[프라임경제] 다가오는 2016년, 집을 사야할지 말아야할지 걱정이 많으실 텐데요. 그런 분들을 위해 부동산114 도움을 받아 상황별 행동전략을 살펴봤습니다.
먼저 전세 재계약을 앞둔 세입자 경우 반전세로 돌려 서울생활을 유지할지 아니면 경기외곽으로 이사를 가야 할지 선택의 기로에 서있을 텐데요. 부동산114에 따르면 2016년 서울 아파트 전세 거주자 재계약 비용은 전국 평균 7819만원입니다. 즉, 전세계약 기간 2년 동안 매월 325만원은 저금을 해야 재계약 비용을 마련할 수 있는 셈이죠.
하지만 과연 매달 325만원을 저금할 수 있는 가정이 얼마나 될까요. 일례로 2015년 2분기 기준 월평균 가계소득은 427만원이라고 하는데요. 여기서 전세금 마련을 위해 매월 325만원씩 저축한다면 한 달 생활비는 고작 102만원 밖에 남지 않습니다. 현실적으로 일반가정에서는 저축으로 전세 재계약 비용을 마련하기 어렵단 얘깁니다.
상황이 이렇다보니 세입자들은 집값이 저렴한 경기외곽이나 저렴한 빌라로 갈아타고 있는 실정인데요. 실제 서울거주자들의 '탈서울' 현상으로 서울 인구수가 급속히 줄었다고 합니다. 아마 2016년에는 서울 1000만인구가 무너질 것이라고 하네요.
그럼에도 불구하고 부동산 전문가들은 2016년에도 서울 전세난이 지속될 것이라고 예견했습니다. 따라서 전세나 월세 거주생활을 유지하는 것보다 현실적인 내 집 마련 계획이 필요한데요. 교통 접근성이 개선되는 수도권 외곽지역에 매매나 신규분양을 받는 것이 유리해 보입니다.
이미윤 부동산114 책임연구원은 "내년은 가계대출 규제와 미국 기준금리 인상에 따른 부동산시장 거래가 다소 위축될 가능성이 있기 때문에 공급과잉 우려 지역은 자격조정이 나타날 수 있다"며 "주택가격이 떨어진 2012~2013년 주택 구입 시기를 놓친 실수요자는 주택구입 부담을 낮출 수 있는 내 집 마련 기회로 삼으면 좋을 시기"라고 귀띔했습니다.
반면, 무주택자 경우에는 희소성이 높아진 공공분양을 노려볼 만 합니다. 내 집 마련 첫걸음인 공공분양 청약기회가 점점 줄어들면서 청약저축 가입자들의 통장활용에 대한 고민이 깊어지고 있는 요즘인데요.
그러나 유심히 살펴보면 남은 물량도 몇 곳 있는데요. 공공분양 물량이 남은 수도권 사업장은 남양주시 다산진건지구·시흥시 은계지구·구리시 갈매지구·부천시 옥길지구 정도입니다. 또 SH공사에서 분양하는 서울 강서구 마곡지구는 9단지와 10-2단지 두 곳이 예정돼 있습니다.
다만 청약 인기지역인 위례신도시와 하남미사지구는 분양이 마무리돼 물량이 희소한 편입니다. 따라서 한국토지주택공사·SH공사·경기도시공사 분양일정은 항시 예의주시해야 합니다.
한 가지 아쉬운 점은 2017년까지 공공아파트는 분양 공백기를 가지면서 당분간은 공공아파트 공급 희소성으로 청약당첨 커트라인이 더욱 높아질 전망이라고 하네요.
대형아파트 보유자라면 갖고 있기보다 털어버리는 나아 보입니다. 손실을 감수하고 주택처분을 결정하기란 쉽지 않은데요. 하지만 주택거래 시장이 회복됐을 때 중대형 매도 의사결정도 필요합니다. 실제 중대형 아파트가 필요한 4인 가구 이상 가구수는 2010년 31%에서 2015년 25%로, 10년 뒤인 2025년에는 17%까지 떨어진다고 하네요.
이러한 상황에서 주택시장 열기까지 식으면 중대형아파트는 길을 잃게 됩니다. 일각에선 중대형아파트 희소성이 부각되며 긍정적인 변수로 작용할 수 있는 거란 얘기도 있는데요. 그러나 소형아파트 선호현상과 1~2인가구 증가속도가 더 빠르게 움직이면 중대형아파트 공급 감소 영향은 그리 크지 않을 것으로 보입니다.
일시적인 1세대 2주택자 경우에는 감세혜택 기간을 놓치지 말아야겠습니다. 주택거래량과 분양물량이 크게 증가하면서 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우가 종종 있는데요.
양도세 비과세 조건은 1세대1주택자가 2년 이상 보유해야 하지만 1세대2주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 주택 실거래가액이 9억원을 넘는다면 비과세 혜택에 상관없이 초과 분에 대한 양도소득세를 내야만 합니다.
그러나 예외적으로 현재 1년 이상 주택을 보유한 상황에서 새로운 주택을 취득한 시점부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 단, 기존 주택은 2년 이상 보유해야만 합니다.
이외 각각 1주택을 보유한 남녀가 결혼해 2주택자가 된 경우라면 결혼한 날로부터 5년 내 2년 보유한 주택을 먼저 처분하면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 또한 1주택을 보유한 상황에서 60세 이상 부모를 봉양하기 위해 합쳤을 경우 5년 내 먼저 양도한 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다고 하네요.
은퇴세대라면 전략적인 자산분배가 필요합니다. 매월 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔이나 상가 등에 투자하는 게 현명한데요. 상대적으로 1~2억원 내 소액으로 투자가 가능한데다 은행 정기예금 금리보다 높아 관심을 가질 만 합니다.
다만, 2015년 오피스텔 분양공급은 2002년 이후 가장 많은 약 6만실로 2년 이후 입주시점에는 공급과잉이 예상되는데요. 따라서 오피스텔 공급이 집중되는 지역은 매수시점을 늦추거나 가격 낮춘 급매물 위주로 접근하는 것이 안전합니다.
