[프라임경제] 대개 부동산 매매나 전·월세는 계약 체결 전 먼저 가계약음을 지급하고 며칠 뒤 본 계약서를 작성하는 경우가 많다. 원만히 본 계약까지 이뤄지면 가장 좋겠지만, 갑작스러운 불만 분쟁 등으로 본 계약이 체결되지 않는 경우도 있다. 이때 내가 지급한 가계약금은 포기해야만 하는 걸까.
실례로 원고(임차인)가 아파트 임대차계약의 체결을 위한 교섭 단계에서 피고(임대인)에게 가계약금 300만원을 지불했으나, 개인 사정으로 임대차계약 체결을 진행하지 못하는 상황이 됐다.
원고(임차인)가 임대차계약 체결을 위한 교섭을 중단한 후 피고(임대인)에게 이미 지급한 가계약금이 해약금에 해당돼 몰취돼야 한다고 주장한 사안에서, 최근 대법원 판례는 '당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2022년 9월29일 선고 2022다247187)'고 판시했다.
그러면서 '가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 토기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다(대법원 2021년 9월30일 선고 2021다248312)'는 요건을 제시했다.
이같은 최근 판례에 따르면 가계약금은 부당이득으로 반환받을 수 있는 여지가 있다. 그러나 해당 판례 해석상 우리가 흔히 알고 있는 '민법 제565조' 해약금 즉, 포기 및 배액상환의 규정이 가계약금에는 바로 적용되는 것이 아니기 때문에 계약서 등에 명백히 해약금 조항을 기재하거나 표시한 경우에는 반환을 받을 수 없다.
또 명시적 해약금 약정이 없었다고 하더라도 가계약금은 매수인에게 다른 사람에 우선해 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여한 것인 만큼 추후 매매계약 체결을 포기할 경우 이미 지급한 가계약금은 상대방에 대한 손해로서 포기한다는 의사가 포함된 성격의 돈이라는 점에서 무조건적으로 돌려받을 수 있는 것도 아니다.
이외에도 판례는 '가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 이러한 가계약은 계약서의 명칭만 가계약일 뿐 그 실질은 본계약으로 봐야 한다(대법원 2006년 11월24일 선고 2005다39594)'고 판시한 바 있다.
결론적으로 가계약음을 돌려받을 수 있는지 여부는 △계약의 중요사항에 대한 합의가 있었는지 △해약금 약정이 있었는지 △누구의 잘못으로 계약 체결이 파기됐는지를 종합적으로 검토해봐야 알 수 있다.
가계약금 반환 문제는 전문 지식 없이는 그 해결이 어려울 수밖에 없는 만큼 가계약금을 지급하기 전 법무사 또는 변호사의 도움을 받아 가계약을 진행하길 추천한다.
여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / 상속세.net 담당 법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / 법무전무가과정(부동산 경·공매) 수료 / HUG_전세사기피해법무지원단
