[프라임경제] 건축기술의 발달로 건물들은 점차 대형화, 고층화, 단지화되고 있으며, 인공지능 기능을 갖춘 빌딩들이 속속 등장하고 있다. 하지만 아무리 시스템이 인공지능화되더라도 사람의 손이 가는 건물의 시설관리는 언제나 필요하다. 통상 건물 수명을 60년으로 봤을 때 건물의 생애주기 비용(LCC: Life Cycle Cost) 중 운영관리 비용이 전체의 약 85%를 차지한다. 그만큼 건물 시설관리가 중요하다. 하지만 유지관리에 대한 인식 부족과 준비·대처 미비로 재산·인명 사고가 끊이질 않는다. 건물 시설관리·청소·경비 등의 문제점과 그 현황에 대해 알아봤다.
건물관리의 다양한 부문에서 시설관리는 건물의 생명과 직결되며 안전 문제의 핵심이다. 하지만 건물관리의 책임 당사자들 중에는 '건물은 신축되면 자동적으로 운영되기 때문에 관리가 필요 없다'든지 '관리업무는 아무나 할 수 있다'고 생각하는 이들이 적지 않다. 이런 이유 때문에 시설관리를 전문가가 아닌 친인척이나 지인들에게 맡기는 위험을 자초하는 경우도 있다.
이로 인해 80년의 건물수명을 가지고 있는 철근 콘크리트조의 아파트나 건물이 20년 정도의 시간이 지나면 제 기능을 발휘하지 못해 많은 문제가 야기되기도 한다.
건물주들은 이런 위험을 피하기 위해 전문 아웃소싱기업에 건물의 시설관리를 위탁 운영함으로써 건물의 수명을 늘이고, 또 깨끗하고 청결한 상태를 유지해 건물의 가치를 보존한다.
특히 시설관리는 전문관리기술을 활용해 건물을 양호한 상태로 유지한다. 이는 부동산자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리실 정도 역할이라고 할 수 있는데 FM업체(facility manager)는 건물 유지 및 리스크 관리, 시설관리, 청소, 보안 등 하드웨어 측면의 건물 시설관리업무를 맡는 것이다.
건물시설관리 아웃소싱 업계 관계자는 "시설관리는 어떻게 보면 단순 업무처럼 보일 수도 있지만, 사실은 전문 기술을 요하는 경우가 많다"며 "전문업체에 위탁하게 되면 비용절감 효과뿐 아니라 효율적으로 시설을 관리할 수 있다"고 말했다.
◆직접관리 vs 아웃소싱 vs 혼합관리
건물의 시설관리를 한다는 것은 쉬운일이 아니다. 한 건물만 살펴봐도 에어컨을 비롯해 환풍기, 소화전, 난방기, 전기·설비, 청소 등 다양한 시설을 관리해야 한다.
이런 시설물을 관리하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 바로 직접관리, 아웃소싱, 혼합관리가 그것이다.
먼저 관리인이 빌딩관리 조직을 직접 구성해 지휘 감독하는 '직접관리'는 건물관리의 일원화로 종횡의 연결이 신속할뿐만 아니라 의사결정이 빠르고, 보안 및 보수 관리가 효율적이다.
또 관리인의 기술수준을 높여 유지관리 용이, 관리인의 애사정신이 높아 건물유지관리 양호, 이용객이나 사무실 임대원에 대한 최대한의 서비스 제공 가능, 정밀보안유지 및 유사 시 관리요원의 일원화 가속 등의 장점이 있다.
반면 관리조직의 방대한 구성이 발생돼 필요이상의 관리 유지비가 불합리하게 높아질 수 있고, 필요 시 기구조직의 개혁이 힘들뿐만 아니라 임대료의 제정, 수납상태 및 자재관리업무 등 기구조직이 불합리화되기 쉽다.
'아웃소싱'은 관리인이 빌딩 관리업을 특정 전문업체에 위탁하고 이를 지휘·감독하는 방법이다.
아웃소싱은 건물의 전문적 관리로 합리적이며 관리효율의 증대와 소유자는 본업에 전념할 수 있고, 건물관리의 전문성으로 안전성이 유지된다. 또 관리비가 저렴해 경제적으로 이익이 있고, 관리인의 관리업무 편리성과 자사관리체계를 단순화할 수 있다는 것이 장점이다.
하지만 빌딩 내 기밀 보안유지가 어렵다는 점과 전문업체의 신뢰도에 대한 의혹이 발생할 수 있다.
마지막으로 관리인이 주요부분을 직접관리하고 타 전문부분은 전문업체에 위탁관리해 지휘감독하는 '혼합관리'가 있다.
