[프라임경제] 주택 임대 시 임차주택 등기부터 계약 기간, 전입신고, 확정일자 등 신경 쓸 부분이 한둘이 아닌데요. 신경 쓸 부분이 많은 만큼 초보 세입자들에게 방 구하기는 참 쉽지 않은 일입니다.
이와 관련 서울시는 최근 12월 주거기본법 첫 시행에 맞춰 세입자 권리 등을 쉽게 설명한 '주거권'을 발간했습니다. 이를 통해 임대차 관련 분쟁이나 피해를 줄이고 좋은 방을 구하기 위해 알아둬야 할 것들을 살펴보겠습니다.
먼저 미등기 주택을 임차해도 주택임대차보호법이 적용되는지 궁금해하는 분들이 많은데요. 정답은 '가능하다'입니다. 주택임대차보호법은 등기 여부를 불문하고 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법이기 때문에 보호받을 수 있죠.
하지만 미등기 주택은 등기사항증명서(등기부등본)을 열람할 수 없어 소유자가 누군지 확실하게 알 수 없으므로 등기 주택보다 위험하다는 점을 명심하길 바랍니다.
가끔 임대차 계약 시 집주인 대신 집주인 배우자나 가족이 대신 오기도 하는데요. 이럴 경우 적법한 대리인인지 확인하기 위해서 대리인임을 증명하는 위임장과 인감증명서를 꼭 확인해야 합니다.
이렇게 임대차 계약을 마치고 나면 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 하는데요. 우선 전입신고를 마치면 세입자는 제3자에 대해 대항할 힘, 대항력을 가지게 됩니다. 이 대항력을 가진 세입자는 임차주택의 주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 또 임대기간이 만료되더라도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수도 있죠.
확정일자는 세입자가 살고 있던 건물이 경매로 넘어가는 경우를 대비하기 위해 필요합니다. 만약 임차주택이 경매되는 경우, 확정일자를 기준으로 경매대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자와 선후를 따져서 배당을 받을 수 있게 되기 때문이죠.
집주인은 세입자가 거주할 수 있는 상태로 임차주택을 유지해야 하는 '수선의무' 책임이 있습니다. 따라서 입주 이후 보일러, 수도 등 집의 크고 작은 고장이 발생할 때, 당황하지 말고 집주인에게 연락하면 됩니다.
집주인이 갑자기 나가라고 하는 경우에도 걱정할 필요 없습니다. 만약 집주인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 계약 해지 관련 통지를 하지 않았다면, 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 다만 세입자가 2개월 이상 월세를 내지 않는 경우 묵시적 갱신이 되지 않으니 주의해야겠습니다.
세입자가 먼저 계약을 해지할 경우 계약기간인지 묵시적 갱신기간인지에 따라 달라집니다. 계약기간이 끝나지 않은 경우라면 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 집주인에게 해지를 통보해야 합니다. 반면 묵시적 갱신된 경우 세입자는 언제든지 집주인에게 해지를 통보할 수 있습니다.
이제까지 아주 기초적이지만 꼭 필요한 팁들을 알아봤는데요. 사회초년생들이 많이 계약하는 원룸은 위의 팁 말고도 확인할 점들이 또 있습니다.
우선 계약 전 불법 '방 쪼개기' 원룸이 아닌지 살펴봐야 합니다. '방 쪼개기'란 건물주가 다세대·다가구주택의 임대수익을 올리기 위해 부동산 등기부등본 상 전유부분을 나눠 더 많은 원룸을 임대하는 것입니다.
이렇게 방을 쪼개면 소방시설·환기시설·이동통로 등이 공간 확보를 위해 축소될 수밖에 없어 안전 문제가 일어날 수 있겠죠. 심지어 방 쪼개기 원룸을 계약한 사람들이 보증금을 받지 못한 판례도 있으니, 꼭 유의해야 합니다.
아울러 부동산 등기부등본을 미리 확인해 건물 용도가 '고시원'이 아닌지 살펴보는 것도 중요합니다. 원래 고시원은 주거시설이 아니므로 개별 취사시설을 갖출 수 없는데요. 나중에 구청으로부터 단속이 나온다면 개별 취사시설을 철거해야 하는 골치 아픈 경우가 발생하죠.
이처럼 주택을 임대하기 전 꼭 확인해야 할 사항들의 중요성은 몇 번을 강조해도 지나치지 않습니다. 소중한 보금자리를 찾는 여러분들이 결코 손해를 입어선 안 되니까요.
