[프라임경제] '요즘 같은 불황기에 어떻게 부동산 투자를 하나?'
최근 필자가 가장 많이 듣는 질문이다. 가끔은 긴급 상담이라며 헐레벌떡 찾아와서는 이렇게 문의하는 이들도 있다. 이럴 때 일단 난감한 기분부터 든다. 투자에 대한 어느 정도의 윤곽을 그려놓고 상담을 해도 적지 않은 시간이 소요되는데, 소위 '맨땅에 헤딩'하는 식의 상담이니 얼마나 많은 시간과 노력이 들겠는가.
부동산 투자에는 아파트, 오피스텔, 상가, 주상복합, 수익형호텔, 토지 등 그 대상만 해도 여러 가지다. 상식적인 이야기지만 이들 대상은 무엇보다 투자자금에 따라 나뉜다.
또한 단기 투자를 할 것인지 장기 투자를 할 것인지, 아니면 월세 수입에 목적을 두고 투자할 것인지 등에 따라 대상이 정해진다. 따라서 부동산 투자자는 최소한 투자자금과 투자목적을 정해놓고 투자계획을 세우는 것이 정석이다.
필자가 몸담은 부동산 포털 투자코리아 분석팀이 지난해 상담의뢰자 1000여명을 대상으로 투자대상 선호도를 조사한 바 있다.
조사 결과 오피스텔 35%, 아파트 20%, 상가 20%, 토지 18%, 호텔 5%로 나타났다. 오피스텔에 대한 비중이 높다는 것은 그만큼 월세 목적의 소규모 자금 이동으로 경기 불황기에 나타나는 대표적인 부동산 선호 지표다.
부동산 경기가 안 좋을수록 경험이 없는 투자자보다 경험이 많은 투자자가 부동산 시장에 뛰어든다. 그들에겐 지금처럼 부동산 시장이 불경기일 때는 부동산 매물을 싸게 살 수 있는 절호의 기회이기 때문이다. 이들은 시간이 흘러 다시 부동산 경기가 호황일 때 초보 투자자에게 매도하고 빠져 나온다.
이러한 흐름은 어제 오늘 일이 아니다. 이런 흐름이 언제부터 부동산 시장에 고착화됐는지 필자도 잘 모른다. 다만 부동산 투자로 돈을 버는 투자자는 따로 있다는 사실만은 분명하다.
이 부분은 추후 지면을 통해 다시 한 번 자세하게 정리하겠다. 다만 분명한 것은 부동산으로 많은 월세 수익을 기대한다면 부동산을 싸게 매입해야 한다는 사실이다. 월세가 일정하다고 가정했을 때 매입하는 부동산 매입가격을 낮춰야 수익률이 당연히 올라갈 수밖에 없기 때문이다.
그렇다면 경기가 호황일 때 또는 경기가 불황일 때 언제 부동산을 매입해야 매입가격을 낮춰 매입할 수 있을까. 뻔한 답이지만 초보 투자자는 여전히 거꾸로 실행하고 있는 것이 너무나 안타깝다. 부동산 투자는 남이 하니까 나도 한다는 소위 '친구 따라 강남 가는 식'으로 해서는 절대 성공할 수 없다.
또한 남이 투자를 안 하니까 나도 하지 말아야지 하는 생각도 옳지 않다. 부동산 투자는 안전하게 은행에 적금하는 상품이 아니다. 그럴 바에는 차라리 은행에 저축하는 게 나을 수 있다. 그것이 부동산 경기가 좋을 때 부동산을 비싸게 매입하는 것보다 낫다고 여기기 때문이다.
투자를 하겠다고 마음을 먹었으면, 부동산 흐름을 볼 수 있는 능력을 키우라고 말해주고 싶다.
흐름만 읽을 수 있으면 부동산 경기가 좋거나 나쁘거나에 관계없이 비싸게 부동산을 매입하거나 프리미엄을 얹어 사는 어리석은 일은 절대로 없을 것이라고 확신한다.
허준열 투자코리아 대표
