들을 추가한 5대 확약서도 날인해 제출했다.
반면 삼성물산은 안정적 자금 조달 역량을 바탕으로 △분담금 상환 최대 4년 유예 △조합원 이주비 LTV(주택담보인정비율) 150% △최저 이주비 12억원 등 금융 혜택을 마련했다.
먼저 조합원 분담금 100% 납부를 입주 시점이 아닌, 입주 후 2년이나 4년 시점으로 선택해 납부할 수 있도록 조건을 제안했다. 이는 조합원 부담을 직접적으로 덜어줄 뿐만 아니라 전·월세 등 투자 수익을 가질 수 있도록 자금 운용에 대한 유연성을 대폭 확대한 것이다.
조합원 이주비 역시 기본 이주비(LTV 50%)에 100%를 추가, 조합원 소유 종전 자산평가액 총 150%에 달하는 이주비를 책임 조달한다. 여기에 그치지 않고, 최저 이주비도 12억원까지 보장한다. 종전 자산평가액이 낮은 조합원도 안정적 이주가 가능하도록 한다는 방침인 셈.
나아가 실질적 조합원 이익 극대화를 위해 △착공 전 물가상승 따른 공사비 인상분 부담 △분양면적 확대에 따른 조합 분양 수익 극대화 △사업비 전액 최저금리 책임 조달 등 조건을 추가 제안했다.
삼성물산 관계자는 "조합원 부담을 줄이기 위해 물가 변동에 따라 예상되는 공사비 인상분에 대해 최대 314억원까지 자체 부담한다"라며 "이는 최근 1년간 건설공사비지수 기준, 착공 기준일까지 약 28개월에 해당하는 물가 인상에 따른 공사비 상승 비용"이라고 설명했다.
즉 착공 전까지 물가 인상으로 공사비 400억원이 증가할 경우 삼성물산이 314억원을 부담하고, 조합은 차액 86억원만 부담하는 것이다.
이외에도 필수사업비·사업촉진비 포함 3조원 상당 전체 사업비를 직접 조달하고, CD + 0.78%의 고정 금리를 제시했다. 이를 통해 HUG 보증에 따른 수수료 256억원 절감은 물론, 사업촉진비에 대한 후순위 고금리 대출 이자비용도 낮춰 최소 1185억원을 절감한다는 방침이다.
이처럼 조합원들에게 제시한 양사간 사업 조건이 점차 대두되고 있는 가운데 이들 모두 각각 홍보관을 오픈하면서 이목이 집중되고 있다.
서울 용산구 이태원동에 위치한 삼성물산 '래미안 글로우힐즈 한남' 홍보관은 단지를 그대로 옮겨 놓은 1/180 축척 모형을 통해 새롭게 탄생할 한남4구역 최고급 주거 단지 모습을 보여준다.
현대건설 '디에이치 한강' 홍보관은 용산구 한남동에 위치한 옛 크라운호텔 부지에 선보인다. 현대건설만의 차별화된 제안과 조합원 대상 맞춤형 설계를 담아냈으며, 한남4구역 미래를 미리 확인할 수 있도록 설계된 공간이라는 점에 큰 의미를 지닌다.
한편 삼성물산과 현대건설은 지난 23일 열린 1차 합동설명회를 시작으로 4차례에 걸친 설명회를 가진 이후 2025년 1월18일 시공사 선정 총회를 통해 최종 승자를 가릴 예정이다.
