[프라임경제] 내년 1월부터 대출심사가 더 엄격해질 전망이다. 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 '신DTI'와 같은 해 하반기부터 도입되는 DSR(총체적상환능력심사제) 제도가 공개되면서다.
이는 1400조원을 넘어선 가계부채를 해결하기 위한 정부의 추가 대책으로 이번 대책엔 취약계층과 실소유자를 지원하는 내용과 함께 부동산 투기 수요인 다주택자의 추가 대출 규제에 방점이 찍혔다.
금융당국은 26일, 지난달 24일 정부가 발표한 '가계부채 종합대책'의 후속 조치로 신DTI의 구체적 계산식을 골자로 한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다.
우선 신DTI 도입에 따라 다주택자의 추가 대출이 어려워진다. 새로운 제도는 현행 DTI보다 차주의 상환능력을 더 꼼꼼히 따지기 때문이다.
현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다. 그러나 신DTI는 기존 주담대의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다.
연간 소득을 따지는 방식도 현행 제도와 차이점을 두고 있다. 신DTI는 먼저 해당 연도의 소득뿐만 아니라 최근 2년치 소득을 확인한다.
1년 전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우 2년치 소득의 평균값을 적용한다. 다만 승진 등 증가한 소득의 지속 가능성을 입증하면 최근 소득만 반영된다.
예외적으로 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하고 한도를 최대 5000만원으로 제한한다. 또 차주 연령 제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영할 방침이다.
인정소득은 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 등으로 인정되는 소득, 신고소득은 이자, 배당금, 카드사용액 등으로 추정되는 소득이다.
금융위에 따르면 이번 신DTI 도입 시 주담대 신규취급 차주의 약 3.6%(DTI 적용지역 차주의 8.3%)가 영향을 받게 되며 은행권 주담대가 0.16%포인트 하락할 것으로 내다봤다. 신규 주담대 한도가 종전보다 하락하기 때문이다.
예를들어 만 30세, 2년간 연소득 3500만원, 4000만원(증빙소득), 기존 주택담보대출이 없는 무주택자가 만기 20년 조정대상지역 소재 주택(아파트)담보대출을 받으려 한다고 가정하면 최근소득에 장래예상소득 약 5239만원을 반영해 대출이 가능(DTI 50%)하다.
주담대 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원인 대출자가 만기 30년 투기지역 소재 주담대를 추가로 받으려 할 경우 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건을 붙여야 한다.
기존 주택담보대출은 원금 2억원, 금리 3.0%, 20년 분할상환으로 가정하고 투기지역 DTI가 40%인 것을 감안하면 이 경우, 2건 이상 주택담보대출에 해당하므로 DTI는 30%로 더 낮아진다. 이렇게 해서 추가 대출 한도는 4억1100만원으로 산출된다.
그러나 신DTI 적용 시 대출 한도는 3억2000만원으로 9100만원(22.1%) 줄어든다. 기존 대출의 원금 2억원을 20년으로 나눈 1000만원이 역시 DTI 분자로 반영되기 때문이다.
이와 함께 하반기부터는 DSR도 도입된다. 주담대 뿐만 아니라 모든 가계대출에 대해서 차주의 상환능력을 반영하는 것이다. DSR는 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다.
손병두 금융위 사무처장은 "신DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행을 정착하게 된다"며 "개인사업자대출에도 여신심사 가이드라인을 도입해 가계부채 증가 취약부문에 대해 체계적인 관리 기반을 마련할 수 있게 될 것"이라고 말했다.
