부동산 규제 반사이익 양대산맥 '오피스텔·뉴스테이'

강남4구 규제 묶이면서 인근 오피스텔 주목…안정적 주거 가능한 뉴스테이 눈길

[프라임경제] 국토교통부가 지난 3일 발표한 '주택시장 안정적 관리방안'이 부동산시장에서는 '부동산 규제'로 불리면서 재건축과 분양시장이 영향권에 놓였다.

예상보다 규제의 수위가 높아지면서 수도권 주택시장은 당분간 위축될 것으로 전망되는 가운데 오피스텔, 상가, 경매 등 수익형 부동산과 뉴스테이에 관심이 쏠린다.

그중에서도 투자 목적이 아니라 실거주를 목적으로 한 '오피스텔'과 '뉴스테이'가 반사이익을 누릴 것으로 보인다.

◆소형 아파트 대체 '주거용 오피스텔'

먼저 정부의 이번 발표로 강남 접근성이 좋은 주거용 오피스텔이 반사이익을 볼 것으로 예상된다.

그동안 소형 아파트의 대체로 떠오르면서 주목을 받아온 주거용 오피스텔은 청약과 전매가 자유롭다는 점에서 수요자들에게 인기가 높았다.

이번 정책으로 조정대상지역 아파트의 1순위·재당첨 제한이 이뤄지고, 서울 강남4구의 경우 소유권이전등기 시까지 전매가 제한됨에 따라 상대적으로 분양권 거래가 자유로운 강남권과 인접한 주거용 오피스텔이 주목을 받을 것이란 전망이다.

부동산 대책 발표 전에도 강남권과 인접한 주거용 오피스텔은 긍정적인 청약 성적을 기록한 만큼 앞으로 더 큰 인기를 끌 것으로 기대를 모은다.

이와 관련 부동산 관계자는 "아파트에 비해 규제가 없는 오피스텔과 상가 등의 수익형 부동산으로 쏠림현상이 있을 것으로 예상된다"며 "강남권 전매제한으로 미사강변도시에 기분양된 소형아파트 값은 더 오를 것으로 보여 이에 대한 대안책으로 주거용 오피스텔이 인기를 끌 것"이라고 말했다.

다만 도심권에 분양하는 주거용 오피스텔이 많지 않기 때문에 그 풍선효과로 강남권과 인접한 지역 내 주거용 오피스텔이 간접 수혜를 입을 것이란 분석이 대부분이다.

부동산114 자료에 따르면 연내 오피스텔 9185실이 공급될 예정이다. 이 중 현대건설은 11월 경기 수원시 광교신도시 중심상업용지에서 '힐스테이트 광교중앙역'을 공급한다.

해당 오피스텔은 지하 7층~지상 20층, 전용면적 19~83㎡ 총 876실 규모로 공급되고, 신분당선 연장선 광교중앙역이 도보권에 있어 판교 및 강남권으로 빠른 이동이 가능하다.

이어 GS건설 역시 11월 경기 안양시 동안구 관양동에서 '평촌 자이엘라'를 지하 5층~지상 28층, 전용면적 21~84㎡, 총 414실 규모로 공급한다. 지하철 4호산 평촌역(한림대성심병원) 인근에 위치해, 사당과 동작역까지 20분대 도착할 수 있다.

롯데건설도 같은 달 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지에 '하남미사 롯데캐슬 스타'를 분양할 예정이고, 이는 지하 6층~지상 29층, 전용면적 21~84㎡ 초 984실 규모다. 인근에 지하철 5호선 연장선 미사역이 개통될 예정이며, 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로 등이 인접해 있다.

◆규제 자유로운 뉴스테이, 실수요층 '주목'

그런가 하면 정부의 부동산 대책 발표 이후 '뉴스테이'에 대한 관심도 높아지고 있다. 뉴스테이는 정부가 중산층 주거안정을 목표로 새롭게 도입한 기업형 민간임대주택으로 청약 제한, 전매제한 등의 규제에서 자유롭고, 최대 8년간 안정적인 거주가 가능하다.

연말 DRA(총부채원리금상환비율) 대출규제 금리 인상 등으로 주택시장이 침체기로 돌아설 것이라는 예측이 나오면서, 일반 분양 아파트에 집중됐던 수요자들의 눈길이 점차 뉴스테이로 옮겨가는 추세다.

뉴스테이는 공공임대 아파트와 달리 중산층의 선호도가 높다. 정부의 적극적인 지원 아래 중대형 건설사들이 시공을 도맡으면서 입지 선정은 물론 설계, 주거서비스에서도 차별화를 꾀하고 있기 때문.

유주택자에게 허용되는 유일한 임대 아파트라는 점도 주목할 만하다. 영구임대, 공공임대, 행복주택, 장기전세주택 등 정부 정책에 따른 유수의 임대 아파트들이 저소득층 무주택자들을 대상으로 하는 데 반해, 뉴스테이는 청약 자격을 제한하지 않아 주택 소유 여부나 소득 및 자산 수준과 관계 없이 누구든 입주 가능하다.

민간 건설사가 짓는 뉴스테이는 도시 외곽으로 내몰리는 공공임대 아파트와 달리 역세권 등 도심의 좋은 입지를 확보해 생활인프라가 매우 풍부하다.

이와 관련 이번 부동산 대책에 규제 받지 않는 뉴스테이 단지가 2곳이 이달 분양에 나서 눈길을 끈다. 잇따른 규제로 희소가치가 배가된 수도권 택지지구를 합리적 가격대에 누릴 수 있어 높은 인기를 끌 것으로 예상된다.

한화건설은 지난 4일, 인천 남동구 서창2지구 13블록에 '인천 서창 꿈에그린' 견본주택을 개관했다. 해당 단지는 지하 1층~지상 25층, 9개동, 전용면적 74~84㎡, 총 1212가구 규모의 중소형 중심 대단지다.

단지는 제2경인고속도로, 영동고속도로, 인천지하철 2호선 운연역에 인접해 서울 등 전국각지로의 접근이 용이하다.

기존 임대아파트와 차별화된 고급 마감재와 인테리어를 선보일 예정이고, 명문대와 연계한 단지 내 어린이집, 청학동 청림서당 연계 예절교육 프로그램 등 입주민을 위한 특화 서비스가 제공된다.

현대건설도 이달 중 경기 수원시 호매실지구 C-5블록에 '힐스테이트 호매실'을 선보인다. 단지는 지하 1층~지사25층 8개 동, 전용면적 74~93㎡, 총 800가구로 조성된다.

과천~봉담 고속화도로, 수원~광명 고속화도로, 2017년 착공 예정인 신분당선 호매실역에 인접해 교통 여건이 우수하다.