혼합관리는 직접관리와 아웃소싱의 장점만 이용할 수 있고, 전문성있는 부분만 위탁관리할 수 있어 효율성을 높일 수 있을뿐만 아니라 노무관리가 편리하고 용이하다.
건물주 관계자는 "직접관리와 아웃소싱보다는 혼합관리가 건물의 시설을 관리하는 데 용이하다"며 "전문 업체에 대한 감독 강화 기능과 운영만 잘 한다면 훨씬 더 많은 시너지를 낼 수 있다"고 말했다.
◆비용절감 이유로 노후 장비 교체 안해 사고 우려↑
시설관리에 있어 오래된 장비의 유지 보수도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 바로 적절한 시기의 장비의 교체다.
하지만 지난해 판교 환풍구 붕괴사고를 비롯해 세월호 참사, 경주 마우나리조트 체육관 붕괴 등 안전불감증은 여전하다.
업계 관계자는 "장비라는 것이 오래되면 교체를 해야 하는데도 불구하고 일부 사용업체에서는 비용절감의 이유로 교체를 미루고 있다"며 "사고 발생 시 아웃소싱업체에게 잘못을 떠넘기거나 공동 책임으로 전가하고 있다"고 문제점을 지적했다.
아웃소싱기업에 시설관리의 모든 부분을 위탁했거나 혼합관리를 했을 때 책임 부분에서 자유로울 수 없다는 것인데, 아웃소싱기업은 최저가로 이뤄진 시장에서 사고 책임까지 진다는 것은 부당하다는 입장이다.
뿐만 아니라 시설관리는 시설에 대한 전문가가 필요하고, 각 시설마다 전문가가 있는데도 비용절감의 이유로 고급 기술을 보유한 이들을 채용하기 보다는 한 명의 전문가에게 모든 시설을 관리하도록 한다는 것도 문제다.
업계 관계자는 "시설물의 안전한 관리와 인명피해를 예방하기 위해서는 적절한 투자비용이 증액돼야 하지만 예산절감을 이유로 노후 장비에 대한 유지·보수가 제대로 이뤄지지 않고 있다"며 "안전불감증으로 인한 사고를 교훈삼아 노후 시설물에 대한 보수가 철저하게 이뤄져야 한다"고 조언했다.
이어 "개인 업무 범위가 확대된다면 업무 효율성이 떨어질 수밖에 없다"며 "사고를 예방하기 위해서는 시설 분야에 맞는 전문가가 필요하다"고 첨언했다.
◆단순 업무 경비·청소…무시하면 안 돼
건물 청소를 관리하고 있는 사람을 미화원이라고 부른다. 이들 대부분은 기업 소속의 정규직 보다는 아웃소싱업체의 직원인 경우가 많다.
또 건물 출입구나 관리실에서 감시·단속적 근무를 하며 건물의 안전유무를 관리하는 사람은 경비원으로, 건물관리에 있어 이들 미화원과 경비원은 빼 놓을 수 없는 중요한 업무 중 하나다.
만일 청소·경비 없이 시설관리만 이뤄진다면 시설에 대한 부분은 오래 유지할 수 있지만 건물의 외관 및 안전에 대해서는 보장이 어렵기 때문이다.
이런 청소·경비는 아웃소싱 산업의 고질적 문제인 인력수급에서 자유로운 편이다. 그 이유는 최저시급이 보장돼 있고, 업무가 다른 아웃소싱에 비해 쉽기 때문.
물론 일부 업체에서 이런 최저시금을 지키지 않은 곳도 있지만 대부분의 기업에서는 최저시급을 지키고 있거나 더 높게 주는 경우가 많다. 문제는 이들에 대한 잘못된 인식전환이 필요하다는 것이다.
업계 관계자는 "그동안 청소·경비에 대해 사회적으로 이슈가 많았지만 아직도 이들에 대한 인식전환이 이뤄지지 않았다"며 "선진국에서는 청소·경비업을 하나의 직업으로 인정하며 이들의 복리후생에도 많은 노력을 기울이고 있다"고 말했다.
기업이나 학교, 아파트 등 기본적으로 건물에는 경비를 비롯한 시설관리와 청소 등 다양한 업무가 진행되고 있다. 이런 모든 업무가 원활히 진행되기 위해서는 정부뿐만 아니라 사용업체의 관심과 노력이 필요한 시점이다.
또 행정당국에서는 건물관리의 중요성을 재인식해 관심과 애정을 갖고 시설관리·청소·경비업의 발전과 제대로 된 업무 정착을 위해 필요한 법류를 제정하고 제도화해 법률적·행정적 뒷받침이 이뤄져야 할 것이다.
