[프라임경제] 6월 호국보훈의 달. 국가를 위해 희생·헌신하신 분들을 기억하고 추모하며, 국가유공자에게 특히 제대군인들에게 조금이나마 도움을 주기 위해 펜을 들어본다.
필자는 지난 2000년 9월 말 12년7개월의 군 복무를 보람있게 마친 제대군인이다. 현재는 국내 최초 모의경매 특허권자로 로펌 투자분석을 담당하고 있고, 부동산 경매 전문 칼럼니스트로 또한 명예로운 국가보훈처의 부동산 경매 멘토로 활동하면서 많은 보람을 느낀다.
그것은 국가를 위해 작은 봉사라도 할 수 있다는 것에 대한 자부심이기도 하다. 다만 한 가지 아쉽다면 상담자 대부분이 부동산 경매에 관한 편견이 생각보다 심하다는 점이다. 상담을 종합해보면 전역 전 교육을 통해 국가에서 보증하는 공인중개사 자격을 제외한 다른 부동산 분야는 사기당하기 쉽다는 식의 교육을 제대로 받은 탓이다. 그래서 필자는 오랜 경험을 토대로 이 부분에 대한 사실과 편견에 대해 말하고자 한다.
먼저, 부동산 경매는 사기당할 위험이 큰가? 결론부터 말하면 '아니다'다. 경매란, 주택이나 토지 등의 부동산을 담보로 빌린 돈을 갚지 못하거나 압류를 당했을 때 법원이 직권으로 매각하는 절차를 말한다.
여기서 채무자가 담보로 맡기게 될 부동산은 용도에 따라 49가지, 돈을 받기 위해 채권자가 설정하는 권리는 크게 7가지다. 물론, 소송과 연계된 특수목적의 권리는 별개다. 즉, 부동산 경매는 이들 권리를 분석하고 시세보다 저렴하다고 판단한 사람들끼리 경쟁해 낙찰받는 기술이다.
그렇다면 부동산 경매는 안심하고 도전할 수 있는 재테크 수단인가? 아니다. 사기는 아닐지라도 분명 위험한 작업이다. 권리분석을 잘못한 경우, 시세분석에 소홀한 경우, 자금운용을 잘못한 경우 이 세 가지 중 하나라도 해당한다면 이익이 아닌 손실로 이어진다. 즉, 안하느니만 못하다는 뜻이다.
하지만 더 중요한 것이 있다. 부동산 경매는 단기간에 터득할 수 있는 기술이 아니므로 초보자 대부분은 컨설팅에 의존한다. 여기서 컨설팅이란, 경매 기술을 팔아 수익을 내는 직업을 말한다.
엄격히 경매 컨설팅은 변호사만이 할 수 있는 고유영역이다. 법무사와 공인중개사의 역할은 제한적이고 기타 컨설팅회사는 모두 불법이다. 모든 일은 쌍방이 계약서에 날인을 함으로써 이익을 분배하고 책임소재를 가리는데, 컨설팅회사가 계약 자체를 거부한다는 것은 그들 스스로가 불법임을 잘 알기 때문이다.
따라서 경매에 관심있는 제대군인은 경매 컨설팅을 의뢰할 때 검증된 변호사사무실과의 계약이 진행돼야 하고, 외형만 화려한 컨설팅회사와는 접촉 자체를 금해야 한다. 만약, 이게 무시된다면 그 때 비로소 사기란 말이 나오게 된다.
고기도 먹어 본 사람이 맛을 안다고 했다. 경매 또한 본인 스스로 최소한의 지식을 갖춰야 한다. 경매 컨설턴트 입장에서도 경매 지식을 갖춘 의뢰인에게 더 신중을 기한다. 경매로 △내 집 마련 △노후주택 개량 △상가 창업 △창고 유통 △농장 재배 △공장 인수 △소형 빌라 임대사업을 위해 전국 법원 경매장이 북새통을 이루는데 그 현장에 제대군인이 있을지도 모른다.
필자는 이 분야 전문가로서 또 10년 이상 군 복무한 동료 제대군인으로서 '임성현의 경매세상'이라는 블로그를 개설하고 어려움에 처했거나 부동산 경매에 관심을 갖고 있는 제대군인에게 무료 컨설팅을 제공하고 있다. 부동산 경매에 관심있는 모든 분들의 성공적인 재테크를 진심으로 기원한다.
임성현 경매세상 대표
