[프라임경제] 부동산 현물출자에 따라 개인사업자의 부동산을 법인에게 현물출자해 이전할 경우 사실상 취득세 감면을 적용받을 수 있는 경우가 극히 드물다. 이전에는 지방세특례제한법상 취득세 감면의 혜택이 있었으나, 법 개정으로 '부동산 임대 및 공급업 제외' 규정이 마련됐기 때문이다.
그러나 주택을 제외한 상가의 경우 조세특례제한법 제32조의 요건을 충족한다면, 그 부동산 이전에 따른 양도소득세를 개인사업자가 아닌 법인에 법인세로 납부하는 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있다. 이러한 관점에서 절세를 위해 현물출자에 따른 법인전환을 하게 된다. 또한 상가의 경우 부동산 임대 및 공급업이 아닌 예컨대 '주차장 업' 등의 경우에는 취득세 감면도 함께 적용받을 수 있다.
상가건물 현물출자에 따른 법인전환 시 공인된 감정인(회계사 및 감정평가사)의 조사보고를 법원에 인가받아 설립등기 신청을 하게 된다. 이때 상법상 '자본금충실의 의무'에 따라 출자자(주주) 및 회사 채권자를 보호하기 위해 현물출자 목적물(상가)이 적정 금액인지, 과대평가된 것은 아닌지 등 적정성을 심사한다.
이때 중요한 점은 개인사업자의 상가건물에 근저당권이 설정돼 있는 경우 그 근저당권의 원인 채무가 사업용 채무인지, 비상용 채무인지에 따라 조세특례제한법상의 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있는지, 없는지 여부다.
만일 근저당권의 원인 채무가 사업용 채무일 경우 이월과세 요건을 충족해 그 적용을 받는 데 무리가 없다. 반면 비사업용 채무라면 이월과세 요건 중 '법인의 자본금이 개인사업자의 순자산가액 이상이어야 한다'는 요건 불충족으로 이월과세를 적용받지 못하게 될 확률이 높다. 이 경우 그 근저당권을 전부 변제해 말소하거나 그 채무상담의 금액을 현금출자하는 방법으로 현물출자를 진행해야 한다.
이처럼 주택이 아닌 상가의 경우 부동산 임대 및 공급업에 해당하더라도 양도소득세 이월과세의 적용을 받을 수 있는 길은 있다. 다만 법인설립에 따른 상법상의 자본금 충실의 의무 등 법률상의 절차 및 요건을 충족할 경우에만 혜택을 받을 수 있다.
부동산 현물출자 법인전환의 업무는 법무, 세무, 회계의 영역이 맞물려 있다. 따라서 법무사, 세무사, 회계사의 조언 아래 일정을 계획하고 세법 및 상법상의 절차를 잘 지켜 이행해야만 원하는 결론을 얻을 수 있는 만큼 반드시 사전에 전문가의 조언 및 컨설팅을 받고 진행할 것을 추천한다.
여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / 상속세.net 담당 법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / 법무전무가과정(부동산 경·공매) 수료 / HUG_전세사기피해법무지원단
