[프라임경제] 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 부실시공으로 인한 소비자 피해 방지를 위해 공공주택 건설에 후분양제를 도입해야 한다는 입장을 내놨다. 또 건설원가에 기반하는 분양가 책정 등 '백년주택' 건설을 위해 기본형 건축비 제도의 전면 개선이 필요하다고 주장했다.
17일 SH공사가 발표한 '2005년 이후 분양단지 원가 분석 결과'에 따르면, 지난 2005년부터 2021년까지 분양한 142개 단지의 평균 분양가는 1㎡당 360만원, 건설원가는 310만원이다. 분양가와 건설원가 간 약 50만원의 차이가 발생했다.
SH공사는 평균 13.8%의 분양이익을 얻었으며, 이 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 –10%를 기여한 것으로 분석됐다. 즉 평균 분양이익 1㎡당 50만원에서 택지비는 1㎡당 55만원의 이익을 발생했으나, 건축비는 5만원의 손실이 발생한 것이다.
현행 주택법(제57조)에 따르면, 선분양 주택의 분양가격은 '기본형 건축비'에 가산비와 택지비를 더해서 산정한다. 이는 분양가격을 제한하기 위해 마련된 제도(분양가상한제)다.
분양가 상한제는 선분양제 하에서 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도다. 참여정부 시절인 지난 2005년 부활해 2007년부터 민간 아파트까지 적용범위가 확대된 후 현재에 이르고 있다. 특히 투기과열지구 또는 주택가격 상승률 등을 고려해 국토교통부 장관이 지정한 지역에 적용한다.
이와 관련해 주택법 및 국토교통부령(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙)에 의해 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 합해 분양가격을 산정한다. 이에 대해 실제 투입된 공사비(건설원가)와 분양가격 간에 괴리를 발생시킨다는 지적이 나왔다.
이어 분양가격은 2005년 1㎡당 222만원에서 2021년 1㎡당 600만원(2.7배)으로, 건설원가는 2005년 1㎡당 200만원에서 2021년 1㎡당 394만원(2.0배)으로 상승했다.
분양가격 중 택지비는 3.85배 상승해 건설원가 택지비 1.83배 상승폭보다 더 큰 것으로 나타나는 등 택지비 원가 상승분보다 분양가에 택지비를 더 많이 포함시켰다.
한편, 기본형 건축비는 선분양제 하의 분양가 규제책의 일환으로 시행된 바 있다. 분양가가 실제 투입된 원가에도 불구, 근거가 미흡한 기본형 건축비에 기반해 산정됨으로써 분양가 책정 시 불인정 받을 경우 고스란히 사업자의 손실로 반영된다. 따라서 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용의 원인이 되고 있다.
또 현행 선분양 제도는 최근 여러 부실·붕괴사고에서 보듯 부실시공에 따른 모든 피해가 소비자인 시민에게 돌아간다. 반면 2006년부터 후분양제(건축공정 80% 이후 시점)를 도입함으로써 공사부실 및 지연이 발생하더라도 이로 인한 모든 손실을 SH공사가 떠안게 돼 시민에게 돌아가는 피해가 없는 구조라는 게 SH공사 측 설명이다.
SH공사 관계자는 "주택은 일생에 한두번 구매하는 고가의 상품이나, 현행 선분양제 하에서는 상품을 보고 구입할 수 없는 대표적인 정보 비대칭 상품"이라며 "이를 해소하기 위해 후분양제(공정 80% 이후 분양) 도입과 분양원가 공개가 필요하다"고 말했다.
그는 이어 "후분양제 도입 사업장의 경우 실제 투입된 원가를 알 수 있다"며 "후분양을 시행하는 사업장의 경우 기본형 건축비가 아닌 실제 건설원가를 공개한 경우 원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있도록 제도 개선이 필요하다"고 덧붙였다.
김헌동 SH공사 사장은 "최근 시민들은 고품질의 주택을 요구하고 있으나, 현행 기본형 건축비로는 이를 충족시킬 수 없다"며 "후분양제 도입 사업장에 대해 실제 건축비에 기반할 수 있도록 기본형 건축비를 개선해야 할 것"이라고 말했다.
