[프라임경제] 정책 발표이후 두달만에 다시 아파트 가격이 치솟자 ‘두달정책’이라고 불리던 8.31정책이 지난해 말 후속법안이 정부 원안대로 국회를 통과하며 본격적으로 집값이 안정세를 보이고 있는 것으로 나타났다.
중과세 적용 기준에 대한 바뀐 세제에 대한 관심이 부쩍 늘고 있자 재경부는 지난 2일 8.31 부동산 정책 관련 법규 시행령 및 시행 규칙에 대해 발표했다. 주요 사항을 일문일답으로 정리했다.
▶ 올해부터 종합부동산세를 세대별 합산 과세하도록 변경된다. 합산 대상 세대원 범위는 어디까지인가.
△ 합산대상 세대원은 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제 자매)다. 취학·요양·근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 합산 대상.
예를 들어 혼인한 자녀의 경우 분가해 별도의 세대로 보지만, 부모와 동일한 주소에서 같이 사는 경우에는 합산과세된다. 또 30세 이상의 유학 중인 자녀가 아파트 1채를 소유하고 있더라도 부모와 함께 사는 경우 1세대로 간주된다.
이들이 보유한 주택의 공시가격(아파트는 기준시가)이 모두 합산해 6억원(토지 3억원)을 넘으면 종합부동산세를 내야 한다.
▶ 부부가 별도세대를 구성하는 경우는 어떻게 되나.
△ 본인과 배우자가 주민등록상 별도세대를
구성한다 하더라도 1세대로 보아 합산 과세된다. 이혼한 경우에는 합산하지 않으나, 이혼 후 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼인 경우
합산대상이다.
▶ 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우는 어떻게 되나.
△ 이런 경우 원칙적으로 종부세가 합산 과세된다. 다만, 합친 날로부터 2년 간은 1세대 1주택 비과세 요건과 같이 세대별 합산에서 제외된다.
그러나 2006년 6월 1일 현재 합가일이 2년 이상된 경우에는 내년부터 합산 과세 대상에 포함되며, 1년 이상 2년 미만인 경우 2007년부터, 1년 미만은 2008년부터 합산된다.
▶세대별 합산과세시 누가 납세의무자가 되나.
△ 가장 비싼 집을 소유하고 있는 사람이 납세의무자가 된다.
▶합산 예외대상은.
△ 독립적인 생계 능력을 가지고 있는 단독 세대주는 예외다. 만 30세 이상인 단독 가구주이거나 최저 생계비 수준 이상의 소득이 있어 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우는 예외로 인정된다.
▶미성년자도 단독세대로 인정받을 수 있나.
△ 미성년자는 원칙적으로 단독세대를 인정하지 않지만, 생계를 유지할 수 있는 소득이 있으면서 가족의 사망, 결혼 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 단독세대로 인정된다.
▶ 어린이 놀이방도 합산 과세 대상이 되나.
△ 주거를 겸하지 않으면서 5년 이상 계속 운영을 목적으로 하는 어린이 놀이방은 종부세 세대별 합산 대상에서 제외된다. 만약 5년 내에 주택을 처분하는 등 의무운영기간을 충족하지 못하는 경우에는 경감세액이 즉시 추징된다. 앞으로 주거겸용 놀이방의 경우에도 일정요건을 갖출 경우 합산 과세에서 배제할 방침이다.
▶ 재개발 재건축 입주권도 주택으로 간주, 양도세가 과세되나
△ 1가구 2주택, 1가구 3주택 등 보유주택 수를 계산할 때 주택으로 간주한다. 하지만 입주권을 판다고 양도세를 중과하지는 않는다. 입주권을 뺀 기존 주택은 중과대상이 될 수 있다.
▶ 보유주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 재건축주택 완공 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나.
△ 대체주택에 1년 이상 거주하고 재건축 주택이 완공되기 전 또는 완공 후에는 1년 내에 대체주택을 양도한 후 재건축주택에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하는 등의 요건을 모두 충족하면 양도세가 과세되지 않는다. 다만, 취학이나 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 못했을 경우에도 가능하다.
▶ 1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세는.
△ 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 부과되지 않는다. 또 1세대 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유 및 양도가액 6억 원 이하)을 갖춘 종전 주택을 재건축주택 완공 전 또는 후 1년 내에 팔고, 완공 후 1년 내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 등의 요건을 모두 충족했을 때도 과세되지 않는다.
▶ 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대 2주택에 해당되나.
△ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수에 포함되나, 지방소재 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당된다.
▶ 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 그리고 수도권이면서 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재한 기준시가 9000만원인 주택을 소유한 경우 양도소득세가 중과되나.
△ 수도권에 소재한 주택이라도 기준시가 1억 원 이하인 주택은 원칙적으로 1세대2주택 양도세 중과대상에서 제외되지만, 그 주택이 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있다면 양도세가 중과된다.
그러나 기준시가 1억 원 이하이면서 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있지 않은 주택을 소유한 경우에는 무엇을 먼저 파는가에 따라 양도세 중과여부는 달라진다.
즉 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 팔 경우 기준시가 1억 원 이하 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않으며, 기준시가 2억 원인 주택을 먼저 팔 경우에는 양도세가 중과된다.
▶ 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세되나.
△ 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있더라도, 그 주택중 조특법상 감면대상이 있다면 2채 모두 양도세 중과대상이 아니다.
▶ 내년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년부터는 60%의 높은율이 적용되며 법인세가 추가과세(30%)되는, 즉 양도세가 중과되는 비사업용 토지는 어떻게 판단하나.
△ ▷양도일 직전 3년중 2년 이상 직접 사업에 사용했거나 ▷양도일 직전 5년중 3년 이상 직접 사업에 사용 ▷보유기간중 100분의 80 이상을 직접 사업에 사용 등의 요건 중 하나만 충족해도 사업용토지로 본다. 이 요건을 하나라도 충족시키지 못하면 비사업용 토지로 본다.
▶ 농촌에 살지 않는 지주가 소유한 모든 농지에 대해 중과세 하나.
△ 주말·체험영농 목적의 300평 이하 농지 등 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 요건을 갖춘 경우에는 재촌·자경과 관계없이 중과대상이 아니다.
법인의 경우도 농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외되며, 농업 생산자가 시험·연구·실습지로 소유하는 농지 등 농지법에서 인정되는 요건을 갖춘 법인 농지도 제외된다.
그러나 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 개인·법인 소유 농지는 무조건 중과대상이다.
▶ 양도세가 중과되는 비사업용 나대지, 잡종지는.
△ 건축물이 없는 일반 나대지, 공장 및 일반 건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지가 중과대상이다. 또 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지도 이에 포함된다.
재산세 종합합산과세대상 토지이나 체육시설업용 토지 등 사업·거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외된다.
다만, 사업을 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대해서는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율이 일정 비율 이상인 경우에만 사업에 사용되는 것으로 인정한다.
▶ 부동산 과다보유 법인 주식의 양도시 어떤 경우에 양도소득세가 60%세율로 중과되나.
△ 부동산 과다보유 법인중에 법인의 자산총액중 비사업용토지가액의 합계액이 50%이상인 법인의 주식을 양도하는 경우 60% 세율이 적용된다.
자료 : 재정경제부
