[프라임경제] 11·3 부동산대책 발표 이후 신규 분양시장에 규제가 걸리면서 수요자들의 관심이 기존 아파트로 쏠리고 있다.
특히 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중은 줄고 전세가 늘어나는 현상이 나타난다. 이는 저금기 기조 속에 집주인들이 임대수익을 위해 월세를 선호하던 것과 다른 양상이다.
이를 두고 부동산 전문가들은 지속적인 아파트 값 상승에 편승해 전세금을 활용한 '갭투자'가 늘어난 것이 영향을 미친 것이라는 분석을 내놓는다. 또 부동산 규제로 향후 갭투자가 더욱 성행할 것으로 전망하고 있다.
실제 11·3 부동산대책 발표 후 서울 비강남권과 수도권을 위시해 아파트 갭투자에 대한 문의가 늘어난 것으로 알려졌다.
갭투자는 세입자의 전세보증금이나 대출을 끼고 최소 자금으로 주택을 매입한 뒤 시세 차익을 내는 투자 방식이다. 전세가격과 매매가격의 차이 만큼만 투자를 해서 집을 사는 것.
예를 들어 매매가격이 3억원이고 전세가격이 2억5000만원이면 차액인 5000만원으로 우선 아파트를 매입한 뒤, 2년 뒤 전세기간이 만료할 때 이를 매도해 집값 상승분 만큼 수익을 얻는 셈이다.
올해 들어 서울 아파트 전원세 거래량 중 전세 비중이 지난 3월 저점을 찍은 이후 지속적으로 상승한 것도 갭투자와 무관하지 않다는 전문가들의 설명이다. 이와 반대로 월세 거래는 반비례했다. 집값 상승에 따른 시세 차익을 노린 갭투자가 증가한 것이 주된 원인으로 꼽힌다.
갭투자는 아파트값 상승기에 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높은 지역에서 주로 이뤄지는데 비강남권 지역들이 강남권에 비해 상대적으로 전세가율이 높다.
특히 부동산정책 발표 후 규제 지역이 된 강남의 경우 매매가격이 하락하면서 갭투자 지역으로 강북의 가치가 더욱 높아질 것이라는 전망이 나온다.
강북에서도 마포, 서대문, 은평으로 대표되는 강북3구는 시세가 오르고 있다. 광화문과 여의도로 통하는 직주근접지로 전세·매매 시세 상승세를 주도해왔으며 전세가율이 매우 높은 지역 중 하나다.
물론 투자인 만큼 갭투자 역시 신중해야 한다. 건설산업연구원이 내년 전국 집값과 전셋값이 하락할 것이라는 예상을 내놨고, 부동산업계 역시 내년 하반기 이후 준공물량이 늘어 공급과잉과 미분양, 역전세난 가능성을 점친다.
이런 사태가 현실이 되면 갭투자로 집을 샀다가 전세로 내놓은 주택의 집값이 떨어질 경우 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'로 내몰릴 수 있어 주의가 필요하다.
