[프라임경제] 올해 상반기 수도권 물류센터 누적 공급량이 1000만평(3300만㎡)을 넘어서면서 물류센터 시장이 공급 과잉 상태에 빠진 것으로 나타났다.
2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서'에 따르면, 올해 상반기 수도권에 18만4525㎡(약 61만평)의 물류센터가 신규 공급되며 수도권 물류센터 공급 규모는 총 3365만2829㎡(약 1018만평)를 기록했다.
수도권에서는 지난 2022년부터 대규모 물류센터 공급이 쏟아지고 있는 가운데 수요보다 많은 물류센터가 공급되면서 공실률이 크게 늘어나고 있는 상황이다. 실제 올해 상반기 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%로, 지난 하반기 대비 6.6%p 상승했다. 저온 물류센터 공실률은 41.2%로, 5.7%p 올랐다.
특히 수도권 서부(인천·시흥·안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온시설은 66.9%에 달한다. 이는 지난해 하반기 대비 각각 8.1%p, 12.4%p 상승한 셈이다.
특히 저온 물류센터에 공실 위험이 두드러지면서 저온 시설을 상온 시설로 전환하는 추세도 가속화되고 있다. 올해 상반기 안양시 소재 '관양물류센터'와 화성시의 '진우월드 물류센터' 등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨으며, 지난해 준공한 '부천IC물류센터'는 상층부 3개층을 구조 변경 없이 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅을 진행하고 있다.
임대료도 변화 폭이 작다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터는 6만1951원이다. 각각 지난해 하반기 대비 646원, 840원 소폭 상승했다.
이와 같이 공실률이 좀처럼 떨어지지 않자 물류센터 투자 심리도 위축되고 있다. 올해 상반기 수도권 물류센터 총 거래액은 2조9000억원, 면적은 142만4793㎡(약 43만1000평) 거래됐다. 거래액은 전기보다 70% 급증했으나 이 중 절반(1조6000억원)이 '선매입 약정에 따른 소유권 이전' 사례다. 이를 제외하면 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷한 수준이다.
물류센터 투자 환경은 공급의 급증과 더불어 임차인 유치 경쟁 심화, 공사비 증가에 따른 준공 지연, 금리 인상 등 작년 하반기와 크게 바뀌지 않은 상황이다.
이 가운데 부실채권(NPL) 성격의 물류센터 거래도 관측됐다. 공매로 나온 분당야탑물류센터를 이지스 자산운용이 인수한 것이 대표적이다. 이는 준공 후 공실을 해소하지 못하던 물류센터다.
진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 "물류센터 수요는 분명히 있으나 공급이 과해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황"이라며 "하지만 신규 공급이 하락하고 있는 만큼 이러한 추세가 지속되면 수급 안정화가 기대된다"고 분석했다.
